Aparecen grietas en las paredes de tu casa y alguien te dice que son “de asentamiento”, que es normal y que no hay nada que hacer. A veces es verdad. Otras veces, la grieta es la señal de un defecto de construcción, de una obra vecina o de un problema del edificio, y alguien distinto de ti está obligado a pagar la reparación. Quién paga depende de tres preguntas: qué antigüedad tiene el edificio, dónde está la grieta y qué la ha causado.

Información comprobada el 15 de octubre de 2026 con los textos consolidados del BOE de la Ley de Ordenación de la Edificación, el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Contrato de Seguro.

Aviso: guía informativa. Si una grieta es estética o estructural, y cuál es su causa, lo determina un técnico (arquitecto, arquitecto técnico o perito), no esta guía. En Ros Legal Abogados analizamos tu caso con ese informe. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Resumen rápido

• Edificio con menos de 10 años: si la grieta viene de un defecto de la estructura o la cimentación, responden el promotor y los demás agentes de la edificación, y existe un seguro decenal obligatorio (art. 17 LOE). Tienes 2 años para reclamar desde que aparece el daño (art. 18 LOE).
• Vivienda de segunda mano recién comprada: si la grieta escondía un defecto oculto, puedes reclamar al vendedor, pero solo durante 6 meses desde la entrega (art. 1490 del Código Civil).
• Grieta en la estructura o la fachada de un edificio en comunidad: son elementos comunes (art. 396 CC), y las obras necesarias de conservación son obligatorias para la comunidad (art. 10.1 LPH).
• Grieta causada por una obra vecina: responde quien la causó por culpa o negligencia (art. 1902 CC). El plazo es de 1 año desde que lo supiste (art. 1968.2 CC).
• Piso de alquiler: las reparaciones necesarias son del casero (art. 21 LAU).
• Seguro de hogar: depende de la póliza. Las exclusiones que limitan tus derechos deben estar destacadas y aceptadas por escrito (art. 3 LCS).

Primero: ¿grieta estética o defecto?

La expresión “grieta de asentamiento” no es una categoría legal. Se usa para describir fisuras que aparecen cuando el edificio y sus materiales se asientan, y muchas son leves. Pero la ley no se fija en el nombre, sino en la causa y en lo que afecta:

• Si la grieta compromete la resistencia y estabilidad del edificio, es un defecto estructural.
• Si provoca problemas de habitabilidad, como humedades o falta de estanqueidad, es otro tipo de defecto.
• Si solo afecta a acabados, como la pintura o el yeso, es un defecto de terminación.

Esa clasificación la hace un técnico, y de ella dependen los plazos y quién responde. Por eso el primer paso, casi siempre, es un informe técnico: fotografías fechadas, medición de la grieta, si sigue creciendo y su causa probable.

Caso 1: edificio de menos de 10 años (obra nueva)

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) hace responsables al promotor, al constructor y a los técnicos de la obra de los daños materiales que aparezcan dentro de unos plazos contados desde la recepción de la obra:

• 10 años si los daños vienen de defectos de la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
• 3 años si vienen de defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad.
• 1 año para defectos de ejecución en acabados, que responde el constructor.

Una vez aparece el daño, la acción prescribe a los 2 años (art. 18 LOE). Una grieta estructural que aparece en el año 7 no te da hasta el año 10 para reclamar, sino hasta el año 9. Para viviendas, el promotor debe tener un seguro decenal que cubre los daños estructurales. Lo explicamos en detalle en nuestra guía de responsabilidad decenal en obra nueva.

Caso 2: compraste una vivienda de segunda mano y aparecen grietas

Si la grieta ya existía como defecto cuando compraste, pero estaba oculta (tapada con pintura, detrás de un mueble), el vendedor responde por vicios ocultos (art. 1484 CC). Responde aunque no lo supiera (art. 1485 CC), salvo que se pactara lo contrario y realmente lo ignorara.

• Puedes elegir entre deshacer la compra o pedir una rebaja proporcional del precio. Si el vendedor conocía el defecto y lo calló, además te indemniza si optas por deshacer la compra (art. 1486 CC).
• El plazo es muy corto: 6 meses desde la entrega de la vivienda (art. 1490 CC).
• No responde de los defectos que estaban a la vista cuando compraste.

Si el edificio tiene menos de 10 años, además puedes reclamar por la LOE, aunque compraras de segunda mano. Más detalles en vicios ocultos en la vivienda de segunda mano.

Caso 3: la grieta está en la estructura o la fachada del edificio

En un edificio en propiedad horizontal, la cimentación, los pilares, las vigas, los forjados, los muros de carga y las fachadas son elementos comunes (art. 396 CC). Si la grieta viene de ahí:

• Las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble, incluidas las de seguridad y habitabilidad, son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH).
• Su coste se reparte entre los propietarios según su cuota, y puede dar lugar a una derrama. Lo explicamos en derrama extraordinaria: cuándo es obligatoria.
• Si la grieta está dentro de tu piso y es solo de tu tabiquería o acabados, la conservación es tuya (art. 9.1.b LPH). Pero si la causa es un elemento común, como un forjado que cede, corresponde a la comunidad.

Comunícalo por escrito al presidente o al administrador y pide que se incluya en el orden del día o que se encargue un informe técnico. Si el edificio está obligado a pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE o IEE, según la comunidad autónoma), el informe puede servir de prueba.

Caso 4: la grieta la ha causado una obra vecina

Si las grietas aparecen cuando el vecino hace obras, se construye un edificio al lado o se excava un solar colindante, la vía no es la LOE de tu edificio, sino la responsabilidad extracontractual: quien causa un daño por culpa o negligencia está obligado a repararlo (art. 1902 CC).

• El plazo es de 1 año desde que el perjudicado supo del daño (art. 1968.2 CC). Es muy corto: actúa enseguida.
• Documenta el estado previo si puedes (fotos anteriores a la obra) y encarga un informe técnico que relacione la grieta con la obra.
• La reclamación se dirige a quien hizo la obra (el promotor, la constructora o el vecino), y normalmente también a su aseguradora de responsabilidad civil.

Si el daño viene del piso de arriba en forma de filtraciones, mira nuestra guía sobre goteras del vecino de arriba.

Caso 5: vives de alquiler

Si eres inquilino, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable son del casero, que no puede subir la renta por hacerlas (art. 21.1 LAU). Avísale por escrito cuanto antes. Desde el 8 de octubre de 2026, si le envías un requerimiento con presupuesto y no responde en 15 días naturales, puedes repararlo y descontarlo de las rentas futuras (art. 21.5 LAU, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). Lo explicamos en quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.

¿Lo cubre el seguro de hogar?

Depende de tu póliza. Muchas pólizas excluyen los daños por asentamiento o por defectos de construcción, pero no se puede afirmar en general: hay que leer las condiciones. La Ley de Contrato de Seguro exige que las cláusulas que limitan los derechos del asegurado estén destacadas de modo especial y sean específicamente aceptadas por escrito (art. 3 LCS). Si la exclusión no cumple esos requisitos, puede discutirse. Si la aseguradora rechaza el siniestro, consulta qué hacer si el seguro de hogar no quiere pagar.

Qué hacer si aparecen grietas

1. Fotografía y fecha la grieta. Repite las fotos cada pocas semanas para ver si crece.
2. Encarga un informe técnico que diga si es estética o estructural y cuál es su causa probable.
3. Identifica el caso: obra nueva, compra reciente, elemento común, obra vecina o alquiler.
4. Reclama por escrito y con fecha fehaciente (burofax o requerimiento notarial) al responsable: promotor y aseguradora decenal, vendedor, comunidad, autor de la obra vecina o casero.
5. Vigila los plazos, porque son cortos: 6 meses en vicios ocultos, 1 año en obras vecinas y 2 años desde el daño en la LOE.

Preguntas frecuentes

¿Quién se hace cargo de las grietas de asentamiento?
Depende de la causa y del edificio. En obra nueva con defecto estructural, el promotor y los demás agentes de la edificación (art. 17 LOE). En elementos comunes, la comunidad (art. 10.1 LPH). Si las causó una obra vecina, quien hizo la obra (art. 1902 CC). Si son solo estéticas y de tu vivienda, normalmente el propietario.

¿Las grietas de asentamiento son normales?
Algunas fisuras leves pueden serlo, pero solo un técnico puede confirmar que no esconden un defecto estructural o un problema que siga avanzando. Si la grieta crece o aparece en varios puntos, conviene revisarla.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar las grietas de una vivienda nueva?
El defecto estructural debe aparecer dentro de los 10 años desde la recepción de la obra, y desde que aparece tienes 2 años para reclamar (arts. 17 y 18 LOE).

Compré un piso y han aparecido grietas que estaban tapadas. ¿Puedo reclamar al vendedor?
Sí, por vicios ocultos, pero solo durante 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). Puedes pedir deshacer la compra o una rebaja proporcional del precio (art. 1486 CC).

¿La comunidad debe pagar una grieta en la fachada?
Sí. La fachada es un elemento común (art. 396 CC) y las obras necesarias para su conservación son obligatorias para la comunidad (art. 10.1.a LPH).

¿El seguro de hogar cubre las grietas?
Depende de la póliza. Muchas excluyen el asentamiento, pero esas exclusiones deben estar destacadas y aceptadas por escrito por el asegurado (art. 3 LCS).

Fuentes

• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículos 17 y 18.
• Código Civil, artículos 396, 1484, 1485, 1486, 1490, 1902 y 1968.
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9 y 10.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 21.
• Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, artículo 3.