El Gobierno tiene previsto llevar mañana, martes 29 de septiembre, al Consejo de Ministros el decreto de vivienda que lleva meses negociando con sus socios parlamentarios. Sobre la mesa: la prohibición a los fondos de inversión de seguir comprando vivienda, un veto parcial a los desahucios en pisos propiedad de esos fondos, bonificaciones fiscales para inquilinos y propietarios, e IVA del 21% para la vivienda de uso turístico. Te explicamos qué se negocia, qué sigue sin estar cerrado, y qué significaría cada medida si finalmente se aprueba.
Actualizado a 28 de septiembre de 2026: el texto todavía no se ha aprobado ni publicado en el BOE — es un borrador en negociación entre PSOE, Sumar, Junts y Podemos. Actualizaremos este artículo con la referencia oficial en cuanto se apruebe.
Aviso: mientras el decreto no se publique, sigue aplicando la normativa actual (LAU, Ley 12/2023 de vivienda). En Ros Legal Abogados seguimos de cerca esta negociación. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Consejo de Ministros previsto para el martes 29 de septiembre de 2026 — aunque la negociación con Junts, Sumar y Podemos sigue abierta y el texto puede cambiar hasta el último momento.
- Cuatro bloques principales: prórroga forzosa de contratos de alquiler, primera regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, IVA del 21% para vivienda de uso turístico, y bonificación en el IRPF para el propietario que baje la renta.
- Nueva pieza añadida en la recta final: prohibición a los fondos de inversión de seguir comprando vivienda, y un veto a los desahucios de inquilinos vulnerables —pero solo en pisos que ya son propiedad de esas empresas y fondos, no en el parque de alquiler de particulares, que es la inmensa mayoría—.
- Nada de esto está en vigor todavía: hasta que se publique en el BOE, siguen aplicando las reglas actuales de la LAU y la Ley 12/2023 de vivienda.
Lo que ya estaba negociado: los cuatro bloques originales
El borrador que el Gobierno lleva meses puliendo se estructura en cuatro bloques, según las últimas informaciones:
- Prórroga forzosa de los contratos de alquiler: permitiría a los inquilinos solicitar una extensión de su contrato por un periodo adicional, manteniendo el precio actual, en un contexto de mercado tensionado.
- Primera regulación del alquiler de temporada y por habitaciones: hasta ahora, estas modalidades escapan en gran medida a la protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); el decreto plantea aplicarles restricciones similares a las del alquiler de vivienda habitual, para evitar que se usen como vía de escape a la regulación general.
- IVA del 21% para la vivienda de uso turístico: actualmente, el alquiler turístico no tributa por IVA en la mayoría de los casos (queda sujeto, según el caso, a ITP o a exención), lo que ha generado una ventaja fiscal frente al alquiler residencial tradicional que el decreto busca corregir.
- Bonificación en el IRPF para el propietario que baje la renta: un incentivo fiscal adicional a la reducción ya existente de hasta el 90% en zonas de mercado tensionado (art. 23 de la Ley del IRPF, introducida por la Ley 12/2023).
La pieza que ha entrado en la recta final: fondos de inversión y desahucios
En los últimos días de negociación se ha sumado una medida que no formaba parte de los primeros borradores: la prohibición a los fondos de inversión de seguir comprando vivienda, acompañada de un veto a los desahucios de inquilinos vulnerables en pisos que ya son propiedad de estas empresas. Es una medida significativa porque supone un cambio de posición del PSOE, que hasta ahora se había resistido a este tipo de restricción directa sobre grandes tenedores.
Conviene tener clara su alcance real: esta protección específica solo beneficiaría a los inquilinos de pisos propiedad de empresas y fondos de inversión —una minoría del parque de alquiler—, ya que la inmensa mayoría de las viviendas en alquiler en España pertenecen a particulares, que quedarían fuera de este veto concreto. Para compensar la suspensión de desahucios en estos casos, se plantea que sea el Estado quien compense a los propietarios afectados por la renta dejada de percibir, en lugar de imponer el coste directamente sobre ellos.
Lo que todavía no está cerrado
A fecha de hoy, ningún partido ha confirmado un acuerdo definitivo:
- Junts condiciona su apoyo a obtener bonificaciones fiscales concretas, y ha sido el socio más activo en las negociaciones de última hora.
- Sumar considera que las últimas propuestas todavía se quedan cortas en algunos puntos clave, y pide reforzar la protección de los inquilinos.
- Podemos había rechazado versiones anteriores del texto por cuestiones relacionadas con la reforma del suelo incluida en borradores previos.
Esto significa que el texto que finalmente llegue al Consejo de Ministros —si es que llega mañana sin más retrasos— puede diferir en detalles concretos de lo descrito aquí. Además, incluso si se aprueba como decreto-ley, todavía necesitaría superar la convalidación en el Congreso de los Diputados en las semanas siguientes para mantenerse en vigor.
Qué sigue igual mientras tanto
Hasta que el decreto se publique oficialmente en el BOE, la normativa vigente sigue siendo la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda —incluidas las zonas de mercado tensionado ya declaradas, el límite de renta del artículo 17.7 LAU en esas zonas, y la reducción fiscal ya existente para propietarios que bajen el alquiler—. Si tienes un contrato de alquiler de temporada, una vivienda de uso turístico, o estás valorando comprar como fondo o gran tenedor, las reglas actuales son las que aplican hoy.
Preguntas frecuentes
¿El decreto ya está en vigor?
No. A fecha de esta actualización, sigue siendo un borrador en negociación. Actualizaremos este artículo en cuanto se apruebe y se publique en el BOE.
¿Afecta el veto a desahucios a todos los propietarios?
No, según lo negociado hasta ahora, esta protección concreta se limitaría a inquilinos vulnerables en pisos propiedad de empresas y fondos de inversión, no al conjunto de propietarios particulares.
¿Cuándo empezaría a aplicarse la regulación del alquiler de temporada?
Dependerá de la fecha de entrada en vigor que finalmente recoja el decreto-ley, que normalmente coincide con el día siguiente a su publicación en el BOE, salvo que el propio texto establezca otra cosa.
¿Puede el Congreso tumbar el decreto después de aprobado?
Sí, un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días desde su publicación; si no se convalida, decae.
¿Te afecta esta negociación como propietario o inquilino?
En Ros Legal Abogados seguimos esta negociación día a día y te explicamos qué cambia realmente para tu situación en cuanto haya texto definitivo. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes: eldiario.es, «El Gobierno ultima un decreto de vivienda que evite desahucios, blinde alquileres y recoja ayudas para propietarios e inquilinos» (26/09/2026); Moncloa.com, «Junts condiciona el decreto de vivienda en el Congreso: veto a desahucios y compras de fondos buitre» y «El decreto vivienda Junts: el PSOE cederá y prohibirá desahucios de fondos buitre» (25/09/2026). Marco legal actual: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos; Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, art. 3.k y 17.7; Ley 35/2006, del IRPF, art. 23.
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