Terminas el alquiler, entregas las llaves… y el propietario no te devuelve la fianza. Es una de las reclamaciones más frecuentes entre inquilinos, y puedes reclamar el saldo que corresponda devolverte, con intereses legales una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves. Te explicamos cómo reclamar la fianza del alquiler paso a paso en 2026.
Aviso: guía informativa; cada caso tiene matices. En Ros Legal Abogados reclamamos tu fianza por ti. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Actualización de contenido: 5 de octubre de 2026. Revisados el artículo 36 de la LAU y los requisitos de negociación previa.
Qué es la fianza y cuánto pueden pedirte
La fianza está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, BOE-A-1994-26003). Es obligatoria y equivale a:
- Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda.
- Dos mensualidades en el alquiler para uso distinto (locales, oficinas).
El depósito de la fianza ante la Administración depende de la normativa autonómica aplicable. La garantía adicional es distinta de la fianza legal: el artículo 36.5 limita su valor a dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Comprueba también la fecha y el régimen del contrato.
El dato clave: el plazo de devolución y los intereses
La LAU no fija un plazo exacto, pero su artículo 36.4 establece la regla que debes conocer: transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que te hayan devuelto la fianza, el saldo pendiente devenga el interés legal del dinero. La norma habla de un mes, no de un plazo fijo de 30 días, y se refiere al saldo que deba restituirse. No autoriza a retener dinero sin justificación durante ese periodo.
Qué SÍ y qué NO puede descontarte el propietario
El propietario debe justificar las cantidades que descuente. Entre los conceptos que pueden dar lugar a deducciones figuran:
- Rentas o suministros impagados.
- Desperfectos reales causados por un mal uso.
Lo que no puede hacer es descontarte el desgaste normal por el uso de la vivienda (pintura envejecida, rozaduras propias del tiempo). Ese deterioro ordinario corre por cuenta del arrendador. Si te descuenta por “pintar” sin que haya daños reales, puedes reclamarlo.
Cómo reclamar tu fianza, paso a paso
- Reclama por escrito con burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), exigiendo la devolución y los intereses legales desde el mes tras la entrega de llaves.
- Reúne el contrato, justificante de la fianza y documento de entrega de llaves, además de inventario, fotos de entrada y salida, recibos y comunicaciones sobre descuentos. Pide el desglose y los justificantes de cualquier retención.
- Prepara y acredita la negociación previa cuando sea exigible. La Ley Orgánica 1/2025, artículos 5 y 10, exige con carácter general un intento de solución extrajudicial antes de acudir a la jurisdicción civil, con excepciones. Un simple requerimiento de pago no debe darse automáticamente por suficiente: revisa su contenido y cómo se acredita el intento.
- Si no hay acuerdo, valora la reclamación judicial. El procedimiento depende de la pretensión, la cuantía y los documentos; el monitorio exige cumplir sus requisitos. Se puede reclamar el saldo e intereses que procedan, sin garantizar la recuperación de las costas.
Cómo te ayudamos a recuperar tu fianza
En Ros Legal Abogados revisamos tu situación antes de proponerte una reclamación. La primera consulta es gratuita y puedes contactar por teléfono o dejarnos tus datos.
- Revisamos lo que te han retenido. Estudiamos el contrato, la entrega de llaves, el importe pendiente y la justificación de los descuentos.
- Valoramos la documentación y las vías de reclamación. Te explicamos qué información falta y cómo podemos plantear la reclamación según tu caso.
- Concretamos el encargo antes de empezar. Te explicamos el alcance del servicio y te damos un presupuesto por escrito. Si nos encargas la reclamación, acordamos contigo los siguientes pasos.
Qué documentos conviene preparar
- Contrato de alquiler y justificante del pago de la fianza o garantía adicional.
- Documento o comunicaciones sobre la entrega de llaves.
- Inventario y fotografías del estado de la vivienda al entrar y al salir.
- Mensajes, recibos y desglose de los descuentos que te haya comunicado el propietario.
Si te falta algún documento, indícalo en la primera conversación para que podamos valorar qué información necesitamos.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
La ley no fija un plazo cerrado, pero pasado un mes desde la entrega de llaves sin devolución, se generan intereses legales (art. 36.4 LAU).
¿Pueden quedarse la fianza por pintar el piso?
No, si se trata del desgaste normal por el uso. Solo pueden descontar daños reales más allá del deterioro ordinario.
¿Y si di dos meses de fianza por una vivienda?
Dos mensualidades entregadas no son necesariamente ilegales: pueden corresponder a una de fianza y otra de garantía adicional. Revisa cómo se documentaron y los límites aplicables según duración, fecha del contrato y tipo de arrendador.
¿Cuánto tarda la reclamación judicial?
Depende del procedimiento, de si existe oposición y del juzgado. No hay un plazo garantizado ni una recuperación automática de gastos: las costas se resuelven conforme a las reglas procesales y las circunstancias del caso.
¿No te devuelven la fianza? Nosotros la reclamamos
En Ros Legal Abogados enviamos el burofax, calculamos los intereses que te deben y, si hace falta, valoramos la reclamación judicial del saldo e intereses y las costas que legalmente procedan. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Para otras dudas sobre tu contrato, consulta nuestro servicio de abogados de alquiler.
Fuente oficial: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 36 (BOE-A-1994-26003).