Al firmar un alquiler, el inquilino te entrega la fianza. En muchas comunidades autónomas no puedes quedártela en tu cuenta: tienes que depositarla en un organismo público en un plazo que va de un mes a dos, y si no lo haces te expones a recargos y multas. En otras, en cambio, ya no hay que depositarla, y aquí es donde muchas guías se han quedado atrás: Andalucía suprimió la obligación el 24 de enero de 2026.
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Información comprobada el 29 de octubre de 2026 con la Ley de Arrendamientos Urbanos consolidada en el BOE, la tabla oficial de organismos del Ministerio de Vivienda y las webs de cada organismo autonómico enlazadas abajo.
Lo que dice la ley, en resumen
- La fianza es obligatoria y se entrega en metálico: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto del de vivienda, como un local (art. 36.1 LAU).
- Cada comunidad autónoma decide si hay que depositarla en un organismo público. Si lo exige, el depósito no genera intereses y se mantiene hasta que termina el contrato (disposición adicional tercera LAU).
- Garantías adicionales: además de la fianza puedes pactar otra garantía (un aval, un depósito). En la vivienda, en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa), no puede superar dos mensualidades, y en los alquileres temporales una (art. 36.5 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). No se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago.
¿Dónde se deposita la fianza en cada comunidad?
| Comunidad | ¿Dónde se deposita? | Plazo |
|---|---|---|
| Andalucía | No hay que depositarla (desde 24-01-2026) | — |
| Aragón | Gobierno de Aragón | 2 meses |
| Asturias | No hay que depositarla | — |
| Baleares | IBAVI | 30 días hábiles |
| Canarias | Instituto Canario de la Vivienda | Ver su web |
| Cantabria | No hay que depositarla | — |
| Castilla y León | Cámaras de la Propiedad Urbana | 1 mes |
| Castilla-La Mancha | Junta (Vivienda) | Ver su web |
| Cataluña | Incasòl | 2 meses |
| C. Valenciana | Generalitat (Tesorería) | 1 mes |
| Extremadura | No hay que depositarla | — |
| Galicia | IGVS | 1 mes |
| Madrid | Agencia de Vivienda Social | 30 días |
| Murcia | No hay que depositarla (desde 11-05-2021) | — |
| Navarra | No hay que depositarla | — |
| País Vasco | Bizilagun (Gobierno Vasco) | 1 mes |
| La Rioja | No hay que depositarla | — |
| Ceuta | EMVICESA | Ver su web |
| Melilla | EMVISMESA | Ver su web |
Los plazos se cuentan desde la firma o formalización del contrato. Fuente de las comunidades sin obligación y de los organismos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Plazos: web oficial de cada organismo. Donde la web no indica el plazo con claridad, ponemos «ver su web» en lugar de suponerlo. En Andalucía, AVRA devuelve las fianzas ya depositadas cuando termina cada contrato, a solicitud del interesado.
Andalucía y Murcia: ya no hay que depositar
Andalucía. La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (disposición adicional sexta) establece que, desde su entrada en vigor, la Junta ya no es depositaria de las fianzas de los contratos de alquiler. La ley entró en vigor al mes de su publicación en el BOJA, el 24 de enero de 2026. Las fianzas que se depositaron con la normativa anterior se devuelven a medida que se extinguen los contratos y a solicitud del interesado.
Algunas páginas de AVRA todavía muestran el régimen antiguo de depósito, plazos y sanciones. La norma vigente es la Ley 5/2025.
Murcia. La obligación se suprimió con el Decreto-ley 1/2021, que modificó la Ley 6/2015 de Vivienda de la Región de Murcia, con efectos desde el 11 de mayo de 2021. Según la Comunidad Autónoma, el propietario debe conservar la fianza para devolverla al final del contrato. Quien la depositara por error en un contrato posterior a esa fecha puede pedir su devolución a la Caja de Depósitos.
En ambas comunidades la fianza sigue siendo obligatoria, porque la exige la LAU. Lo que desaparece es el depósito en la Administración.
Qué pasa si no la depositas o lo haces tarde
Cada comunidad tiene su propio régimen. Algunos ejemplos tomados de las webs oficiales:
- Madrid: recargo del 2% si se deposita fuera de plazo, o del 5% si ha pasado más de un año. Multas del 5% al 25% de la fianza (infracción leve, con un máximo de 6.010,12 €) o del 26% al 50% (grave, con un máximo de 90.151,82 €).
- Comunidad Valenciana: recargo del 5%, 10%, 15% o 20% según el retraso. Si lo detecta la Administración, recargo del 20% más intereses de demora.
- País Vasco: recargo del 2% fuera de plazo y del 10% tras requerimiento. No depositar tras el requerimiento es infracción leve, con multa de 300 a 3.000 euros y, según su web, de al menos el doble del depósito (Ley 3/2015 de Vivienda).
- Galicia: la multa no puede ser inferior al doble del depósito debido. Si regularizas voluntariamente antes de cualquier requerimiento, no hay sanción, pero sí intereses (Ley 8/2012 de Vivienda de Galicia).
- Castilla y León: infracción leve hasta 3.000 €, grave de 3.001 a 15.000 € (fianzas de más de 600 €) y muy grave de 15.001 a 90.000 € (fianzas de más de 6.000 €), según la Ley 9/2010.
Si te has olvidado de depositarla, lo más barato casi siempre es regularizar cuanto antes y por iniciativa propia, antes de que la Administración te lo requiera.
Contratos que no se depositan
Las exclusiones cambian según la comunidad. Por ejemplo:
- Madrid: no hay que depositar la fianza de una plaza de garaje alquilada sola, ni la de los contratos temporales de menos de un mes.
- Galicia: quedan fuera la plaza de garaje, la habitación, la temporada de un mes o menos, la cesión de un negocio completo y los terrenos sin edificar.
- País Vasco: quedan fuera habitaciones, trasteros, garajes, cesiones de negocio y subarriendos.
Si alquilas por habitaciones, consulta también nuestra guía sobre el alquiler de habitaciones tras el RDL 29/2026.
Alquiler de temporada: ¿una mensualidad o dos?
Hasta el 8 de octubre de 2026, el alquiler de temporada era un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y por eso la fianza era de dos mensualidades. Varias webs autonómicas siguen calculando así el depósito de los contratos de temporada.
Desde el Real Decreto-ley 29/2026, el arrendamiento de vivienda temporal se regula como un arrendamiento de vivienda (art. 2.3 LAU), y el artículo 36.1 fija una mensualidad de fianza para el arrendamiento de viviendas. A nuestro juicio, los contratos de vivienda temporal firmados desde esa fecha deberían llevar una mensualidad de fianza. Los contratos de temporada anteriores siguen con su régimen hasta que terminan (disposición transitoria octava LAU).
Como algunas webs autonómicas todavía no se han actualizado, conviene confirmar con el organismo de tu comunidad cuánto hay que depositar en un contrato nuevo de vivienda temporal. Recuerda además que el RDL 29/2026 está pendiente de convalidación por el Congreso. Te explicamos el resto de cambios en nuestra guía sobre el alquiler de temporada.
Cómo te ayudamos en Ros Legal Abogados
- Redactamos o revisamos el contrato de alquiler con la fianza y las garantías que permite la ley.
- Te decimos si tienes que depositar la fianza en tu comunidad, dónde y en qué plazo.
- Si te has retrasado, te ayudamos a regularizar el depósito.
- Si tienes varias viviendas o una sociedad patrimonial, consulta nuestro servicio para propietarios con varias viviendas.
Llámanos al 606 300 234: la primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio depositar la fianza del alquiler?
Depende de la comunidad autónoma. La LAU permite que cada comunidad lo exija (disposición adicional tercera). Según el Ministerio de Vivienda, no existe esta obligación en Andalucía, Asturias, Cantabria, Extremadura, Murcia, Navarra y La Rioja. En el resto, sí.
¿Hay que depositar la fianza en Andalucía en 2026?
No. Desde el 24 de enero de 2026, la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía suprimió el depósito en la Junta (disposición adicional sexta). Las fianzas depositadas antes se devuelven cuando termina cada contrato, a solicitud del interesado. La fianza sigue siendo obligatoria entre propietario e inquilino.
¿Cuál es el plazo para depositar la fianza?
Lo fija cada comunidad. Por ejemplo, dos meses en Cataluña y Aragón, un mes en la Comunidad Valenciana, Galicia, País Vasco y Castilla y León, 30 días en Madrid y 30 días hábiles en Baleares, según sus webs oficiales.
¿Qué pasa si no deposito la fianza?
Te expones a recargos y multas, que varían según la comunidad. En Madrid, por ejemplo, el recargo por depósito tardío es del 2% o del 5%, y las multas pueden llegar a 90.151,82 € en los casos graves. Regularizar por iniciativa propia suele salir más barato.
¿Cuánta fianza puedo pedir al inquilino?
Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto (art. 36.1 LAU). Además puedes pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco o siete años, y de una en los alquileres temporales (art. 36.5 LAU).
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 2 y 36, disposición adicional tercera y disposición transitoria octava (texto consolidado).
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 3.
- Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, disposición adicional sexta y disposición final octava.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: depósito de fianzas, enlaces a los organismos por comunidad autónoma.
- Región de Murcia: información sobre fianzas por arrendamientos.
- Webs oficiales de Incasòl, Gobierno de Aragón, Comunidad de Madrid, Generalitat Valenciana, Gobierno Vasco, IGVS, IBAVI y Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León, enlazadas en la tabla.
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