Te ofrecen un piso en «alquiler de temporada» y no sabes si es legal, qué derechos tienes o si es una forma de esquivar las protecciones del alquiler de vivienda habitual. Desde el 8 de octubre de 2026 las reglas han cambiado: el Real Decreto-ley 29/2026 ha creado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la figura del arrendamiento de vivienda temporal, con causa obligatoria, una duración máxima como regla general de 12 meses y nuevos derechos para el inquilino.
Información comprobada el 14 de octubre de 2026 con el texto publicado en el BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 3, y el texto consolidado de la LAU. Es un decreto-ley: está en vigor, pero debe ser convalidado o derogado en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Si se deroga, estas reglas dejarían de aplicarse.
Aviso: guía informativa basada en el texto publicado en el BOE; cada contrato debe analizarse en su contexto real. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Ahora es «vivienda temporal» y está dentro del alquiler de vivienda (nuevo art. 2.3 LAU): cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
- La causa debe constar en el contrato y ser real y acreditable. La prueba corresponde al arrendador. Sin causa, el contrato se trata como vivienda habitual desde la firma (nuevo art. 7.2 LAU).
- Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses en total, salvo que la causa siga existiendo (nuevo art. 9 bis LAU).
- Nuevos derechos del inquilino: puede irse tras un mes avisando con 10 días, el arrendador debe responder a las averías en 5 días hábiles y la garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad.
- Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026: siguen con su régimen anterior hasta el final del plazo pactado y después se extinguen sin prórroga.
- En Cataluña se aplica además la Ley catalana 11/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026.
Qué es ahora el alquiler de temporada
Hasta el 7 de octubre de 2026, el alquiler de temporada era un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: el artículo 3 de la LAU incluía los contratos «celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». Se regía sobre todo por lo que pactaran las partes, sin las protecciones del alquiler de vivienda habitual.
El RDL 29/2026 cambia ese esquema:
- El artículo 3.2 LAU ya no menciona la temporada y excluye del uso distinto de vivienda los contratos que tengan por objeto «el alojamiento u hospedaje de personas».
- El nuevo artículo 2.3 LAU define el arrendamiento de vivienda temporal como el que recae sobre una edificación habitable, incluida una habitación, y «venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».
- Pasa a regirse por el título II de la LAU, el del alquiler de vivienda, con reglas propias de duración (art. 9 bis).
Ejemplos típicos de causa: un destino laboral temporal, un curso de estudios en otra ciudad o un tratamiento médico lejos de casa. Lo decisivo es que el inquilino tenga su domicilio habitual en otro lugar y esté fuera temporalmente.
La causa: obligatoria, por escrito y la prueba es del arrendador
El nuevo artículo 7.2 LAU establece que:
- El contrato debe prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del inquilino.
- La causa debe ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae sobre el arrendador.
- Si falta una causa de temporalidad debidamente prevista, el contrato pierde su naturaleza temporal y se somete a las reglas de la vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato».
Antes de la reforma, que un contrato «de temporada» encubriera una vivienda habitual había que discutirlo y probarlo caso a caso. Ahora la ley exige la causa en el propio contrato y pone la prueba del lado del propietario.
Duración: más de 31 días y, en general, un máximo de 12 meses
Según el nuevo artículo 9 bis LAU:
- La duración se pacta libremente, pero debe ser superior a 31 días y no exceder, como regla general, de 12 meses, en atención a la causa.
- Si se pactó menos tiempo y la causa sigue existiendo al vencer, se puede prorrogar por acuerdo expreso, sin superar en conjunto los 12 meses, salvo que la causa de temporalidad subsista después.
- Si el contrato supera los 12 meses sin justificación en la causa, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera contrato de vivienda habitual, con su plazo mínimo y su régimen de prórrogas (arts. 9 y 10 LAU).
Nuevos derechos del inquilino en el alquiler temporal
- Desistimiento: el inquilino puede irse una vez transcurrido un mes desde la firma, avisando con 10 días de antelación y sin indemnización para el arrendador (nuevo art. 11.2 y 11.3 LAU).
- Reparaciones: corresponde al arrendador conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, incluidas las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. Si no responde en 5 días hábiles al aviso del inquilino, este puede hacer la reparación y reclamar su importe o, justificándolo antes al arrendador, descontarlo de la renta del mes siguiente (nuevo art. 21 bis LAU).
- Garantías: la garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad en los arrendamientos temporales, y en ningún caso se puede exigir al inquilino un seguro de impago (nuevo art. 36.5 LAU). Como la vivienda temporal es ahora un arrendamiento de vivienda, la fianza legal en metálico es de una mensualidad (art. 36.1 LAU).
- Renta en contratos sucesivos: si en la misma vivienda se firman varios contratos temporales seguidos, la renta de los posteriores no puede subir en un porcentaje anual superior al IRAV vigente (nuevo art. 17.8 LAU). Puedes calcularlo con nuestra calculadora de actualización de la renta con el IRAV.
- Gastos: los honorarios de agencia y de formalización no pueden repercutirse al inquilino, y tampoco los tributos asociados a la vivienda, salvo que el inquilino sea el obligado tributario (nuevo art. 20 LAU). Lo explicamos en quién paga el IBI en un alquiler en 2026.
Si tu contrato es anterior al 8 de octubre de 2026
La nueva disposición transitoria octava de la LAU dice que los contratos de temporada, de vivienda temporal y similares firmados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026:
- Siguen considerándose arrendamientos para uso distinto del de vivienda y se rigen por su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado.
- Al terminar ese plazo, se extinguen sin posibilidad de prórroga.
- Si se renuevan, el nuevo contrato se rige ya por las reglas del arrendamiento de vivienda temporal.
Esto no impide que, si un contrato antiguo «de temporada» era en realidad la vivienda habitual del inquilino, pueda discutirse su verdadera naturaleza. Es algo que hay que analizar con el contrato y las pruebas del caso concreto.
En Cataluña: la Ley 11/2025 también se aplica
La nueva disposición adicional duodécima de la LAU aclara que lo previsto sobre alquiler temporal y de habitaciones se entiende «sin perjuicio de las disposiciones que […] hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que serán de aplicación en su respectivo ámbito territorial».
En Cataluña, la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, tiene desde el 1 de enero de 2026 un artículo 66 bis, añadido por la Ley 11/2025, de 29 de diciembre (BOE-A-2026-5547). Según ese artículo:
- A los alquileres temporales por razones profesionales, laborales, de estudios, de asistencia médica, en espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual se les aplican las normas del alquiler de vivienda sobre fianza, garantías, determinación y actualización de la renta, elevación por mejoras y gastos. Esto incluye los límites de renta en zonas tensionadas.
- La finalidad debe constar en el contrato y acreditarse documentalmente. La documentación se deposita junto con la fianza en el registro correspondiente, y si no consta un uso distinto, se presume vivienda permanente.
- Los alquileres con finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio se rigen por las normas del uso distinto de vivienda. Esa finalidad debe acreditarse y el contrato debe indicar la residencia permanente del inquilino.
- Si se prorroga o se firma un nuevo contrato con el mismo inquilino sobre la misma vivienda sin acreditar que la causa temporal continúa, se aplica el régimen de vivienda permanente.
En Cataluña hay que combinar ambas normas. Revisar el contrato con un abogado antes de firmar o reclamar evita sorpresas.
¿Y el alquiler turístico? No es lo mismo
El alquiler turístico (vivienda de uso turístico) sigue excluido de la LAU. El nuevo artículo 5.e LAU lo define como la cesión temporal de una vivienda amueblada, comercializada en canales de oferta turística y con finalidad lucrativa, sometida a la normativa turística, y fija que su duración máxima, que establecen las administraciones competentes, no puede superar en ningún caso 31 días. Necesita licencia o declaración responsable turística según la comunidad autónoma y el municipio.
El alquiler temporal, en cambio, es un contrato de la LAU, debe durar más de 31 días y no necesita licencia turística.
Si alquilas o compartes piso por habitaciones, consulta también nuestra guía sobre el alquiler de habitaciones tras el RDL 29/2026. Para el resto de cambios de los decretos, tienes la guía de los nuevos decretos de vivienda de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Sigue siendo legal el alquiler de temporada en 2026?
Sí, pero desde el 8 de octubre de 2026 se llama arrendamiento de vivienda temporal y tiene requisitos: el inquilino debe estar temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa real y acreditable, que debe constar en el contrato (arts. 2.3 y 7.2 LAU).
¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?
Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses en total, incluidas las prórrogas. Solo puede superarse si la causa de temporalidad sigue existiendo (art. 9 bis LAU).
¿Qué pasa si mi contrato de temporada no indica ninguna causa?
Pierde su naturaleza temporal y se rige por las normas del alquiler de vivienda habitual con efectos desde su firma. La prueba de la causa corresponde al arrendador (art. 7.2 LAU).
¿Puedo irme antes de que termine un alquiler temporal?
Sí. Una vez transcurrido un mes desde la firma, puedes desistir avisando con 10 días de antelación, sin pagar indemnización (art. 11.2 LAU).
Firmé un contrato de temporada antes del 8 de octubre de 2026. ¿Qué ley se aplica?
Se rige por su régimen anterior hasta el final del plazo pactado. Entonces se extingue sin prórroga, y si se renueva, el nuevo contrato se rige por las reglas del alquiler de vivienda temporal (disposición transitoria octava LAU).
¿El alquiler de temporada necesita licencia, como el turístico?
No. El alquiler temporal es un contrato de la LAU. El turístico se rige por la normativa turística, requiere licencia o declaración responsable y no puede superar 31 días por estancia (art. 5.e LAU).
¿Te han ofrecido (o has firmado) un alquiler de temporada y tienes dudas?
En Ros Legal Abogados revisamos tu contrato con la nueva normativa y te decimos qué derechos tienes realmente, tanto si eres inquilino como si eres propietario. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 3. Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado: artículos 2, 3, 5, 7, 9 bis, 11, 17, 20, 21 bis y 36, disposición adicional duodécima y disposición transitoria octava. Ley 18/2007, del derecho a la vivienda de Cataluña, artículo 66 bis, añadido por la Ley 11/2025, de 29 de diciembre (BOE-A-2026-5547).
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