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Ros Legal · Defectos de construcción
Abogada para reclamar defectos de construcción a la promotora
Grietas, humedades, filtraciones o instalaciones que fallan en un edificio de obra nueva o rehabilitado. Asesoramos a comunidades de propietarios, administradores de fincas y compradores para reclamar a la promotora, la constructora, los técnicos y sus seguros, dentro de los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Te podemos ayudar si:
- Eres presidente o administrador de una comunidad con daños en zonas comunes de un edificio reciente.
- Compraste una vivienda nueva y han aparecido humedades, grietas o problemas de aislamiento.
- La promotora o la constructora no responde, o las reparaciones no resuelven el problema.
- Quieres saber si todavía estás a tiempo de reclamar.
Los plazos de garantía de la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación establece que los agentes que intervienen en la construcción responden frente a los propietarios y los sucesivos adquirentes de los daños materiales que aparezcan dentro de estos plazos, contados desde la recepción de la obra (art. 17.1):
10 años: estructura
Daños por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
3 años: habitabilidad
Daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad: higiene, salud y protección del medio ambiente (incluida la estanqueidad), protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, entre otros (art. 3.1.c).
1 año: acabados
El constructor responde de los daños por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
2 años para demandar
La acción para exigir esta responsabilidad prescribe a los dos años desde que se producen los daños (art. 18.1), sin perjuicio de las acciones por incumplimiento contractual que puedan subsistir.
Ojo con los dos plazos. El daño tiene que aparecer dentro del periodo de garantía (10, 3 o 1 año), y después hay dos años para reclamar. Dejar pasar el tiempo tras detectar los daños es el error más caro.
A quién se reclama
La responsabilidad es, en principio, personal e individualizada para cada agente: promotor, constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución. Cuando no se puede individualizar la causa o no se puede precisar el grado de intervención de cada uno, se exige solidariamente. En todo caso, el promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes de los daños materiales por vicios o defectos de construcción (art. 17, apartados 2 y 3).
En los edificios cuyo destino principal es la vivienda, es obligatorio el seguro de daños materiales de diez años para los daños estructurales (art. 19.1.c y disposición adicional segunda). Identificar a la aseguradora es parte del trabajo inicial.
Cómo trabajamos
- Revisión de fechas y documentos. Fecha de recepción de la obra, escrituras, libro del edificio, comunicaciones con la promotora y fotos de los daños. Lo primero es comprobar qué plazos siguen abiertos.
- Informe técnico. Los defectos se acreditan con un informe pericial de un arquitecto o arquitecto técnico, que coordinamos con el perito que elija la comunidad o el propietario.
- Reclamación extrajudicial. Requerimiento a la promotora, a los demás agentes y a su aseguradora, con el informe y un plazo para reparar o indemnizar.
- Demanda, si hace falta. Si no hay respuesta o acuerdo, reclamación judicial dentro del plazo de dos años.
Para comunidades de propietarios. La comunidad suele reclamar los daños de los elementos comunes y cada propietario los de su vivienda. Revisamos qué acuerdos de junta hacen falta antes de iniciar la reclamación.
Qué preparar para la primera consulta
Fotos de los daños con su fecha, la fecha de entrega de las viviendas o el acta de recepción de la obra si la tienes, la escritura de compra y los correos o reclamaciones que ya se hayan enviado a la promotora. No necesitas tenerlo todo para la primera consulta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar defectos de construcción?
Depende del tipo de daño: diez años para los estructurales, tres para los que afectan a la habitabilidad y uno para los acabados, contados desde la recepción de la obra (art. 17.1 LOE). Una vez producido el daño, la acción prescribe a los dos años (art. 18.1 LOE).
¿Las humedades y filtraciones se pueden reclamar?
Pueden encajar en los defectos que afectan a la habitabilidad, que incluye la salubridad y la estanqueidad (art. 3.1.c LOE), con garantía de tres años. Hay que revisar el origen con un informe técnico.
La promotora ha desaparecido o está en concurso. ¿Qué puedo hacer?
La responsabilidad alcanza también al constructor y a los técnicos, y en los edificios de viviendas existe el seguro decenal obligatorio para los daños estructurales. Estudiamos a quién queda reclamar en cada caso.
¿Y si compré una vivienda de segunda mano con defectos ocultos?
Es otra vía, la de los vicios ocultos frente al vendedor. Lo explicamos en nuestra página de vicios ocultos en la vivienda.
Hablemos de tu caso
Llámanos al 606 300 234 o déjanos tus datos. Indica qué daños hay, dónde está el edificio y cuándo se entregaron las viviendas.
Fuente oficial (BOE): Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 3, 17, 18 y 19 y disposición adicional segunda. Texto consolidado consultado el 2 de noviembre de 2026.