Tu inquilino ha dejado de pagar el alquiler. Llamas, mandas mensajes, te da largas. Lo que hagas en las próximas semanas decide cuánto tardarás en recuperar la vivienda y si podrás cobrar la deuda: un requerimiento bien hecho antes de la demanda puede impedir que el inquilino pare el desahucio pagando en el último momento.
Además, desde el 8 de octubre de 2026 hay nuevas reglas para cuando el inquilino es vulnerable, y cambian mucho según cuántas viviendas tengas.
¿Tu inquilino no paga? En Ros Legal Abogados preparamos el requerimiento y la demanda de desahucio por impago, y reclamamos las rentas debidas. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Información comprobada el 29 de octubre de 2026 con los textos consolidados del BOE de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Orgánica 1/2025 (medios adecuados de solución de controversias) y el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
Lo que dice la ley, en resumen
- El desahucio por impago es un juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC). En la misma demanda puedes pedir que el inquilino deje la vivienda y que te pague lo que debe (art. 438.5 LEC).
- El inquilino puede parar el desahucio pagando toda la deuda dentro del plazo que le da el juzgado (enervación). Pero solo una vez, y no puede hacerlo si tú le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó (art. 22.4 LEC).
- Antes de demandar hay que intentar negociar. Desde el 3 de abril de 2025, la demanda solo se admite si antes se ha acudido a un medio adecuado de solución de controversias (mediación, conciliación, oferta vinculante, negociación directa…), y el desahucio por impago no está entre las excepciones (art. 5 de la LO 1/2025).
- La demanda debe decir si la vivienda es la vivienda habitual del inquilino y si eres gran tenedor. Si dices que no lo eres, tienes que adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad con tus propiedades (art. 439.6 LEC).
- Novedad del RDL 29/2026: si el inquilino acredita que es vulnerable, la Administración tiene dos meses para darle una alternativa o pagarte la deuda (nuevo art. 22.6 LEC), y en algunos casos el juzgado puede suspender el desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030 (art. 2 del RDL 29/2026).
Paso 1: el requerimiento de pago, al menos 30 días antes
Es el paso que más gente se salta y el que más cuesta después. Si envías al inquilino un requerimiento de pago por un medio fehaciente (lo habitual es un burofax con certificación de contenido) y presentas la demanda más de 30 días después sin que haya pagado, el inquilino pierde la posibilidad de enervar: ya no podrá parar el desahucio pagando lo que debe una vez empezado el juicio (art. 22.4 LEC).
Sin ese requerimiento, el inquilino puede pagar dentro del plazo que le da el juzgado, el proceso termina y el contrato sigue. Y la próxima vez que deje de pagar, vuelta a empezar.
Paso 2: el intento de negociación (MASC)
La Ley Orgánica 1/2025 exige que, antes de presentar la demanda, se haya intentado una solución negociada. Se puede cumplir de varias formas: mediación, conciliación, una oferta vinculante confidencial o una negociación directa entre las partes o sus abogados (art. 5 LO 1/2025).
Lo importante es poder demostrarlo. Si no hay acuerdo, basta un documento que pruebe que el inquilino recibió la invitación a negociar o la propuesta, en qué fecha y que pudo leerla entera (art. 10.2 LO 1/2025). Si no responde en 30 días naturales, el intento se da por terminado (art. 7 LO 1/2025).
El requerimiento del paso 1 y el intento de negociación son dos requisitos distintos. Conviene prepararlos juntos y con cuidado para que ninguno falle cuando el juzgado revise la demanda.
Paso 3: la demanda de desahucio
La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda. Algunos puntos clave:
- Necesitas abogado y procurador. La excepción de los juicios de menos de 2.000 euros solo se aplica cuando el juicio se determina por la cuantía, y el desahucio no se determina así (arts. 23 y 31 LEC).
- Puedes reclamar las rentas debidas y, si lo pides expresamente en la demanda, también las que se devenguen hasta que te devuelvan la vivienda (art. 220.2 LEC).
- Datos obligatorios: si la vivienda es la habitual del inquilino y si eres gran tenedor, con el certificado del Registro si no lo eres (art. 439.6 LEC). Sin estos datos la demanda no se admite.
El Tribunal Constitucional anuló en 2025 (STC 26/2025) otros requisitos que la Ley de Vivienda había añadido para admitir estas demandas. Si lees guías que siguen exigiéndolos, están desactualizadas.
Paso 4: el requerimiento del juzgado (10 días)
Una vez admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en 10 días deje la vivienda, pague (o enerve, si puede) o se oponga explicando por qué no debe la cantidad (art. 438.5 LEC). En ese mismo requerimiento ya se fija la fecha de la vista si se opone y la fecha del lanzamiento si no hace nada.
- Si no paga ni se opone, el juzgado da por terminado el juicio y el lanzamiento se hace en la fecha fijada.
- Si se va sin pagar, el procedimiento termina en cuanto a la vivienda y puedes pedir que se ejecute la deuda con una simple solicitud.
- Si se opone, se celebra la vista y el juez dicta sentencia.
Si la vivienda es la habitual del inquilino, el juzgado avisa a los servicios sociales para que valoren si es vulnerable. Si lo confirman, puede suspenderse la fecha de la vista o del lanzamiento (art. 441.5 LEC).
Si el inquilino es vulnerable: lo que cambia desde el 8 de octubre de 2026
El RDL 29/2026 añade dos mecanismos nuevos.
1. La enervación extraordinaria a cargo de la Administración (nuevo art. 22.6 LEC). Si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece una alternativa de vivienda adecuada:
- La Administración tiene dos meses para ofrecerle esa alternativa o pagarte toda la deuda y las costas. Mientras, el procedimiento queda suspendido.
- Si paga, el desahucio termina y el contrato sigue.
- Si en dos meses no hace ninguna de las dos cosas, la Administración pasa a ser la deudora en lugar del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad.
- Esta enervación funciona aunque hayas hecho el requerimiento de 30 días y no cuenta como la enervación única del inquilino.
2. La suspensión del desahucio hasta 2030 (art. 2 del RDL 29/2026). Se aplica en los casos en que no juega el mecanismo anterior, si el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa:
- El juzgado pide a la Administración que ofrezca recursos. Si no los tiene, suspende el proceso, con revisión cada 12 meses y un máximo de tres años.
- Si eres una persona física, la Administración debe compensarte con la renta que dejes de cobrar, los suministros impagados y las costas.
- Si eres una persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad del inquilino no prevalece y no procede la suspensión. Tampoco procede si el juez considera que tu propia situación de vulnerabilidad debe prevalecer, salvo que seas persona jurídica o gran tenedor.
Ojo: el RDL 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente el 12 de noviembre. Si no se convalida, estas medidas dejarían de aplicarse, como ya pasó con el RDL 26/2026. Lo actualizaremos en cuanto haya votación.
Resumen: qué hacer según tu situación
| Situación | Qué hacer | Por qué |
|---|---|---|
| Debe una o dos mensualidades y es la primera vez | Requerimiento fehaciente de pago e invitación a negociar | Si no paga en 30 días, ya no podrá enervar el desahucio |
| Ya enervó un desahucio anterior | Demanda directa tras el intento de negociación | No puede volver a parar el proceso pagando (art. 22.4 LEC) |
| Se ha ido sin pagar | Reclamar las rentas (monitorio o juicio) y revisar la fianza | Ya no hace falta desahucio, solo cobrar |
| Alega vulnerabilidad | Revisar cuántas viviendas tienes y qué mecanismo se aplica | Con dos viviendas o menos, la suspensión no procede, aunque puede aplicarse la enervación por la Administración |
| Eres gran tenedor | Preparar la documentación de la demanda con especial cuidado | Afecta a los requisitos de la demanda y a los efectos de la vulnerabilidad |
Si el inquilino se ha ido y solo queda la deuda, te explicamos cómo reclamarla en nuestra guía sobre el procedimiento monitorio. Si quien ocupa la vivienda no tiene contrato, el camino es otro: consulta el desahucio por precario. Y si tienes dudas sobre si eres gran tenedor, lee gran tenedor o pequeño propietario.
Cómo te ayudamos en Ros Legal Abogados
- Preparamos el requerimiento de pago y el intento de negociación para que cumplan los requisitos de la ley.
- Presentamos la demanda de desahucio y la reclamación de las rentas en el mismo procedimiento.
- Te decimos qué régimen de vulnerabilidad puede aplicarse a tu caso tras el RDL 29/2026.
- Gestionamos todo el procedimiento hasta que recuperas la vivienda.
Consulta también nuestro servicio de abogados de okupación y desahucios. Llámanos al 606 300 234: la primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses tiene que deber el inquilino para poder desahuciarlo?
La ley no fija un número mínimo de mensualidades: el desahucio por falta de pago puede pedirse desde el impago de la renta o de las cantidades debidas (art. 250.1.1.º LEC). Antes de demandar hay que intentar negociar (LO 1/2025) y conviene enviar un requerimiento de pago fehaciente al menos 30 días antes.
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando?
Sí, pagando toda la deuda dentro del plazo de 10 días que le da el juzgado (enervación). Pero solo una vez, y no puede hacerlo si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y no pagó (art. 22.4 LEC). La enervación extraordinaria por la Administración para inquilinos vulnerables del RDL 29/2026 es aparte.
¿Es obligatorio intentar negociar antes de demandar?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025 hay que acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, y el desahucio por impago no está entre las excepciones (art. 5 LO 1/2025). Basta con poder demostrar que el inquilino recibió la propuesta o la invitación a negociar.
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
Desde el 8 de octubre de 2026, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa o pagar la deuda (art. 22.6 LEC). En algunos casos el desahucio puede suspenderse hasta 2030 con compensación al propietario persona física, pero no si el propietario es persona física con dos viviendas o menos (art. 2 RDL 29/2026). El RDL 29/2026 está pendiente de convalidación.
¿Necesito abogado y procurador para desahuciar a un inquilino?
Sí. La excepción para los juicios verbales de menos de 2.000 euros solo se aplica cuando el juicio se determina por la cuantía, y el desahucio no se determina así (arts. 23 y 31 LEC).
Fuentes
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículos 22, 23, 31, 220, 250, 438, 439 y 441 (texto consolidado).
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, artículos 5, 7 y 10.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículos 2 y 5.
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