Cláusula suelo, IRPH, intereses de demora disparados… si tu hipoteca es de hace años, es muy probable que contenga alguna cláusula que los tribunales ya han declarado abusiva. La mala noticia: cada una se reclama de forma distinta, y no todas tienen hoy la misma vía abierta. Te explicamos el estado real de cada una en 2026, sin mezclarlas.

Aviso: guía informativa; cada hipoteca y cada cláusula requieren revisión individual. En Ros Legal Abogados estudiamos tu escritura sin compromiso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Cláusula suelo: sigue siendo la más reclamada, y todavía puedes hacerlo

Es la cláusula que impedía que tu interés variable bajara de un mínimo pactado, aunque el euríbor cayera muy por debajo. Los tribunales la declararon nula por falta de transparencia hace años, pero en 2026 sigue siendo la reclamación bancaria con más volumen de búsqueda, porque muchos hipotecados con cláusula suelo todavía no han reclamado.

La clave del plazo: la acción para recuperar lo cobrado de más prescribe a los 5 años, pero ese plazo no empieza a contar cuando firmaste, sino desde que tuviste conocimiento real de que la cláusula podía ser abusiva. En la práctica, esto mantiene la vía abierta para bastantes hipotecados que nunca llegaron a reclamar.

IRPH: la vía general sigue estrecha, pero hay una más clara si te subrogaste

El IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios) fue durante años la gran incógnita judicial. En 2026, dos sentencias lo dejan más claro:

• La STS 161/2026, de 4 de febrero, resolvió el caso de unos compradores que se subrogaron en el préstamo del promotor sin que el banco les entregara la documentación del préstamo original. Al no conocer realmente que el interés estaba referenciado al IRPH-Entidades, el Supremo declaró que esa cláusula no llegó a incorporarse al contrato — con el resultado de que el préstamo queda sin interés remuneratorio en esa parte.
• El TJUE, en su sentencia de 12 de febrero de 2026 (asunto C-471/24), confirmó que la transparencia exige informar de la variabilidad del índice y sus consecuencias económicas, pero no obliga a explicar técnicamente cómo se calcula un índice oficial.

Ambas sentencias consolidan la jurisprudencia existente, no la cambian a favor del consumidor en general. Para la mayoría de hipotecados con IRPH que firmaron directamente con el banco, la vía sigue siendo difícil. Pero si te subrogaste en un préstamo promotor y nunca recibiste la documentación original, tu caso puede encajar en el criterio de la STS 161/2026 y merece una revisión específica.

Interés de demora superior a dos puntos: nulo de forma automática

Esta es la cláusula abusiva más fácil de identificar, porque el criterio es puramente matemático. El Tribunal Supremo, en su STS 364/2016, de 3 de junio (Pleno), extendió a las hipotecas el mismo criterio que ya aplicaba a los préstamos personales: un interés de demora que supere en más de 2 puntos porcentuales el interés remuneratorio pactado es abusivo.

La consecuencia no es rebajarlo hasta el límite permitido: el Supremo dijo que la cláusula se elimina por completo, y durante el periodo de impago solo se sigue devengando el interés remuneratorio ordinario, sin ningún recargo. Basta con mirar tu escritura y hacer la resta para saber si te afecta.

¿Y los gastos de constitución de la hipoteca?

Esa es una cláusula abusiva distinta, con su propia jurisprudencia y sus propios plazos — la tratamos en detalle en nuestra guía sobre reclamar los gastos de la hipoteca, aplicable a hipotecas firmadas antes de junio de 2019.

El paso obligatorio desde 2025: reclamar antes al banco

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76) añadió un requisito previo a la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 439 bis): no se admite ninguna demanda por cláusula suelo u otra cláusula abusiva hipotecaria si antes no acreditas haber reclamado por escrito a la entidad. El banco tiene un plazo máximo de un mes para responder o llegar a un acuerdo. Solo si no contesta o rechaza la reclamación puedes acudir al juzgado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar la cláusula suelo si mi hipoteca ya está cancelada?
Sí, haber terminado de pagar el préstamo no impide reclamar las cantidades cobradas de más mientras la cláusula estuvo en vigor.

Tengo IRPH pero firmé directamente con el banco, sin subrogación, ¿tengo alguna opción?
Es el escenario más difícil actualmente; conviene una revisión individual de tu escritura y de qué información recibiste al firmar, pero no des por hecho que hay una vía general abierta como con la cláusula suelo.

¿Cómo sé si mi interés de demora es abusivo?
Compara el porcentaje de demora de tu escritura con el interés remuneratorio (el ordinario) del mismo contrato. Si la diferencia supera los 2 puntos, es nulo.

¿La reclamación previa al banco desde 2025 aplica a todas estas cláusulas?
Se exige específicamente para cláusula suelo y otras cláusulas abusivas de préstamos o créditos hipotecarios; en la práctica, conviene hacerla siempre antes de demandar por cualquiera de ellas.

¿Tu hipoteca tiene cláusula suelo, IRPH o un interés de demora disparado? Revisamos tu escritura

En Ros Legal Abogados analizamos tu contrato cláusula por cláusula, te decimos qué es reclamable hoy y gestionamos la reclamación previa obligatoria y, si hace falta, la demanda. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuentes: STS 364/2016, de 3 de junio (Pleno); STS 161/2026, de 4 de febrero; STJUE de 12 de febrero de 2026 (asunto C-471/24); Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76), art. 439 bis LEC; Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero.