Si alquilas una vivienda, Hacienda te permite pagar bastante menos de lo que crees: la clave está en deducir todos los gastos y aplicar la reducción que te corresponda, que puede llegar al 90%. Te explicamos cómo declarar el alquiler en el IRPF de 2026 para pagar lo justo, con las reglas de la nueva Ley de Vivienda.
Aviso: guía informativa; conviene revisar tu caso con un profesional. En Ros Legal Abogados optimizamos la fiscalidad de tu alquiler. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Cómo se calcula lo que pagas: el rendimiento neto
Como arrendador, no tributas por todo lo que cobras, sino por el rendimiento neto: los ingresos del alquiler menos los gastos deducibles. Sobre ese resultado (si es positivo) se aplica después la reducción.
Gastos que puedes deducir
- Intereses del préstamo hipotecario de la vivienda.
- IBI, tasa de basuras y gastos de comunidad.
- Seguros (hogar, impago de alquiler).
- Reparaciones y conservación (no las mejoras, que se amortizan).
- Amortización: un 3% anual del valor de construcción.
- Suministros, si los paga el propietario, y gastos de gestión o de abogado.
La reducción: del 50% al 90%
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203) reformó la reducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual del inquilino. Los tramos vigentes son:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90% | Nuevo contrato en zona tensionada con una bajada de renta de al menos el 5% respecto al anterior |
| 70% | Zona tensionada, alquiler a jóvenes de 18 a 35 años, o primer alquiler / vivienda protegida o asequible |
| 60% | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores |
| 50% | Caso general, para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 |
Nota importante: los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60% hasta que finalicen o se modifiquen sustancialmente. Por eso, “un contrato antiguo vale oro” fiscalmente.
La reducción solo se aplica si la vivienda es la residencia habitual del inquilino (no en alquiler turístico o de temporada) y sobre el rendimiento neto positivo declarado correctamente.
Errores frecuentes que te hacen pagar de más
- No deducir la amortización del 3% (uno de los gastos más olvidados).
- Confundir reparación (deducible) con mejora (se amortiza).
- No declarar el alquiler: si Hacienda lo detecta, pierdes la reducción y se añaden sanciones.
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué se aplica la reducción, sobre lo que cobro?
No: sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles, incluida la amortización).
¿El alquiler turístico tiene esta reducción?
No. La reducción es solo para el alquiler de vivienda habitual del inquilino.
¿Cómo consigo el 90%?
Con un nuevo contrato en zona tensionada bajando la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior.
¿Y si no declaro el alquiler?
Además de la sanción, pierdes el derecho a la reducción sobre las cantidades no declaradas. No compensa.
Paga por tu alquiler solo lo justo
En Ros Legal Abogados revisamos tus gastos deducibles, aplicamos la reducción máxima que te corresponde y te defendemos ante Hacienda. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes oficiales: Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203) y art. 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF. Consulta también nuestra Guía de la Ley de Vivienda 2026.
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