Compras un piso de segunda mano y, al poco de mudarte, aparecen humedades graves, una instalación eléctrica peligrosa o una plaga que no se veía en la visita. ¿Tienes que asumirlo tú? No necesariamente: la ley protege al comprador frente a los vicios ocultos. Te explicamos cómo reclamar y, sobre todo, el plazo —muy corto— que no puedes dejar pasar.

Aviso: guía informativa; conviene actuar rápido y con asesoramiento. En Ros Legal Abogados valoramos tu caso y reclamamos por ti. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Qué es un vicio oculto

El artículo 1484 del Código Civil (BOE-A-1889-4763) obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos de la vivienda que la hagan impropia para su uso o que disminuyan ese uso de tal forma que, de haberlos conocido, el comprador no la habría comprado o habría pagado menos.

Para que sea un vicio oculto reclamable deben darse cuatro requisitos:

1. Oculto: no visible en una inspección normal (no vale lo que estaba a la vista).
2. Grave: que afecte al uso de la vivienda (humedades estructurales, instalaciones peligrosas, plagas, aluminosis…).
3. Anterior a la compraventa.
4. Desconocido por el comprador al firmar.

El plazo clave: solo 6 meses

Aquí está el punto que hace perder muchos casos: el artículo 1490 del Código Civil fija un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercitar la acción. Es un plazo corto y de caducidad, así que, en cuanto detectes el defecto, hay que actuar de inmediato (informe técnico y reclamación).

Tus dos opciones: deshacer la venta o rebajar el precio

El artículo 1486 CC te da a elegir entre dos acciones (las “acciones edilicias”):

• Acción redhibitoria: deshacer la compraventa. Devuelves la vivienda y recuperas el precio pagado.
• Acción quanti minoris: mantener la vivienda pero con una rebaja del precio proporcional al defecto.

Si el vendedor conocía el vicio y lo ocultó, además puede responder por daños y perjuicios.

¿Y si compré sobre plano u obra nueva?

En vivienda nueva se suman otras protecciones más amplias: las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación (por ejemplo, la garantía de 10 años por defectos estructurales) y, si compras como consumidor a un promotor profesional, la normativa de consumo. Los plazos y vías son distintos —y más favorables— que en la segunda mano.

Cómo reclamar, paso a paso

1. Informe técnico (arquitecto/perito) que acredite el defecto, su gravedad y que es anterior a la venta.
2. Reclamación fehaciente al vendedor (burofax) dentro del plazo.
3. Si no hay acuerdo, demanda judicial eligiendo la acción que más te convenga.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un vicio oculto?
Seis meses desde la entrega de la vivienda (art. 1490 CC). Es un plazo corto: actúa de inmediato.

¿Sirve si el defecto se veía en la visita?
No. Debe ser oculto; los defectos visibles o que constaban se entienden aceptados.

¿Puedo anular la compra directamente?
Puedes ejercer la acción redhibitoria para deshacer la venta, pero se resuelve judicialmente si el vendedor no accede.

¿Responde el vendedor particular igual que el promotor?
El particular responde por vicios ocultos del Código Civil; el promotor de obra nueva responde además por las garantías de la edificación, más amplias.

¿Has descubierto un defecto grave en tu vivienda? El plazo corre

En Ros Legal Abogados coordinamos el informe pericial, reclamamos al vendedor dentro de plazo y elegimos contigo la mejor acción. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuente oficial: Código Civil, arts. 1484, 1486 y 1490 (BOE-A-1889-4763).