“Guía esencial sobre Cómo desahuciar a un inquilino moroso en 2026: procedimiento, plazos y costes para el año 2026.”

Si tienes un inquilino que ha dejado de pagar, el tiempo juega en tu contra: cada mes que pasa es una renta que probablemente no recuperes. La buena noticia es que el desahucio por falta de pago es un procedimiento reglado y, bien planteado desde el primer día, evita los errores que hacen que un juzgado inadmita la demanda y te obligue a empezar de cero. En esta guía te explicamos, paso a paso y con la normativa vigente en 2026, cómo recuperar tu vivienda.

Aviso: guía informativa; no sustituye el asesoramiento jurídico de un abogado sobre tu caso concreto. En Ros Legal Abogados la primera consulta es gratuita: 606 300 234.

El cambio que muchos propietarios desconocen: la conciliación previa obligatoria

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE-A-2025-76) exige, como requisito de procedibilidad, haber intentado antes un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC): una conciliación, mediación o negociación previa. Si presentas la demanda sin acreditar ese intento, el juzgado no la admitirá a trámite. Es el error más frecuente en 2026 y el que más tiempo hace perder.

Paso 1: Requerimiento de pago fehaciente

Antes de acudir al juzgado conviene reclamar la deuda por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Sirve para tres cosas:

• Deja constancia de que has reclamado (útil de cara al MASC y al juicio).
• Fija la cuantía adeudada.
• Si el requerimiento es fehaciente y el inquilino no paga en el plazo dado, puede impedir que después “enerve” (pare el desahucio pagando) en fase judicial.

Paso 2: La demanda de desahucio por falta de pago

Se tramita como juicio verbal conforme al artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). La demanda suele acumular dos peticiones:

1. El desahucio (recuperar la posesión de la vivienda).
2. La reclamación de las rentas impagadas y las que se devenguen hasta el lanzamiento.

Con la demanda hay que aportar el contrato, el justificante de los impagos y la acreditación del intento de MASC.

Paso 3: Admisión, requerimiento al inquilino y enervación

Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino y le abre un plazo de diez días para elegir entre:

• Pagar la totalidad de lo debido (enervación, artículo 22.4 LEC). La enervación solo se admite una vez y no procede si mediaste un requerimiento de pago fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó.
• Oponerse a la demanda (se celebrará vista).
• Desalojar voluntariamente la vivienda.

En la misma resolución el juzgado señala ya la fecha del lanzamiento, que se ejecutará si el inquilino no paga ni desaloja.

Paso 4: Vista, sentencia y lanzamiento

Si hay oposición, se celebra la vista y se dicta sentencia. Si es estimatoria (o si el inquilino no hace nada), se procede al lanzamiento en la fecha señalada, con auxilio judicial si es necesario.

Reglas especiales si eres gran tenedor o el inquilino es vulnerable

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203) añadió cautelas cuando el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica acreditada:

• Si el demandante es persona física (pequeño propietario), el lanzamiento puede suspenderse hasta 2 meses.
• Si el demandante es persona jurídica o gran tenedor, la suspensión puede llegar a 4 meses.
• Además, si eres gran tenedor, debes acreditar haber acudido a un procedimiento de conciliación o intermediación previo; sin ello, la demanda se inadmite (artículo 439.7 LEC).

Recuerda: eres gran tenedor si tienes más de diez inmuebles urbanos residenciales (o más de 1.500 m²), umbral que baja a cinco en zonas de mercado residencial tensionado.

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?

Con los juzgados actuales, un desahucio por impago tarda de forma realista entre 5 y 12 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, según el partido judicial y de si el inquilino se opone. Los costes principales son abogado y procurador; en muchos casos son recuperables dentro de la reclamación de rentas y costas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar la cerradura si mi inquilino no paga?
No. Hacerlo por tu cuenta puede constituir un delito de coacciones. El desalojo debe ser judicial.

¿Qué pasa si el inquilino paga justo antes del lanzamiento?
Solo detiene el desahucio si tiene derecho a enervar (una sola vez y salvo que hubiera requerimiento previo fehaciente). Si ya perdió ese derecho, el pago no paraliza el lanzamiento.

¿Necesito abogado y procurador?
Sí, son preceptivos en este procedimiento.

---

Recupera tu vivienda sin errores que retrasen el proceso

En Ros Legal Abogados gestionamos el desahucio de principio a fin: burofax, MASC, demanda y lanzamiento, y reclamamos las rentas impagadas. Tu primera consulta es gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuentes oficiales: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203) y Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76). Referencias procesales: arts. 250.1.1º, 22.4 y 439.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.