La nueva renovación automática del alquiler no significa que todos los contratos se conviertan inmediatamente en indefinidos. El Real Decreto-ley 27/2026 prevé prórrogas sucesivas de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, cuando se cumplen sus requisitos y no existe un preaviso válido. Para contratos anteriores, introduce reglas transitorias específicas.
Guía verificada el 1 de octubre de 2026. El BOE ha publicado hoy el Real Decreto-ley 27/2026, con entrada en vigor prevista el 2 de octubre de 2026. La información se basa en ese texto, sin dar por realizada su convalidación parlamentaria.
Si buscas qué pasa cuando tu alquiler cumple cinco años, necesitas mirar algo más que la fecha de firma: quién es el propietario, en qué prórroga estás y qué comunicaciones se han enviado. Aquí tienes una guía para ordenar esas comprobaciones.
¿Cómo funciona la renovación automática del alquiler en 2026?
El nuevo artículo 10.1 de la LAU se refiere al vencimiento del contrato de vivienda habitual o de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y legales, una vez transcurridos al menos cinco años de duración, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
Cuando ninguna parte comunica válidamente que no quiere continuar dentro del plazo aplicable, la prórroga será por periodos sucesivos de:
- Cinco años cuando el arrendador sea persona física.
- Siete años cuando sea persona jurídica, por ejemplo una sociedad.
«Persona jurídica» no equivale a «gran tenedor»: son conceptos distintos. Tampoco es decisivo que una inmobiliaria gestione el alquiler; importa quién figura y actúa como arrendador.
La norma permite comunicar la no renovación. Si lo hace el propietario, puede surgir una obligación de indemnizar, con excepciones. Explicamos ese aspecto por separado en indemnización de doce mensualidades por no renovar el alquiler.
¿Se aplica a los contratos firmados antes del nuevo decreto?
Puede aplicarse, pero no a todos de la misma manera ni desde el mismo vencimiento. La disposición transitoria única diferencia estos escenarios:
1. Contrato vigente que no está ya en la antigua prórroga del artículo 10.1
La regla transitoria general se refiere a contratos vigentes a la entrada en vigor y a vencimientos posteriores al día siguiente a esa fecha. La formulación obliga a comprobar con cuidado los vencimientos del entorno del 2 y 3 de octubre: no debe resumirse como «se aplica a cualquier contrato que termina desde el 2 de octubre».
Además, deben concurrir los requisitos del nuevo artículo 10, incluida la duración mínima. Si un contrato de vivienda habitual lleva solo un año, no comienza por ese motivo una nueva prórroga de cinco años: primero hay que revisar su duración y las prórrogas que correspondan.
2. Contrato que ya está en la antigua prórroga del artículo 10.1
El apartado 3 de la disposición transitoria mantiene ese periodo bajo la redacción anterior hasta que termine. Solo a su término entra en juego el nuevo artículo 10. No se transforma cada anualidad en curso en cinco o siete años adicionales el día que entra en vigor el decreto.
Por ejemplo, si al entrar en vigor la norma estás dentro del periodo de prórroga anual del régimen anterior, hay que calcular primero cuándo concluye ese periodo completo. No basta con señalar la próxima fecha de pago o el aniversario de firma.
3. Contrato en tácita reconducción del Código Civil
Dispone de un régimen separado, que explicamos más abajo. Es importante no confundirlo con la prórroga tácita de la LAU: la etiqueta que use el propietario en un mensaje no resuelve cuál es la situación jurídica.
¿El casero tiene que avisar con cuatro o con seis meses?
La regla general nueva exige seis meses de antelación al arrendador y dos al arrendatario para comunicar la voluntad de no prorrogar en el supuesto del artículo 10.1. Pero el régimen transitorio permite al arrendador un mínimo de cuatro meses cuando, a la entrada en vigor del decreto, falten menos de seis meses para que venza el contrato o la prórroga en curso.
Esta excepción no significa que el propietario pueda avisar hoy para que te marches dentro de dos meses. La antelación mínima de cuatro meses sigue teniendo que cumplirse, salvo que deba analizarse una comunicación anterior u otro régimen contractual.
Ejemplos para entender la transición
- Vencimiento el 1 de marzo de 2027: el 2 de octubre de 2026 faltarían menos de seis meses. Puede entrar en juego el preaviso transitorio mínimo de cuatro meses, si el contrato está dentro de ese supuesto.
- Vencimiento el 1 de julio de 2027: al entrar en vigor faltarían más de seis meses. En el régimen general nuevo, debe revisarse la antelación de seis meses del propietario.
- Vencimiento muy próximo y burofax ya recibido: no se puede declarar válido o inválido solo por compararlo con el nuevo plazo. Hay que identificar cuándo se notificó, bajo qué régimen y qué periodo del contrato estaba terminando.
Los ejemplos presuponen que procede aplicar el nuevo régimen general. Una antigua prórroga del artículo 10.1 o una tácita reconducción pueden cambiar la respuesta. Para probar el aviso importan el contenido, el destinatario y las circunstancias de recepción, no solo la fecha impresa en la carta.
Tácita reconducción: la regla de los cuatro meses
La disposición transitoria única, apartado 5, somete al nuevo artículo 10 los contratos que ya estén en tácita reconducción desde el primer vencimiento de ese periodo que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor. Hasta ese momento siguen las reglas de duración de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.
Para comprobar los cinco o siete años mínimos, se suma el tiempo desde el contrato originario y el tiempo posterior en reconducción. El arrendador puede comunicar la no prórroga con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento señalado por esta transición.
Hay una salvaguarda expresa: los requerimientos o comunicaciones válidos para terminar la tácita reconducción efectuados antes de la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización del artículo 10.1. Debe verificarse su validez; no basta con afirmar que «se envió un WhatsApp».
Si no sabes en qué fase estás, consulta primero la diferencia entre prórroga tácita y tácita reconducción, teniendo presente esta reforma de octubre.
¿Se suman la renovación automática y la prórroga extraordinaria de dos años?
No se suman automáticamente. La disposición adicional primera del Real Decreto-ley 27/2026 indica que la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del decreto 26/2026 no se aplica cuando procede la del nuevo artículo 10.1 de la LAU.
También regula el caso en que se disfrute la prórroga extraordinaria después de una comunicación válida del propietario de no continuar. Al finalizar, el contrato se extingue salvo acuerdo de prórroga conforme al nuevo régimen o un nuevo contrato. La extinción por voluntad del arrendador puede generar la indemnización legal si no existe una causa de exclusión.
Las referencias del primer decreto a los antiguos apartados del artículo 10 quedan coordinadas por el segundo. Antes de enviar el modelo de solicitud de prórroga extraordinaria, comprueba cuál de los mecanismos corresponde a tu contrato.
¿Tengo que firmar un contrato nuevo o aceptar una subida?
La prórroga legal, cuando procede, no nace de la obligación de firmar un contrato nuevo. El nuevo artículo 10.4 declara nulas las estipulaciones de acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones originales en perjuicio del inquilino, conforme al artículo 6 de la LAU.
Esto debe distinguirse de una actualización anual de renta que sea legalmente procedente y de una oferta de contrato nuevo. No firmes un documento titulado «renovación» sin comprobar si solo reconoce la continuidad o pretende sustituir el contrato, cambiar las garantías o incorporar una renuncia.
Qué revisar antes de contestar al propietario
- Contrato y anexos: fecha inicial, duración, identidad del arrendador y cambios posteriores.
- Historia de las prórrogas: cuáles nacen de la ley y cuáles se pactaron expresamente.
- Comunicaciones: aviso completo, prueba de recepción y posibles respuestas.
- Uso de la vivienda: si es habitual y cuál es la situación de las personas que residen en ella.
- Próximo vencimiento real: calcula la fecha bajo el régimen que corresponda, no solo según el encabezado del contrato.
- Respuesta documentada: plantea por escrito tu posición y solicita aclaraciones sin dejar de cumplir tus obligaciones.
Preguntas frecuentes
¿Todos los alquileres se vuelven indefinidos el 2 de octubre?
No. La norma establece prórrogas sucesivas de cinco o siete años bajo determinados requisitos y admite comunicaciones válidas de no renovación. Los contratos anteriores tienen reglas transitorias.
¿Qué pasa si mi alquiler cumple cinco años en 2027?
Hay que comprobar quién es el arrendador, si procede el nuevo régimen, las comunicaciones y el plazo transitorio aplicable. El año del vencimiento, por sí solo, no garantiza una renovación.
¿Si estoy en la prórroga antigua paso inmediatamente a cinco años?
No. El periodo de prórroga del antiguo artículo 10.1 continúa conforme a esa redacción hasta su término; después se aplica el nuevo régimen.
¿El nuevo plazo de seis meses invalida cualquier aviso anterior?
No puede afirmarse de forma general. Deben revisarse la fecha, el contenido, la recepción y las reglas transitorias. La tácita reconducción tiene una previsión expresa para comunicaciones anteriores válidas.
¿La prórroga de dos años se añade a los cinco años nuevos?
No automáticamente. La disposición adicional primera excluye la prórroga de dos años cuando procede la del nuevo artículo 10.1.
Comprobamos qué fecha y qué prórroga corresponden a tu alquiler
En Ros Legal Abogados revisamos contratos y avisos de no renovación para identificar el régimen aplicable. Primera consulta gratuita: 606 300 234 o contacta con el despacho.
Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 27/2026, artículo único, disposición adicional primera, disposición transitoria única y disposición final segunda; Ley de Arrendamientos Urbanos. La aplicación depende de las fechas y comunicaciones de cada contrato y de la situación normativa al actuar.
Deja una respuesta