Durante años, la respuesta a “¿quién paga el IBI en un alquiler?” fue la misma: lo paga el propietario, salvo que el contrato diga que se le repercute al inquilino. Desde el 8 de octubre de 2026 eso ha cambiado. El Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y ahora los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que este sea el obligado tributario.

Información comprobada el 13 de octubre de 2026. Esta guía se basa en el artículo 3.Doce del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre de 2026, y en el texto consolidado del artículo 20 LAU. Es un decreto-ley: debe ser convalidado o derogado en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Si se deroga, la regla dejaría de aplicarse.

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Resumen rápido

• El IBI lo paga el propietario. Es el sujeto pasivo del impuesto y, desde el 8 de octubre de 2026, la LAU prohíbe imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda en el alquiler de vivienda.
• Única excepción: cuando el propio inquilino sea el obligado tributario. En el IBI, por regla general, no lo es.
• Los gastos de comunidad sí pueden pactarse a cargo del inquilino, por escrito y con su importe anual. En edificios sin propiedad horizontal ya no pueden imputarse al inquilino.
• Los honorarios de agencia y de formalización del contrato tampoco pueden repercutirse, “ni directa ni indirectamente”.
• Contratos firmados antes del 8 de octubre: el decreto no incluye una regla transitoria específica para las cláusulas de IBI ya pactadas. Conviene revisar cada caso.

Qué decía la ley antes y qué dice ahora

Antes del RDL 29/2026, el artículo 20.1 LAU permitía pactar que los gastos generales de la vivienda, “sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades” fueran a cargo del inquilino, siempre que el pacto constara por escrito con el importe anual. Por eso era habitual ver contratos con una cláusula de “repercusión del IBI”.

Desde el 8 de octubre de 2026, el nuevo artículo 20.1 LAU dice:

“Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario.“

La palabra “tributos” desaparece de la lista de lo que se puede pactar y pasa a una prohibición expresa.

¿Por qué el inquilino no es “obligado tributario” del IBI?

El IBI lo regula el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Según su artículo 63.1, son sujetos pasivos del IBI quienes ostentan la titularidad del derecho que constituye el hecho imponible: la propiedad o, en su caso, una concesión, un derecho de superficie o un usufructo. El arrendamiento no es uno de esos derechos, así que el inquilino no es sujeto pasivo del IBI.

Esa misma ley permite al sujeto pasivo “repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común” (art. 63.2). Pero en el alquiler de vivienda, la norma civil aplicable, la LAU, ahora lo prohíbe expresamente. Además, el pacto entre casero e inquilino nunca afecta al Ayuntamiento: el recibo del IBI sigue a nombre del propietario.

¿Y la tasa de basuras y otras tasas municipales?

La prohibición alcanza a los “tributos asociados a la vivienda”, y las tasas municipales también son tributos. La diferencia está en la excepción del obligado tributario:

• En las tasas por servicios que benefician a los ocupantes de viviendas, como la recogida de basuras en muchos municipios, la ley considera contribuyente a quien recibe el servicio. Al propietario lo trata como sustituto del contribuyente, que puede repercutir la cuota a los beneficiarios (art. 23 TRLRHL).
• Si la ordenanza de tu municipio configura así la tasa, el inquilino puede ser el obligado tributario y la excepción de la LAU podría aplicarse.

La respuesta depende de la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, así que hay que revisarla en cada caso.

Qué gastos sí puede pagar el inquilino

Concepto	¿Puede pagarlo el inquilino?	Base legal
IBI	No (salvo que sea obligado tributario, que no es lo habitual)	Art. 20.1 LAU
Gastos de comunidad (propiedad horizontal)	Sí, si se pacta por escrito con el importe anual	Art. 20.1 LAU
Gastos de comunidad (edificio sin propiedad horizontal)	No	Art. 20.1 LAU
Luz, agua, gas con contador individual	Sí, siempre	Art. 20.4 LAU
Honorarios de agencia y formalización	No, ni directa ni indirectamente	Art. 20.2 LAU
Servicios no esenciales para firmar el contrato	Solo si el inquilino los pide por escrito, sabiendo que son opcionales y cuánto cuestan	Art. 20.2 LAU

Durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), lo que pague el inquilino por gastos generales solo puede subir una vez al año, por acuerdo, y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.3 LAU).

¿Puede el casero subir la renta para “compensar” el IBI?

La prohibición no se puede esquivar cambiando el nombre del concepto. Si la renta se fija libremente al firmar un contrato nuevo, el propietario puede tener en cuenta sus costes, incluido el IBI, para decidir el precio. Pero hay límites:

• Durante el contrato, la renta solo se actualiza una vez al año, según lo pactado y con el IRAV como tope (art. 18.1 LAU). Para hacer la cuenta tienes nuestra calculadora de actualización de la renta con el IRAV.
• Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el RDL 29/2026 limita además las actualizaciones anuales. Lo explicamos en nuestra guía de los decretos de vivienda de 2026.
• En zona de mercado residencial tensionado, un nuevo contrato no puede incluir la repercusión de impuestos u otros conceptos que no estuvieran en el contrato anterior (art. 17.6 LAU). Si el arrendador es gran tenedor, tampoco puede usar esos conceptos para superar el índice de referencia (art. 17.7 LAU).

Mi contrato es anterior al 8 de octubre y dice que pago el IBI: ¿qué hago?

El RDL 29/2026 no incluye una disposición transitoria específica sobre las cláusulas de repercusión de tributos de los contratos de vivienda habitual firmados antes de su entrada en vigor. El texto no resuelve expresamente si esas cláusulas siguen aplicándose a los recibos futuros.

Lo prudente:

• Si eres inquilino: no dejes de pagar unilateralmente. Revisa con un abogado la cláusula, la fecha del contrato y cuándo se te repercute cada recibo antes de reclamar.
• Si eres propietario: no incluyas esta cláusula en los contratos nuevos ni en las renovaciones, y revisa los contratos en curso antes de girar el siguiente recibo.

Lo que sí está claro es que los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no pueden incluir esa cláusula. Si la incluyen, el inquilino puede oponerse a pagar el IBI.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el IBI en un alquiler en 2026?
El propietario. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 20.1 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, prohíbe imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que este sea el obligado tributario. En el IBI, por regla general, no lo es.

¿Es legal una cláusula del contrato que dice que el inquilino paga el IBI?
En contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 8 de octubre de 2026, no: la LAU lo prohíbe expresamente. Para contratos anteriores, el decreto no incluye una regla transitoria específica, así que conviene revisar el caso concreto.

¿El inquilino puede pagar los gastos de comunidad?
Sí, si se pacta por escrito y se indica su importe anual, y solo en edificios en régimen de propiedad horizontal. En edificios sin propiedad horizontal no se pueden imputar al inquilino.

¿Quién paga la tasa de basuras en un alquiler?
Depende de la ordenanza fiscal del municipio. Si la ordenanza considera contribuyente al ocupante, el inquilino es el obligado tributario y la excepción del artículo 20.1 LAU podría permitir que la pague. Si el obligado es el propietario, no puede imponérsela al inquilino.

¿Me pueden cobrar los honorarios de la inmobiliaria al alquilar?
No. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino “ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación” (artículo 20.2 LAU).

¿Esta norma es definitiva?
No todavía. El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero debe ser convalidado o derogado en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 3.Doce (nuevo artículo 20 LAU).
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado, artículos 17, 18 y 20.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 23 y 63.