Has encontrado un piso a través de una inmobiliaria y, antes de darte las llaves, te piden una mensualidad más IVA “de honorarios”. O te dicen que, como es un alquiler de temporada, la ley de vivienda no se aplica y los gastos de agencia los paga el inquilino. ¿Es legal?
La respuesta depende del tipo de alquiler y, desde el 8 de octubre de 2026, también de cuándo se firmó el contrato.
¿Te han cobrado honorarios de agencia por un alquiler? En Ros Legal Abogados revisamos tu contrato y lo que has pagado, y te decimos si puedes reclamarlo. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Información comprobada el 27 de octubre de 2026 con el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos publicado en el BOE, que ya incorpora el Real Decreto-ley 29/2026, y con el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Lo que dice la ley, en resumen
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, “ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación” (art. 20.2 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
- Incluye cualquier gasto derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato (art. 20.2 LAU).
- Se aplica al alquiler de vivienda habitual y, desde el 8 de octubre de 2026, también al de vivienda temporal, porque ambos son ahora arrendamientos de vivienda regulados por el título II de la LAU (arts. 2 y 4.2 LAU).
- Para la vivienda habitual no es nuevo: desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, la LAU ya decía que estos gastos “serán a cargo del arrendador”.
- El alquiler turístico queda fuera de la LAU (art. 5.e LAU) y se rige por su normativa turística y por las normas de consumo.
Quién paga la inmobiliaria según el tipo de alquiler
| Tipo de alquiler | ¿Quién paga los honorarios de la agencia? | Norma |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | El propietario. No se pueden cobrar al inquilino. | Art. 20 LAU (desde la Ley 12/2023, reforzado por el RDL 29/2026) |
| Vivienda temporal (de temporada) firmada desde el 8-10-2026 | El propietario. No se pueden cobrar al inquilino. | Arts. 2.3, 4.2 y 20.2 LAU |
| Temporada firmada antes del 8-10-2026 | Lo que diga el contrato, hasta que termine el plazo pactado. Si se renueva, se aplica la regla nueva. | Disposición transitoria octava LAU |
| Habitación (habitual o temporal) | El propietario, igual que el piso completo. | Arts. 2.1, 2.3 y 20.2 LAU |
| Vivienda turística | Lo que figure en la oferta y la reserva, que debe mostrar el precio final con los gastos de gestión incluidos. | Art. 5.e LAU y art. 20 TRLGDCU |
Alquiler de vivienda habitual: paga el propietario
Si alquilas un piso para vivir en él de forma permanente, la inmobiliaria cobra al propietario, que es quien la contrata. Es la regla desde mayo de 2023, y el Real Decreto-ley 29/2026 la ha reforzado:
- Prohíbe repercutir estos gastos directa o indirectamente: tampoco vale subir la renta del primer mes, cobrar una “reserva” que no se devuelve o pedir que pagues directamente a la agencia.
- Da igual cómo se llame: “honorarios”, “gestión de expediente”, “estudio de solvencia”, “redacción del contrato” o “gastos de formalización”.
- Incluye también la renovación o modificación del contrato.
La única excepción: un servicio no esencial para firmar el contrato solo puede cobrarse al inquilino si lo ha pedido expresamente por escrito, después de que le informaran de que era opcional y de su coste (art. 20.2 LAU). Por ejemplo, si tú mismo encargas a una agencia que te busque piso.
Alquiler de temporada: el gran cambio de octubre de 2026
Hasta el 7 de octubre de 2026, el alquiler “de temporada” era un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y se regía sobre todo por lo pactado. Por eso era habitual que la agencia cobrara sus honorarios al inquilino.
El Real Decreto-ley 29/2026 lo ha cambiado. El arrendamiento de vivienda temporal es ahora el que cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3 LAU): un traslado laboral, unos estudios o un tratamiento médico, por ejemplo. Al ser un arrendamiento de vivienda, se le aplica el artículo 20.2: la agencia no puede cobrar sus honorarios al inquilino.
Ojo con la fecha del contrato:
- Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: se aplica la prohibición.
- Contratos firmados antes: siguen considerándose de uso distinto del de vivienda y se rigen por su régimen anterior hasta el final del plazo pactado. Si se renuevan, el nuevo contrato ya se rige por las reglas de vivienda temporal (disposición transitoria octava LAU).
- Contratos “de temporada” sin causa real: si el contrato no recoge una causa de temporalidad, se trata como vivienda habitual desde la firma (art. 7.2 LAU), y los honorarios tampoco podían cobrarse al inquilino.
Explicamos el resto de las reglas nuevas en nuestra guía sobre el alquiler de temporada tras el RDL 29/2026. En Cataluña hay además una ley autonómica propia sobre alquileres temporales, que también se explica en esa guía.
Alquiler vacacional o turístico: otras reglas
La vivienda de uso turístico (una cesión amueblada, comercializada en canales turísticos, sometida a la normativa turística y de 31 días como máximo) está excluida de la LAU (art. 5.e LAU). La regla del artículo 20.2 no se aplica.
Lo que sí se aplica son las normas de consumo: la oferta tiene que mostrar el precio final completo, con impuestos y con los gastos adicionales, incluidos los potenciales gastos de gestión, que se repercutan al cliente (art. 20 TRLGDCU). Es decir, puedes tener que pagar una comisión de gestión, pero debe constar antes de reservar, no aparecer después.
Un caso que todavía no está claro: el alquiler de un piso para pasar las vacaciones que no es una vivienda turística registrada. Antes era “temporada de verano” y uso distinto del de vivienda. Ahora la LAU excluye del uso distinto el alojamiento de personas, y la vivienda temporal exige un desplazamiento por causa justificada. Cómo encaja este caso tras la reforma tendrán que resolverlo los tribunales. Si estás en esta situación, conviene revisar el contrato.
Si ya has pagado los honorarios
Las cláusulas que modifican en perjuicio del inquilino las normas del alquiler de vivienda son nulas y se tienen por no puestas (art. 6 LAU). Si te cobraron los honorarios en un contrato al que se aplica la prohibición, puedes reclamar su devolución.
Antes de reclamar, reúne:
- El contrato de alquiler, con su fecha y lo que dice sobre la causa de la temporalidad.
- El justificante del pago (transferencia, factura o recibo) y a quién se pagó, al propietario o a la agencia.
- Cualquier documento que firmaste con la agencia (hoja de visita, encargo, reserva).
A quién reclamar y cómo depende de quién cobró y de lo que firmaste. Revisarlo antes evita dirigir la reclamación contra quien no corresponde.
Real Decreto-ley pendiente de convalidación
El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación en el Congreso. Si no se convalidara, dejaría de aplicarse, como ya ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026.
- Vivienda habitual: no cambiaría nada. La obligación del propietario de pagar los gastos de gestión inmobiliaria existe desde la Ley 12/2023.
- Vivienda temporal: lo que sí depende de la convalidación es que la prohibición se extienda al alquiler temporal.
Actualizaremos este artículo cuando haya novedades.
Cómo te ayudamos en Ros Legal Abogados
- Si eres inquilino: revisamos tu contrato y lo que pagaste, y te decimos si puedes reclamar los honorarios y a quién.
- Si eres propietario: revisamos el contrato con la agencia y el de alquiler para que no incluyan cargos al inquilino que la ley no permite.
- Si tu contrato de temporada es anterior al 8 de octubre: te decimos qué régimen se le aplica y qué pasa al renovarlo.
Llámanos al 606 300 234: la primera consulta es gratuita. También puedes ver nuestro servicio de abogados de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la inmobiliaria en un alquiler de vivienda?
El propietario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino ni directa ni indirectamente (art. 20.2 LAU). En la vivienda habitual es así desde la Ley 12/2023.
¿Y en un alquiler de temporada?
Si el contrato se firmó desde el 8 de octubre de 2026, también paga el propietario: el alquiler temporal es ahora un arrendamiento de vivienda y se le aplica el artículo 20.2 LAU. Los contratos firmados antes siguen su régimen anterior hasta el final del plazo pactado (disposición transitoria octava LAU).
¿Puede la inmobiliaria cobrarme «gastos de gestión» o «estudio de solvencia» en lugar de honorarios?
No, si son servicios para preparar, formalizar o gestionar el contrato. La ley prohíbe repercutirlos «bajo ningún concepto o denominación» (art. 20.2 LAU). Solo puede cobrarte un servicio no esencial que hayas pedido por escrito, sabiendo que era opcional y su coste.
¿Y en un piso turístico o vacacional?
La vivienda turística está fuera de la LAU (art. 5.e). Puede haber una comisión de gestión, pero la oferta debe mostrar el precio final completo, incluidos los gastos de gestión, antes de contratar (art. 20 TRLGDCU).
He pagado los honorarios de la agencia, ¿puedo recuperarlos?
Si el contrato está sometido a la prohibición, la cláusula que te los imponía es nula (art. 6 LAU) y puedes reclamar su devolución. Conviene revisar antes la fecha y el tipo de contrato y quién cobró.
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 20 y disposición transitoria octava (texto consolidado, última actualización publicada el 7 de octubre de 2026).
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 3.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, disposición final primera.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, artículo 20.
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