Se rompe la caldera, hay una fuga de agua o deja de funcionar la lavadora del piso que tienes alquilado, y surge la pregunta de siempre: ¿quién paga la reparación, el casero o el inquilino? La regla general está en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde el 8 de octubre de 2026 hay además una novedad importante: si el casero no responde en 15 días a un requerimiento por escrito con presupuesto, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de las rentas futuras.

Información comprobada el 14 de octubre de 2026 con el texto consolidado de la LAU y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), que añadió el apartado 5 al artículo 21. Es un decreto-ley: está en vigor, pero debe ser convalidado o derogado en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Si se deroga, esa novedad dejaría de aplicarse.

Aviso: guía informativa sobre el alquiler de vivienda regulado por la LAU. Cada contrato y cada avería deben analizarse en su contexto. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Resumen rápido

• El casero paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, y no puede subir la renta por hacerlas (art. 21.1 LAU).
• El inquilino paga las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4 LAU) y los daños que cause él o las personas de su casa.
• El inquilino debe avisar cuanto antes y dejar que el casero compruebe el estado de la vivienda (art. 21.3 LAU).
• Novedad 2026: requerimiento por escrito con presupuesto razonable. El casero tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede repararlo y descontarlo de las rentas futuras (art. 21.5 LAU).
• Si las obras duran más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda que el inquilino no puede usar (art. 21.2 LAU).

Lo que paga el casero: las reparaciones necesarias

El artículo 21.1 de la LAU obliga al arrendador a realizar, “sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Es la misma idea que recoge el Código Civil para cualquier arrendamiento (art. 1554).

La excepción es que el deterioro sea imputable al inquilino. La LAU se remite a los artículos 1563 y 1564 del Código Civil: el inquilino responde del deterioro de la vivienda salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya, y también del causado por las personas de su casa.

En la práctica, suelen ser del casero las averías que no se deben a un mal uso: una instalación de agua o de electricidad que falla, una caldera que se estropea por antigüedad, humedades por un defecto del edificio o una ventana que no cierra por desgaste estructural.

Las normas del alquiler de vivienda se aplican también al mobiliario y a los accesorios que el casero alquila con la vivienda (art. 2.2 LAU). Por eso los electrodomésticos incluidos en el contrato siguen el mismo criterio.

Lo que paga el inquilino: las pequeñas reparaciones por desgaste

Según el artículo 21.4 LAU, “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Por ejemplo, cambiar una bombilla, un grifo que gotea por la junta o el flexo de la ducha.

La ley no fija ningún importe. Es habitual leer que el inquilino paga todo lo que cueste menos de una cantidad concreta, pero la LAU no dice eso. Lo que cuenta es la naturaleza de la reparación: que sea pequeña y que venga del uso ordinario. Una avería importante no pasa a ser del inquilino por ser barata, ni al revés.

Además, el inquilino paga los daños que cause él o las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del Código Civil), como un cristal roto por un golpe o un electrodoméstico estropeado por mal uso.

¿Y la caldera, la lavadora o el aire acondicionado?

La LAU no tiene una lista de aparatos. Se aplican los criterios anteriores a cada avería:

Situación	¿Quién paga normalmente?	Base legal
Avería por antigüedad o fallo del aparato que impide usar la vivienda con normalidad (caldera sin agua caliente, instalación eléctrica)	Casero	Art. 21.1 LAU
Electrodoméstico incluido en el contrato que se estropea por uso normal	Casero, como accesorio de la vivienda	Arts. 2.2 y 21.1 LAU
Pequeño ajuste o pieza por desgaste ordinario	Inquilino	Art. 21.4 LAU
Daño causado por mal uso o por un golpe	Inquilino	Arts. 1563 y 1564 CC
Lo que diga el contrato	Hay que leerlo: puede concretar el reparto, pero no puede ir contra la ley en perjuicio del inquilino	Art. 6 LAU

El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II, donde está el artículo 21, salvo que la ley lo permita expresamente. Una cláusula que cargue al inquilino todas las reparaciones, sin distinguir, es discutible.

Cómo reclamar la reparación paso a paso

1. Avisa cuanto antes y deja constancia

El artículo 21.3 LAU obliga al inquilino a comunicar la necesidad de la reparación “en el plazo más breve posible” y a permitir que el casero, o los técnicos que designe, comprueben el estado de la vivienda. Hazlo por un medio que deje constancia (correo electrónico, burofax o mensaje con fecha) y guarda fotos o vídeos de la avería.

2. Reparaciones urgentes: puedes hacerlas tú

Si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede realizarla, previa comunicación al arrendador, y exigir de inmediato su importe (art. 21.3 LAU). Por ejemplo, una fuga de agua que está inundando el piso. Avisa antes y guarda la factura.

3. Novedad 2026: requerimiento con presupuesto y plazo de 15 días

El RDL 29/2026 añadió el artículo 21.5 LAU. Cuando haya daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, o en general hagan falta reparaciones necesarias:

1. El inquilino puede requerir al casero por escrito la reparación, adjuntando un presupuesto razonable.
2. El casero tiene 15 días naturales desde que recibe el requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o hacer él mismo la reparación.
3. Si pasan los 15 días sin respuesta, o el casero se niega sin justificación, el inquilino puede hacer las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras.
4. El coste debe ser razonable y adecuado a los daños que se quieren arreglar y debe quedar acreditado documentalmente: guarda el requerimiento, el justificante de recepción, el presupuesto y la factura.

Antes, salvo en las urgencias, el inquilino no tenía un mecanismo claro para descontar el coste de la renta si el casero no reparaba. No descuentes por tu cuenta sin haber seguido estos pasos: un descuento mal hecho puede acabar en una reclamación por impago de renta.

Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026: el RDL 29/2026 no incluye una regla transitoria específica para este apartado. Si tu contrato es anterior, conviene revisar el caso antes de aplicar el descuento.

Si las obras te impiden usar parte de la casa

• Obras de conservación que no pueden esperar: el inquilino debe soportarlas, aunque le resulten muy molestas. Si duran más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado (art. 21.2 LAU).
• Si las obras dejan la vivienda inhabitable: el inquilino puede suspender el contrato, sin pagar renta hasta que acaben las obras, o desistir de él, sin indemnización (art. 26 LAU).
• Obras de mejora: el casero debe avisar por escrito con al menos tres meses de antelación, y el inquilino tiene derecho a una reducción de la renta y a que le indemnicen los gastos que le causen (art. 22 LAU).

Alquiler temporal: el casero tiene 5 días hábiles

En los alquileres de vivienda temporal, el nuevo artículo 21 bis LAU pone a cargo del casero también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. Cuando el inquilino le avisa, debe responder en un máximo de 5 días hábiles. Si no lo hace, el inquilino puede hacer las reparaciones necesarias y exigir su importe o, justificándolo antes al casero, descontarlo de la renta del mes siguiente. Lo explicamos en nuestra guía del alquiler de temporada en 2026.

Si eres propietario

• Contesta siempre por escrito dentro de los 15 días: acepta el presupuesto, propón una alternativa razonable o encarga tú la reparación. Si crees que la avería la causó el inquilino, dilo y explica por qué.
• Pide verificar el estado de la vivienda, como permite el artículo 21.3 LAU, antes de decidir.
• No puedes subir la renta por hacer reparaciones necesarias (art. 21.1 LAU).
• Los gastos de reparación y conservación pueden ser deducibles en tu IRPF. Lo explicamos en IRPF del alquiler 2026.

Si la avería viene de otra vivienda, como una gotera del piso de arriba, consulta también nuestra guía sobre goteras del vecino de arriba.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?
El casero paga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (art. 21.1 LAU). El inquilino paga las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario (art. 21.4 LAU) y los daños que cause él o las personas de su casa.

¿Qué reparaciones pequeñas tiene que pagar el inquilino?
Las que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, como cambiar una bombilla o una junta. La ley no fija un importe máximo: depende de que la reparación sea pequeña y derive del uso normal.

¿Quién paga la reparación de la caldera en un alquiler?
Si se estropea por antigüedad o por un fallo propio y no por mal uso, normalmente el casero, porque es una reparación necesaria para la habitabilidad (art. 21.1 LAU). Si el daño se debe a un mal uso del inquilino, lo paga el inquilino.

¿Puedo descontar una reparación del alquiler?
Desde el 8 de octubre de 2026, sí, si sigues el procedimiento del artículo 21.5 LAU: requerimiento por escrito con presupuesto razonable, 15 días naturales sin respuesta o con negativa injustificada del casero, y coste acreditado documentalmente. Para urgencias, puedes repararlo avisando antes y exigir el importe (art. 21.3 LAU).

¿Me pueden bajar el alquiler si hay obras en el piso?
Sí. Si las obras de conservación duran más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que no puedes disponer (art. 21.2 LAU). Si la vivienda queda inhabitable, puedes suspender el contrato o desistir (art. 26 LAU).

¿Puede el contrato decir que el inquilino paga todas las reparaciones?
Las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas del título II de la LAU, donde está el artículo 21, son nulas salvo que la ley lo permita expresamente (art. 6 LAU). Hay que revisar la cláusula concreta.

Fuentes

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado, artículos 2.2, 6, 21, 21 bis, 22 y 26.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 3.Trece y 3.Catorce.
• Código Civil, artículos 1554, 1563 y 1564.