Tu ex pareja sigue viviendo en el piso que es tuyo. Tu hijo, ya mayor de edad, no se va aunque se lo has pedido mil veces. Un conocido al que dejaste quedarse «un tiempo» lleva ya dos años. En los tres casos no hay contrato de alquiler ni renta de por medio, así que no puedes usar el desahucio por impago —y como tampoco es un desconocido que haya entrado por la fuerza, tampoco es una okupación al uso—. Existe una vía específica para esto: el desahucio por precario.
Aviso: guía informativa; cada caso requiere valoración jurídica de las pruebas concretas. En Ros Legal Abogados te ayudamos a elegir la vía correcta desde el primer día. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Qué es el precario (y por qué es distinto a un alquiler impagado o a una okupación)
El precario es la situación de quien ocupa un inmueble sin título que le dé derecho a ello y sin pagar nada a cambio —ni renta, ni ninguna otra contraprestación—, con la mera tolerancia de quien tiene derecho a poseerlo. La acción para recuperar el inmueble está regulada en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que permite reclamar por juicio verbal “la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.
Es fácil confundirlo con otras dos figuras que suenan parecido pero van por vías completamente distintas:
- No es un desahucio de inquilino. Si existe un contrato de arrendamiento y el problema es que no paga la renta, el cauce es el desahucio por falta de pago (artículo 250.1.1º LEC, que ya explicamos en detalle aquí). En el precario, por definición, no hay contrato ni renta.
- No es una okupación al uso. Cuando alguien entra en tu vivienda sin tu consentimiento —un desconocido que fuerza la puerta—, se trata de allanamiento o usurpación (delitos del Código Penal, con la vía penal más rápida que explicamos en nuestra guía sobre okupación). En el precario, en cambio, tú permitiste que esa persona entrara y se quedara —fue tu pareja, tu hijo, un familiar, un amigo—, y el conflicto surge cuando le pides que se vaya y no lo hace.
Los casos típicos en los que se usa
- Ruptura de pareja sin matrimonio ni contrato de alquiler, cuando la vivienda es propiedad de uno solo y el otro se queda tras la separación.
- Hijos mayores de edad que no abandonan la vivienda familiar pese a los requerimientos, especialmente si el inmueble se necesita para venderlo, alquilarlo o que lo use otro familiar.
- Familiares o amigos a los que se cedió el uso de una vivienda “de favor”, sin plazo ni contraprestación, y que llevan más tiempo del previsto sin marcharse.
- Herederos que ocupan un inmueble de la herencia sin acuerdo del resto de coherederos.
El procedimiento paso a paso
1. Requerimiento previo de desalojo
Aunque no siempre es obligatorio, conviene enviar un requerimiento fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) pidiendo el desalojo en un plazo razonable —habitualmente entre 15 y 30 días—. Sirve como prueba de que el ocupante conocía tu voluntad de recuperar el inmueble y ayuda a fijar desde cuándo se considera precario, aunque los tribunales también admiten precario sobrevenido sin requerimiento previo si se acredita la falta de título.
2. Demanda de juicio verbal (art. 250.1.2º LEC)
Si no hay desalojo voluntario, se presenta demanda de juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está el inmueble. A diferencia del monitorio, este procedimiento exige abogado y procurador. En la demanda hay que acreditar tu título de propiedad (o el derecho a poseer) y la falta de cualquier título del ocupante.
3. Admisión y contestación
Admitida la demanda, el juzgado da traslado al demandado, que dispone de diez días hábiles para contestar (art. 438 LEC). Si no contesta, puede ser declarado en rebeldía; si contesta oponiéndose, se señala vista.
4. Sentencia y plazo de desalojo voluntario
Si la sentencia es favorable, se otorga al ocupante un plazo para el desalojo voluntario (habitualmente veinte días hábiles). Si no lo cumple, se procede al lanzamiento con auxilio judicial —Letrado de la Administración de Justicia, comisión judicial y, si hace falta, cerrajero y fuerza pública—.
Cuánto tarda y cuánto cuesta
Un juicio verbal por precario, si el ocupante se opone, suele tardar de forma realista entre 4 y 10 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, dependiendo del juzgado y de si hay vista. Si el demandado no comparece, el proceso se acorta considerablemente. Los costes principales son los honorarios de abogado y procurador; conviene valorarlos con antelación, sobre todo en conflictos familiares donde el desgaste no es solo económico.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura si es mi vivienda y mi ex pareja no se va?
No. Aunque seas el propietario, tomarte la justicia por tu mano puede constituir un delito de coacciones. El desalojo debe tramitarse por la vía judicial.
¿Y si mi hijo mayor de edad se niega a irse de casa?
Es uno de los supuestos más habituales de precario: los tribunales han admitido reiteradamente el desahucio de hijos mayores de edad económicamente independientes que se niegan a abandonar la vivienda de los padres tras ser requeridos.
¿Necesito un contrato o algo por escrito para reclamar el desalojo?
No, precisamente lo contrario: el precario se caracteriza por la ausencia de título. Lo que debes acreditar es tu derecho a poseer el inmueble (escritura, título de propiedad) y que el ocupante no tiene ningún derecho frente a ti.
¿Puedo reclamar también una indemnización por el tiempo que ha estado ocupando la vivienda?
En determinados casos es posible reclamar una compensación por el uso, aunque no es automática como en un desahucio con rentas impagadas; conviene valorarlo caso por caso.
¿Necesitas recuperar una vivienda ocupada por un familiar o conocido?
En Ros Legal Abogados valoramos tu caso, elegimos la vía correcta —precario, desahucio arrendaticio u okupación— y gestionamos el procedimiento de principio a fin. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
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