Una empresa te propone alquilar tu piso para alojar a uno de sus empleados, o a varios trabajadores que irán cambiando. Parece la situación ideal: un inquilino solvente que paga a tiempo. Pero el contrato no es igual que alquilar a una familia, y dos preguntas aparecen enseguida: ¿qué ley se aplica al contrato? y ¿tengo que cobrar IVA porque el inquilino es una empresa?
La respuesta depende sobre todo de quién va a vivir en la vivienda y cómo se identifica en el contrato.
¿Te han propuesto alquilar tu piso a una empresa? En Ros Legal Abogados revisamos o redactamos el contrato antes de que firmes. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Información comprobada el 23 de octubre de 2026 con los textos consolidados del BOE de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que ya incorpora el Real Decreto-ley 29/2026) y de la Ley del IVA, y con las preguntas frecuentes de la Agencia Tributaria sobre exenciones en arrendamientos (actualizadas el 13 de octubre de 2026).
Lo que dice la ley, en resumen
- Arrendamiento de vivienda habitual es el que tiene como destino primordial satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario (art. 2.1 LAU). Cuando el arrendatario es una empresa, quien necesita la vivienda es otra persona, y por eso la calificación del contrato no es automática.
- Desde el 8 de octubre de 2026, la LAU excluye expresamente del arrendamiento para uso distinto del de vivienda los contratos que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas (art. 3.2 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
- IVA: el alquiler de viviendas está exento, pero no lo están, entre otros, los arrendamientos para ser subarrendados ni los de viviendas amuebladas cuando el arrendador presta servicios propios de la hostelería (limpieza, lavado de ropa, restaurante…) o la duración a favor de un mismo arrendatario no supera las 30 noches (art. 20.Uno.23.º LIVA).
- Criterio de la Agencia Tributaria: el alquiler de una vivienda por una empresa para uno de sus empleados está exento de IVA, siempre que en el contrato figure, de manera concreta y específica, la persona o personas usuarias de la vivienda (AEAT, preguntas frecuentes). En ese caso, según la misma fuente, el contrato está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Firmar con una empresa no significa cobrar IVA
Es una de las dudas más frecuentes. Que el arrendatario sea una sociedad no convierte por sí solo el alquiler en una operación con IVA. Lo que decide es el uso que se da a la vivienda y cómo queda reflejado en el contrato:
- Si el contrato identifica al empleado que vivirá en la vivienda, la Agencia Tributaria considera aplicable la exención.
- Si el contrato deja que la empresa decida después quién la ocupa o la ceda a terceros, el riesgo es que se trate como un arrendamiento para subarrendar, que la Ley del IVA excluye de la exención.
- Si además incluyes limpieza, cambio de ropa u otros servicios hoteleros, o los periodos son de 30 noches o menos, el alquiler deja de estar exento.
Un error aquí no se nota al firmar, sino cuando llega una comprobación de Hacienda. Por eso merece la pena redactar bien el contrato desde el principio.
Tres situaciones distintas
| Situación | Qué tener en cuenta | Qué revisar en el contrato |
|---|---|---|
| Empleado concreto e identificado | Es el caso que la AEAT considera exento de IVA si el contrato identifica al usuario. | Nombre del empleado o empleados que vivirán en la vivienda, prohibición de cederla a otras personas y qué pasa si ese empleado deja la empresa. |
| Trabajadores que van rotando | Si el contrato no identifica a los usuarios, peligra la exención de IVA. Si los periodos son cortos o hay servicios hoteleros, puede no estar exento. | Cómo y cuándo se comunica cada cambio de ocupante, duración de cada estancia y qué servicios incluye el alquiler. |
| La empresa quiere subarrendar o ceder la vivienda a terceros | La LAU solo permite subarrendar la vivienda de forma parcial y con consentimiento escrito del arrendador, y la cesión del contrato también exige ese consentimiento (art. 8 LAU). El arrendamiento para subarrendar no está exento de IVA. | Si das o no tu consentimiento, por escrito y con qué límites. Si no quieres que se subarriende, que lo diga expresamente. |
¿Qué ley se aplica al contrato?
Antes de la reforma de octubre de 2026, era frecuente que estos contratos con empresas se trataran como arrendamientos para uso distinto del de vivienda, con más libertad para pactar duración y condiciones. La nueva redacción del artículo 3.2 de la LAU excluye ahora de esa categoría los contratos que tengan por objeto el alojamiento de personas.
Cómo encajan exactamente los alquileres a empresas para sus empleados tras la reforma es algo que todavía no han resuelto los tribunales. Además, el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación por el Congreso, así que su contenido puede cambiar. Mientras tanto, lo prudente es:
- Describir con precisión el uso: vivienda para un empleado concreto, no “alojamiento de personal” en abstracto.
- No dar por hecho que el contrato queda fuera de las reglas del alquiler de vivienda (duración mínima, prórrogas, límites de garantías).
- Si la necesidad del empleado es temporal, recordar que el arrendamiento de vivienda temporal exige ahora una causa real y acreditable expresada en el contrato, y que la carga de probarla recae sobre el arrendador (art. 7.2 LAU).
Otras cláusulas que conviene revisar
- Quién paga qué: renta, suministros, comunidad, seguro.
- Fianza y garantías: la LAU fija una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda y dos en el de uso distinto, y limita las garantías adicionales (art. 36 LAU).
- Duración y salida anticipada: qué ocurre si la empresa traslada al empleado o termina la relación laboral.
- Estado de la vivienda: al finalizar, la ley prevé un documento firmado por ambas partes sobre el estado de entrega (art. 36.7 LAU).
- Zona tensionada: si la vivienda está en una, los límites de renta pueden aplicarse igual. Consulta qué es una zona de mercado residencial tensionado.
Cómo te ayudamos en Ros Legal Abogados
- Revisamos la propuesta de contrato que te envíe la empresa antes de firmar.
- Redactamos el contrato para que refleje el uso real de la vivienda y la identificación de los ocupantes.
- Te decimos qué régimen se aplica a tu caso tras la reforma de octubre de 2026.
- Si tienes varias viviendas o una sociedad patrimonial, consulta nuestro servicio para propietarios con varias viviendas y sociedades patrimoniales.
Para la parte fiscal concreta (declaración del IVA o del ITP), te recomendamos contrastarla también con tu asesor fiscal. Llámanos al 606 300 234: la primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Hay que cobrar IVA si alquilo mi piso a una empresa?
No necesariamente. Según la Agencia Tributaria, el alquiler de una vivienda por una empresa para un empleado está exento si el contrato identifica de forma concreta y específica a la persona o personas que la usarán. No está exento si se alquila para ser subarrendado, o si es una vivienda amueblada con servicios hoteleros o por 30 noches o menos (art. 20.Uno.23.º LIVA).
¿Puede la empresa meter a distintos trabajadores en el piso?
Solo en los términos que pacte el contrato. Si la empresa cede la vivienda a terceros, eso puede ser un subarriendo o una cesión, que la LAU somete al consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU), y puede hacer que el alquiler pierda la exención de IVA.
¿Es un alquiler de vivienda o de uso distinto?
Depende del caso y, tras la reforma del Real Decreto-ley 29/2026, la cuestión no está resuelta por los tribunales. La LAU define el alquiler de vivienda por la necesidad de vivienda del arrendatario (art. 2.1) y ahora excluye del uso distinto los contratos de alojamiento de personas (art. 3.2). Conviene revisarlo antes de firmar.
¿Qué fianza puedo pedir a una empresa?
La LAU fija una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto del de vivienda, y limita las garantías adicionales (art. 36 LAU). La cifra depende de cómo se califique el contrato.
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 2, 3, 7, 8 y 36 (texto consolidado, última actualización publicada el 7 de octubre de 2026).
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 3.
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 20.Uno.23.º.
- Agencia Tributaria: preguntas frecuentes sobre el IVA en el arrendamiento de inmuebles (exenciones).
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