Ya es oficial: el nuevo decreto de vivienda se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y entra en vigor el 1 de octubre. Incluye restricciones a los fondos de inversión, protección frente a desahucios, la primera regulación del alquiler de temporada dentro de la LAU, un nuevo IVA para la vivienda turística y bonificaciones fiscales para propietarios. Te explicamos exactamente qué dice el texto real —con algunas diferencias importantes respecto a lo que se había adelantado en prensa durante la negociación—.
Actualizado a 30 de septiembre de 2026: el decreto ya se ha publicado oficialmente (Real Decreto-ley 26/2026, BOE núm. 241). Este artículo se ha revisado para reflejar el texto definitivo, que en algunos puntos —como el IVA turístico— difiere de lo que habían adelantado los medios durante la negociación.
Aviso: guía informativa; cada situación concreta puede verse afectada de forma distinta por esta norma. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso sin compromiso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Fondos de inversión: prohibida la compra de inmuebles por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado, hasta el 31 de diciembre de 2028.
- Desahucios: se suspenden los de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional en viviendas propiedad de fondos «buitre», hasta el 31 de diciembre de 2030, con compensación del Estado a las comunidades autónomas.
- Prórroga de alquileres: hasta dos años adicionales por anualidades para los contratos que cumplan los requisitos. La referencia al 31 de diciembre de 2028 se vincula al vencimiento previsto en la norma, no al final de la extensión.
- Alquiler de temporada: mínimo 31 días; si no hay una causa real y acreditada de temporalidad, o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes, el contrato se convierte automáticamente en arrendamiento de vivienda habitual.
- IVA turístico: 10% (no el 21% que se había adelantado en prensa), con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
- Bonificación IRPF a propietarios que bajen la renta: reducciones de hasta el 100%, según el caso.
Restricciones a los fondos de inversión
El artículo 1 del Real Decreto-ley 26/2026 prohíbe, hasta el 31 de diciembre de 2028, la adquisición de inmuebles a título oneroso por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado cuando el comprador sea un fondo de inversión u operador de este tipo. Es una medida dirigida específicamente a las compras especulativas de carteras de vivienda o de créditos morosos a precio de derribo.
Protección frente a desahucios en vivienda de fondos «buitre»
El artículo 2 suspende los procedimientos de desahucio de inquilinos vulnerables que no tengan alternativa habitacional, cuando la propiedad pertenezca a un fondo de inversión, hasta el 31 de diciembre de 2030 —un plazo más largo de lo que se había adelantado durante la negociación—. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por esta suspensión, aunque esa compensación no incluye los intereses de demora. Esta protección concreta sigue sin aplicar al grueso del parque de alquiler, que pertenece a propietarios particulares.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
La disposición final quinta permite solicitar hasta dos años adicionales, por anualidades, para contratos de vivienda habitual vigentes al entrar en vigor el decreto que cumplan los requisitos. Exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La referencia al 31 de diciembre de 2028 acompaña al vencimiento de la prórroga obligatoria del artículo 9.1, no se fija como final general de los dos años adicionales. Hay excepciones y debe revisarse el periodo contractual aplicable.
Consulta los requisitos y el modelo de solicitud de prórroga extraordinaria del alquiler 2026.
Alquiler de temporada: la primera regulación real dentro de la LAU
El artículo 3 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular, por primera vez de forma expresa, el alquiler de temporada y por habitaciones. Los puntos clave:
- Duración mínima de 31 días.
- Máximo general de 12 meses, prorrogable si persiste la causa de temporalidad.
- Si el contrato carece de una causa real y acreditada que justifique la necesidad de temporalidad, se convierte automáticamente en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, con toda la protección que eso implica para el inquilino.
- La novación o sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes tiene el mismo efecto: conversión automática a contrato habitual.
Esta es probablemente la medida con más impacto práctico inmediato para propietarios que venían usando el alquiler de temporada como fórmula para eludir la protección de la LAU: a partir de ahora, hace falta una causa real, documentada, y no vale encadenar contratos cortos sucesivos con el mismo inquilino.
IVA de la vivienda turística: 10%, no el 21% que se había adelantado
Aquí está la corrección más relevante frente a lo que circulaba en prensa durante la negociación. El artículo 7, que modifica la Ley del IVA, establece una obligación de tributación del 10% para la vivienda de uso turístico —el tipo reducido del IVA—, no el 21% (tipo general) que varios medios habían anticipado. Esta modificación tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026, no desde la entrada en vigor general del decreto.
Bonificación en el IRPF para propietarios que bajen la renta
El artículo 6, que modifica la Ley del IRPF, establece un sistema de reducciones escalonadas para el propietario que alquile por debajo de referencia o mantenga condiciones favorables al inquilino: 100%, 95%, 90%, 85% o 70% según el supuesto concreto —por ejemplo, continuar con el mismo inquilino en las condiciones legales da derecho a la reducción máxima del 100%, mientras que los programas de vivienda social se benefician de una reducción del 70%—.
¿Cuándo entra en vigor?
Con carácter general, el decreto entra en vigor al día siguiente de su publicación —es decir, el 1 de octubre de 2026—, salvo las excepciones expresamente previstas (como el IVA turístico, con efectos desde el 1 de diciembre). Al ser un real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días desde su publicación para mantenerse en vigor; si no se convalida, decae.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir ya la prórroga extraordinaria de mi alquiler?
Desde el 1 de octubre de 2026, si el contrato estaba vigente al entrar en vigor el decreto, finaliza uno de los periodos previstos, se cumple el requisito de pago de los ocho meses anteriores y no concurre una excepción. No basta únicamente con estar al corriente.
Tengo un alquiler de temporada actual, ¿se convierte automáticamente en habitual?
Solo si no existe una causa real y acreditada de temporalidad, o si ya se han encadenado más de dos contratos consecutivos con el mismo inquilino. Conviene revisar tu caso concreto.
¿El IVA del 10% en vivienda turística se aplica ya?
No hasta el 1 de diciembre de 2026 — es una fecha de efectos distinta a la entrada en vigor general del decreto.
¿Puede el Congreso tumbar este decreto?
Sí, si no se convalida en el plazo de 30 días desde su publicación, decae y deja de estar en vigor.
¿Te afecta este nuevo decreto de vivienda?
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Fuente oficial: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda (BOE-A-2026-20266, BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026), artículos 1, 2, 3, 6 y 7, y disposición final quinta.
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