Si el casero decide no renovar tu alquiler, el nuevo régimen prevé una indemnización mínima equivalente a doce mensualidades de una vivienda similar, pero no se cobra en todos los casos. Hay excepciones, reglas para contratos anteriores y un requisito decisivo: comprobar que el nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta aplicable a ese vencimiento.
Información verificada el 1 de octubre de 2026 con el Real Decreto-ley 27/2026, publicado hoy. Su entrada en vigor está prevista para el 2 de octubre de 2026. Esta guía describe el texto publicado, cuya continuidad está sujeta al control parlamentario de los reales decretos-leyes.
Antes de firmar una salida del piso o una renuncia, conviene separar tres cuestiones: si el contrato puede terminar, si el preaviso es válido y si esa terminación genera compensación. No es lo mismo no renovar al vencimiento que resolver un contrato por un incumplimiento.
¿Cuándo tiene que indemnizar el propietario por no renovar?
El nuevo artículo 10.1 vincula la indemnización a que el arrendador comunique válidamente su voluntad de no prorrogar un contrato de vivienda habitual, en el ámbito de aplicación del nuevo régimen. La regla de renovación opera una vez transcurridos al menos cinco años de duración, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
Por eso, recibir un mensaje que diga «te tienes que ir» no basta para calcular automáticamente una indemnización. Primero hay que reconstruir el calendario del contrato y revisar si existe una comunicación válida. Si falla el preaviso, la cuestión principal puede ser la continuidad del alquiler.
Los plazos generales de comunicación pasan a ser de seis meses para el arrendador y dos para el inquilino, con excepciones transitorias. Puedes consultar el calendario y los supuestos en nuestra guía de renovación automática del alquiler y contratos anteriores.
Cómo se calcula la indemnización de 12 mensualidades
La norma establece dos referencias mínimas que deben respetarse:
- Doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas. Siempre que sea posible, el cálculo debe basarse en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
- Una mensualidad de renta por cada año de residencia. Los periodos inferiores al año se prorratean por meses y los inferiores al mes, por días. La indemnización no puede quedar por debajo de este segundo suelo.
No equivale necesariamente a multiplicar tu último recibo por doce. Deben justificarse la vivienda comparable, la renta de referencia y el tiempo de residencia. Si el sistema ofrece un intervalo o no permite obtener una referencia adecuada, no conviene elegir una cifra sin explicar el criterio utilizado.
Ejemplos orientativos de cálculo
Supongamos, solo para entender la comparación, que la renta de la vivienda análoga y la mensualidad aplicable al segundo suelo coinciden en 900 euros:
- Con seis años completos de residencia, las doce mensualidades suman 10.800 euros y el suelo por antigüedad, 5.400 euros. La primera referencia es mayor.
- Con quince años completos de residencia, las doce mensualidades siguen sumando 10.800 euros, pero el suelo por antigüedad alcanza 13.500 euros. No bastaría con pagar 10.800 euros.
Son ejemplos aritméticos, no una tasación ni una confirmación de derecho a cobrar. Cuando las rentas de referencia son distintas o hay periodos parciales, el cálculo debe adaptarse y documentarse.
Cuándo no corresponde la indemnización
Hay una exclusión especialmente relevante en el propio artículo 10.1: no procede la compensación por ese vencimiento si el inquilino reúne los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque no la haya solicitado. Renunciar a pedir una prórroga no significa que puedas sustituirla automáticamente por dinero.
Además, el artículo 10.2 enumera estas causas de exclusión, que deben identificarse de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:
- Necesidad de vivienda del propietario persona física para sí o para los familiares y supuestos que concreta la norma. Si, salvo fuerza mayor, no se produce la ocupación prevista en los tres meses siguientes a la entrega, nace el derecho a la indemnización desde que transcurre ese plazo.
- Falta de residencia efectiva del inquilino durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación. Se exceptúan las ausencias justificadas, por ejemplo por salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, y los casos en que sigan residiendo las personas del artículo 7.1.
- Disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio, en pleno dominio o por un derecho real de uso o disfrute, siempre que pueda ocuparse y atender sus necesidades. Una participación hereditaria o una vivienda indisponible no deben equipararse sin más a este supuesto.
- Firma de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual entre las partes.
- Rechazo expreso o tácito de una oferta fehaciente de nuevo contrato para la misma vivienda, formulada dentro del preaviso. La oferta debe garantizar al menos cinco o siete años y cumplir las condiciones económicas del artículo 17.6, incluso fuera de una zona tensionada. No cualquier propuesta del casero permite aplicar esta excepción.
- Otra circunstancia debidamente justificada que haga prevalecer los intereses de un arrendador con vulnerabilidad acreditada. No es una dispensa automática por alegar dificultades.
¿Y si el contrato o el burofax son anteriores al decreto?
No puede responderse solo con el año de firma. La disposición transitoria distingue los contratos vigentes, los que ya estaban dentro de la antigua prórroga del artículo 10.1 y los que se encontraban en tácita reconducción.
Para estos últimos hay una regla expresa: las comunicaciones o requerimientos válidos para poner fin a la tácita reconducción anteriores a la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan esta nueva indemnización. No debe extenderse esa conclusión sin análisis a cualquier aviso de no renovación de cualquier contrato.
Si el vencimiento está muy próximo al 2 de octubre, ya recibiste un burofax o llevas años enlazando prórrogas, revisa contrato y comunicaciones antes de reclamar una cantidad cerrada. En el artículo sobre contratos anteriores explicamos las diferencias.
¿Cuándo se paga? ¿Qué pasa si se vende el piso?
La regla general sitúa el pago en el momento de la entrega de la vivienda. La excepción principal es la necesidad de ocupación que después no se cumple: en ese caso, la compensación resulta exigible una vez transcurridos los tres meses indicados.
La venta de la vivienda no elimina por sí sola el derecho. El nuevo artículo 10.1 atribuye la obligación al adquirente que se subrogue como arrendador cuando concurran los presupuestos legales y no opere una excepción.
Si se aplica la prórroga extraordinaria de dos años tras una comunicación válida de no renovación, la disposición adicional primera regula separadamente la extinción al finalizar esa prórroga y el posible devengo de indemnización. Por eso hay que distinguir el vencimiento inicial y la salida posterior; no sumar compensaciones o prórrogas por cuenta propia.
Qué hacer si tu casero no renueva: documentos y reclamación
- Conserva el contrato original y los anexos. Añade la fecha de entrada en la vivienda y las prórrogas pactadas.
- Guarda el preaviso completo y la prueba de recepción. Interesan tanto el contenido como las fechas de envío y entrega.
- Identifica la causa alegada. Solicita su concreción y la documentación pertinente si se invoca una excepción.
- Documenta las rentas y la antigüedad. Guarda recibos y la referencia utilizada para calcular las viviendas análogas. El IRAV, utilizado para actualizaciones anuales, no es por sí solo esa valoración.
- Plantea la reclamación por escrito. Expón la aplicación temporal de la norma, el motivo por el que consideras que no concurre una excepción y un cálculo justificado.
- Revisa cualquier acuerdo de entrega. Una cláusula de «nada más que reclamar» puede provocar una disputa posterior. Si no hay acuerdo, un abogado debe valorar la negociación y el procedimiento que corresponda.
La reclamación no autoriza a dejar de pagar el alquiler ni a compensarlo unilateralmente. La obligación de pago, el derecho a permanecer y la eventual indemnización deben analizarse por separado.
Preguntas frecuentes
¿Mi casero me debe doce meses solo por decir que no renueva?
No necesariamente. Hay que comprobar el régimen aplicable, la validez del aviso, el vencimiento y todas las excepciones, incluido el derecho a una prórroga legal obligatoria.
¿Se calcula con mi alquiler actual?
La primera referencia son doce mensualidades de una vivienda análoga, utilizando cuando sea posible el sistema estatal de referencia. Existe además un suelo por años de residencia. No siempre basta con multiplicar el recibo actual.
¿Cobro esta indemnización si decido marcharme yo?
El supuesto analizado es la no prórroga comunicada por el arrendador. La salida por iniciativa del inquilino tiene un régimen distinto y no genera por sí sola esta compensación.
¿Puede el propietario evitar pagar ofreciéndome cualquier contrato nuevo?
No. Para la excepción relativa al rechazo de una oferta, esta debe ser fehaciente, respetar el plazo y cumplir las garantías de duración y renta exigidas por el artículo 10.2.e).
¿La medida ya está publicada?
Sí. El Real Decreto-ley 27/2026 se publicó el 1 de octubre de 2026 y prevé su entrada en vigor el 2 de octubre. Debe comprobarse su situación normativa al actuar y la transición aplicable al contrato.
Revisamos tu aviso de no renovación
En Ros Legal Abogados podemos estudiar el contrato, el burofax y las posibles excepciones antes de plantear una reclamación. Primera consulta gratuita: 606 300 234. También puedes consultar nuestros servicios de derecho civil.
Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 27/2026, artículo único, disposición adicional primera, disposición transitoria única y disposición final segunda; Ley de Arrendamientos Urbanos. Información general que requiere adaptación al contrato y a la normativa vigente en el momento de actuar.
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