Hasta ahora, alquilar una habitación era una zona gris: muchos contratos se firmaban al amparo del Código Civil, sin la duración mínima ni los límites de renta del alquiler de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026 cambia eso: incluye expresamente el alquiler de habitaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y fija un tope a lo que se puede cobrar por alquilar un piso por habitaciones.

Información comprobada el 13 de octubre de 2026. Esta guía se basa en el artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Es un decreto-ley: debe ser convalidado o derogado en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Los decretos anteriores sobre la misma materia (26/2026 y 27/2026) fueron derogados el 2 de octubre, así que conviene seguir su tramitación.

Aviso: guía informativa basada en el texto publicado en el BOE. Si el decreto no se convalida, estas reglas dejarían de aplicarse. En Ros Legal Abogados revisamos tu contrato concreto. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Resumen rápido

• El alquiler de una habitación ya es alquiler de vivienda. El nuevo artículo 2 LAU incluye “el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda”, tanto en el alquiler de vivienda habitual como en el temporal.
• Tope de renta por habitaciones: la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez en un mismo piso no puede superar la renta del alquiler del piso completo (nuevo artículo 17.9 LAU).
• En zona tensionada, esa renta debe respetar además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 LAU.
• Habitación “de temporada” solo con causa real: el contrato debe indicar por escrito por qué el inquilino está temporalmente desplazado de su domicilio. Sin esa causa, se trata como vivienda habitual desde el primer día.
• Las comunidades autónomas pueden tener su propia regulación, que se aplica en su territorio.

Qué dice ahora la ley sobre el alquiler de habitaciones

El RDL 29/2026 reescribe el artículo 2 de la LAU. Desde el 8 de octubre de 2026 hay dos modalidades, y las dos incluyen expresamente las habitaciones:

• Arrendamiento de vivienda habitual: el que satisface la necesidad de vivienda del inquilino, “incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda” (art. 2.1 LAU).
• Arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre la necesidad de vivienda del inquilino “cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable”, también “incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia” (art. 2.3 LAU).

La consecuencia práctica es que, si la habitación es tu casa, el contrato se rige por las reglas del alquiler de vivienda habitual de la LAU. Estas incluyen la duración mínima y las prórrogas de los artículos 9 y 10 y el límite de actualización anual de la renta del artículo 18. Ya no es un acuerdo libre al amparo del Código Civil.

¿Y si es un piso compartido de estudiantes o trabajadores desplazados?

Es el caso típico de alquiler temporal de habitación. Desde la reforma, para que sea temporal:

1. El contrato debe indicar expresamente la causa del desplazamiento (por ejemplo, estudios en otra ciudad durante un curso o un destino laboral temporal). Esa causa debe ser real y acreditable, y la carga de probarla recae en el arrendador (nuevo art. 7.2 LAU).
2. La duración debe superar 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses (nuevo art. 9 bis LAU). Puede prorrogarse por acuerdo expreso si la causa sigue existiendo.
3. Si se superan los 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera contrato de vivienda habitual, con todas sus reglas.

Si falta la causa, el contrato pierde su naturaleza temporal con efectos retroactivos a su firma. Lo explicamos con más detalle en nuestra guía sobre el alquiler de temporada.

El nuevo tope: alquilar por habitaciones no puede rentar más que el piso entero

Es la novedad con más impacto económico. El nuevo artículo 17.9 LAU dice:

“En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.”

Ejemplo. Un piso de cuatro habitaciones que, alquilado entero, tendría una renta de 1.200 € al mes:

Situación	Renta por habitación	Suma mensual	¿Cumple?
Antes, sin tope legal	450 € × 4	1.800 €	—
Con el RDL 29/2026	300 € × 4	1.200 €	Sí
Con el RDL 29/2026	350 € × 4	1.400 €	No

Lo que cuenta es la suma de los contratos vigentes a la vez. No se pueden repartir los 1.200 € entre las habitaciones ocupadas y, además, cobrar más por la que se alquila después.

El decreto no explica cómo se fija la “renta del contrato de arrendamiento unitario” cuando el piso nunca se ha alquilado entero. Es un punto que previsiblemente generará discusión y que conviene revisar caso por caso.

En zona de mercado residencial tensionado

Si la vivienda está en una zona tensionada declarada, la renta del contrato unitario o, si no existe, la suma de las rentas de las habitaciones debe respetar además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 LAU:

• Apartado 6: con carácter general, la renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato de vivienda vigente en los cinco años anteriores, actualizada, salvo algunos incrementos de hasta el 10% que la ley tasa.
• Apartado 7: si el arrendador es gran tenedor, o si la vivienda no se ha alquilado en los últimos cinco años y la resolución de la zona lo prevé, se aplica el límite del sistema de índices de precios de referencia.
• Apartado 8: en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no puede subir más que el IRAV vigente.

Es decir, en zona tensionada ya no se puede eludir el tope de renta dividiendo el piso en habitaciones.

Otras reglas que ahora afectan a quien alquila una habitación

Al quedar dentro de la LAU, al alquiler de habitaciones le afectan también otras novedades del mismo decreto:

• Gastos de agencia y de formalización: no pueden repercutirse al inquilino “ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación” (nuevo art. 20.2 LAU).
• Impuestos de la vivienda (como el IBI): no pueden imponerse al inquilino salvo que este sea el obligado tributario (nuevo art. 20.1 LAU). Lo explicamos en quién paga el IBI en un alquiler.
• Desistimiento en el alquiler temporal: el inquilino puede irse una vez transcurrido un mes desde la firma, avisando con 10 días de antelación y sin indemnización (nuevo art. 11.2 LAU).
• Reparaciones en el alquiler temporal: el arrendador debe responder en 5 días hábiles. Si no lo hace, el inquilino puede hacer la reparación necesaria y reclamar su importe o, avisando antes al arrendador, descontarlo de la renta del mes siguiente (nuevo art. 21 bis LAU).

¿Qué pasa con los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre?

El decreto incluye una regla transitoria (nueva disposición transitoria octava LAU) para los contratos de temporada o de vivienda temporal celebrados antes de su entrada en vigor:

• Siguen considerándose arrendamientos para uso distinto del de vivienda y se rigen por su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado.
• Al llegar ese plazo, se extinguen sin posibilidad de prórroga.
• Si se renuevan, el nuevo contrato ya se rige por las reglas del alquiler de vivienda temporal de la LAU.

El texto no contiene una regla transitoria específica para los contratos de habitación como vivienda habitual firmados antes del 8 de octubre al amparo del Código Civil. Cómo les afecta la reforma depende de lo que diga cada contrato y de cómo se haya ejecutado. Es una cuestión que debe analizarse caso por caso.

Cuidado con la normativa autonómica

La nueva disposición adicional duodécima de la LAU aclara que lo previsto sobre alquiler temporal y de habitaciones se entiende “sin perjuicio de las disposiciones que […] hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que serán de aplicación en su respectivo ámbito territorial”. En comunidades con derecho civil propio o con normativa de vivienda específica, como Cataluña, hay que revisar también la regulación autonómica.

Qué hacer si eres propietario y alquilas por habitaciones

1. Calcula la renta del piso completo y comprueba que la suma de las habitaciones alquiladas a la vez no la supera.
2. Comprueba si tu vivienda está en zona tensionada y, en su caso, qué límite de renta se aplica.
3. Revisa tus modelos de contrato. Si son temporales, incluye una causa concreta y documentada. Si no lo son, adáptalos al régimen de vivienda habitual.
4. Elimina las cláusulas que repercuten gastos de agencia o impuestos al inquilino.

Qué hacer si eres inquilino de una habitación

1. Lee la causa de temporalidad de tu contrato. Si no hay causa o no es real, el contrato puede considerarse de vivienda habitual.
2. Suma las rentas que paga cada ocupante del piso y compárala con la renta del piso completo. Si la supera, puede haber un exceso reclamable.
3. Guarda los justificantes de todo lo que pagas (renta, gastos, honorarios).

Preguntas frecuentes

¿El alquiler de habitaciones está regulado por la LAU desde 2026?
Sí. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 incluye expresamente el “arrendamiento parcial de una habitación o estancia” en el artículo 2 de la LAU, tanto en la modalidad de vivienda habitual como en la de vivienda temporal.

¿Cuánto se puede cobrar como máximo por alquilar un piso por habitaciones?
La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta del contrato de alquiler del piso completo (artículo 17.9 LAU). En zona tensionada se aplican además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17.

¿Se puede alquilar una habitación por temporada?
Sí, si el inquilino está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa real y acreditable, que debe constar por escrito en el contrato. La duración debe superar 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses. Si no hay causa, el contrato se trata como vivienda habitual desde su firma.

¿Me pueden cobrar honorarios de agencia por alquilar una habitación?
No. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente (artículo 20.2 LAU).

¿Qué pasa con mi contrato de habitación de temporada firmado antes del 8 de octubre de 2026?
Sigue rigiéndose por su régimen anterior hasta el final del plazo pactado. Entonces se extingue sin prórroga, y si se renueva, el nuevo contrato se rige por las reglas del alquiler de vivienda temporal (disposición transitoria octava LAU).

¿Estas reglas son definitivas?
No todavía. El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero debe ser convalidado o derogado en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Si se deroga, sus reglas dejan de aplicarse.

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 3 y disposiciones adicional duodécima y transitoria octava LAU.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.