Fotografía de archivo del Congreso de los Diputados (2006): seisdeagosto / Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0.
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Un real decreto-ley puede entrar en vigor antes de que el Congreso lo convalide. Pero cada norma tiene su propia fecha y estar en vigor no significa que todas sus medidas se apliquen automáticamente a cualquier alquiler.
Estado comprobado a 1 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 26/2026 tiene entrada en vigor general el 1 de octubre; el Real Decreto-ley 27/2026 la establece para el 2 de octubre. Por tanto, a fecha de esta revisión no es correcto afirmar que ambos ya se aplican.
Esta guía no atribuye una fecha concreta ni un resultado a la votación parlamentaria sin confirmación oficial. Para actuaciones posteriores a esta actualización, debe comprobarse el estado de cada norma en el BOE y el Congreso.
Cuándo entra en vigor cada decreto de vivienda
| Norma | Publicación | Entrada en vigor general | Convalidación |
|---|---|---|---|
| Real Decreto-ley 26/2026 | 30 de septiembre de 2026 | 1 de octubre de 2026, con las salvedades de su texto | No se incorpora un acuerdo de convalidación o derogación verificado en esta revisión |
| Real Decreto-ley 27/2026 | 1 de octubre de 2026 | 2 de octubre de 2026 | No se incorpora un acuerdo de convalidación o derogación verificado en esta revisión |
Las fechas proceden de las disposiciones finales y las fichas del Real Decreto-ley 26/2026 y del Real Decreto-ley 27/2026. Conviene distinguir la fecha de aprobación por el Gobierno, la publicación en el BOE y la entrada en vigor: no son necesariamente el mismo día.
Entrada en vigor y convalidación: qué diferencia hay
El artículo 86 de la Constitución permite al Gobierno aprobar disposiciones legislativas provisionales cuando concurre una extraordinaria y urgente necesidad, dentro de los límites constitucionales. Su eficacia no exige una votación favorable previa del Congreso: comienza cuando lo dispone la propia norma.
El Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro de los treinta días siguientes a su promulgación. Es el control parlamentario de una disposición que puede estar produciendo efectos mientras se tramita esa decisión. La Constitución, artículo 86, regula esta distinción.
Por eso, para saber si una medida te afecta, hay dos preguntas diferentes: si la norma ha entrado en vigor y si sigue vigente en la fecha relevante para tu asunto.
Qué decide el Congreso y qué ocurre si convalida
La votación de convalidación o derogación se realiza sobre el decreto-ley en su conjunto; no sirve para introducir enmiendas a cada artículo en ese mismo trámite. Si se convalida, puede acordarse después su tramitación como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia, que sí permite debatir modificaciones. El acuerdo parlamentario debe publicarse en el BOE. Así lo establece el artículo 151 del Reglamento del Congreso.
Convalidado no significa permanente. Una medida con una fecha de finalización mantiene ese límite salvo que otra norma lo modifique. Tampoco impide reformas legales posteriores. Por ello, expresiones como «se queda para siempre» no explican correctamente qué efecto tiene la convalidación.
Qué pasa si el Congreso deroga un decreto de vivienda
No conviene equiparar sin más la derogación con la nulidad de todo lo ocurrido anteriormente. Pero tampoco puede prometerse que cualquier solicitud presentada durante la vigencia conserve necesariamente todos sus efectos futuros. Para resolver un caso habrá que examinar el acuerdo publicado, las reglas temporales aplicables y la situación concreta.
- Contrato firmado: hay que identificar qué régimen regía cuando se celebró y qué disposiciones transitorias resultan aplicables.
- Prórroga solicitada: presentar una petición no demuestra por sí solo que se cumplan sus requisitos ni resuelve una eventual controversia con el arrendador.
- Procedimiento judicial: es necesario revisar las resoluciones dictadas y la incidencia del cambio normativo en ese procedimiento. No debe presumirse que una suspensión dura indefinidamente.
Los precedentes sobre contratos celebrados durante la vigencia de otras normas no permiten dar una respuesta idéntica a todas las solicitudes pendientes o actuaciones judiciales. Si existe una notificación, un vencimiento o un lanzamiento señalado, conviene revisar el expediente antes de decidir cómo actuar.
Que una norma esté en vigor no significa que se aplique igual a todos los alquileres
El Real Decreto-ley 27/2026 incorpora reglas transitorias para contratos anteriores y comunicaciones de no renovación. Por eso, su entrada en vigor no permite concluir que todos los contratos se renueven de inmediato o que cualquier finalización genere una indemnización.
Para estudiar tu caso, prepara estos datos:
- Fecha de firma y duración inicial del contrato.
- Prórrogas, anexos o acuerdos posteriores.
- Fecha prevista de vencimiento y tipo de arrendador.
- Aviso de no renovación, si existe, y justificante de cuándo lo recibiste.
- Solicitudes ya remitidas y respuestas recibidas.
- Resoluciones judiciales y plazos pendientes, si hay un procedimiento.
Por ejemplo, dos personas que consultan el mismo día pueden estar en situaciones distintas si una recibió un preaviso antes del cambio normativo y la otra no. Las fechas del contrato y de las comunicaciones son tan importantes como la fecha de publicación del BOE.
¿Debo esperar a la votación para actuar?
No dejes transcurrir un plazo contractual o procesal por estar esperando una noticia. La actuación adecuada depende de la norma vigente en ese momento, de sus requisitos y del estado de tu asunto. Eso tampoco significa que debas presentar una solicitud sin comprobar si te corresponde.
Conserva el contrato, las comunicaciones y las pruebas de envío o recepción. Una consulta debe servir para determinar qué derecho puede ejercitarse, ante quién y dentro de qué plazo, sin prometer un resultado por el mero hecho de enviar un escrito.
Si necesitas profundizar, consulta nuestras guías sobre cómo solicitar la prórroga extraordinaria del alquiler, renovación y contratos anteriores e indemnización por no renovar y sus excepciones.
Preguntas frecuentes
¿Un decreto-ley necesita la aprobación previa del Congreso para entrar en vigor?
No. Puede producir efectos desde la fecha que establezca su texto, aunque el Congreso deba pronunciarse después sobre su convalidación o derogación.
¿Los dos decretos de vivienda entran en vigor el mismo día?
No. La entrada en vigor general del 26/2026 es el 1 de octubre de 2026; la del 27/2026 es el 2 de octubre. Además, deben revisarse las salvedades y reglas transitorias de cada norma.
¿Convalidar significa que todas las medidas serán indefinidas?
No. La convalidación no elimina las fechas de finalización ni las condiciones de cada medida.
¿Pedir una prórroga antes de una derogación garantiza que me la concedan?
No puede garantizarse solo por la fecha de solicitud. Hay que comprobar los requisitos, el vencimiento, las comunicaciones y el régimen temporal aplicable al caso.
¿Dónde puedo comprobar el resultado de la votación?
En la información oficial del Congreso y en el acuerdo publicado en el BOE. Revisa también las referencias posteriores y el texto actualizado de la norma correspondiente.
¿Tu contrato vence o has recibido un aviso de no renovación?
En Ros Legal Abogados revisamos el contrato y las comunicaciones para explicarte qué normativa puede aplicarse a tu situación y qué pasos valorar. Puedes llamarnos al 606 300 234 o dejarnos tus datos para contactar contigo.
Información general revisada el 1 de octubre de 2026. La aplicación a un asunto concreto requiere examinar su documentación y el estado normativo en la fecha correspondiente.
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