Has encontrado el piso, has acordado el precio… y antes de la escritura te piden firmar un contrato de arras y entregar una señal. Es un momento delicado: según qué tipo de arras firmes, puedes perder tu dinero o recuperarlo si algo sale mal. Te explicamos los tipos de arras, cuánto se suele pagar y cómo protegerte, con el Código Civil en la mano.
Aviso: guía informativa; conviene que un abogado revise tus arras antes de firmar. En Ros Legal Abogados lo hacemos por ti. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
¿Vas a firmar? Consulta la revisión de tu contrato de arras.
Qué es el contrato de arras
Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor como garantía de que la compraventa se llevará a cabo. Se firma antes de la escritura pública y sirve para “reservar” la operación mientras se preparan la financiación y los trámites. Lo habitual es entregar en torno a un 10% del precio, aunque es negociable. No lo confundas con el contrato de opción de compra: en las arras ambas partes ya están comprometidas a comprar y vender, mientras que en la opción de compra solo el comprador decide si ejerce su derecho.
Los tres tipos de arras (y por qué importa cuál firmas)
No todas las arras funcionan igual. El Código Civil distingue:
- Arras confirmatorias: son una señal que confirma el contrato. No permiten desistir: si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver con indemnización.
- Arras penales: funcionan como una penalización pactada si una parte incumple, pero tampoco dan derecho a “echarse atrás” libremente.
- Arras penitenciales: las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Son las que permiten desistir del contrato, con estas consecuencias:
- Si desiste el comprador, pierde las arras entregadas.
- Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
La clave: solo las arras penitenciales permiten desistir sin más consecuencia que perder/devolver la señal. Si el contrato no dice de qué tipo son, pueden interpretarse como confirmatorias, lo que cambia por completo tus opciones. Por eso es tan importante redactar bien la cláusula.
Qué debe incluir un buen contrato de arras
- Identificación de las partes y del inmueble (con datos registrales).
- Precio total y cantidad entregada en concepto de arras.
- Tipo de arras (indícalo expresamente: normalmente “penitenciales del art. 1454 CC”).
- Plazo para firmar la escritura y fecha límite.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Estado de cargas del inmueble (que esté libre de hipotecas o embargos no previstos).
Errores frecuentes que salen caros
- No especificar el tipo de arras: te puede dejar sin derecho a desistir.
- No comprobar las cargas (hipotecas, embargos, okupas) antes de entregar la señal.
- Fijar un plazo poco realista para conseguir la hipoteca y perder las arras por no llegar a tiempo.
- Entregar una “reserva” a la inmobiliaria sin contrato claro de por medio.
Revisión de tu contrato de arras antes de firmar
Si estás preparando una compraventa, en Ros Legal Abogados revisamos el borrador para explicarte qué compromisos asumes y qué puntos conviene aclarar o negociar antes de entregar la señal.
Qué revisamos contigo
- La cantidad entregada como señal y cómo se documenta.
- Los plazos previstos para la firma y las condiciones de financiación.
- La información disponible sobre las cargas del inmueble.
- Las obligaciones de comprador y vendedor y las consecuencias previstas si la operación no se completa.
Qué preparar para solicitar la revisión
Ten a mano el borrador de arras, la fecha prevista de firma, la nota simple si dispones de ella y las comunicaciones sobre condiciones ya negociadas. Indica también si has entregado una reserva o si necesitas financiación.
En la primera conversación nos cuentas la operación. Concretamos la documentación necesaria, el alcance del encargo y el presupuesto por escrito antes de empezar.
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¿Ya has firmado y ha surgido un conflicto? Consulta nuestra guía sobre incumplimiento del contrato de arras e indícanos qué se firmó y qué ha ocurrido.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga en un contrato de arras?
Lo habitual es alrededor del 10% del precio, aunque es negociable entre las partes.
Si me echo atrás, ¿pierdo las arras?
Con arras penitenciales, sí: el comprador que desiste pierde la señal. Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
¿Y si no me conceden la hipoteca?
Depende de lo pactado. Se puede incluir una cláusula que condicione las arras a la obtención de la financiación; sin ella, podrías perder la señal. Por eso conviene negociarla.
¿Las arras las paga el comprador o el vendedor?
Las entrega el comprador al vendedor como garantía; se descuentan del precio final en la escritura.
Consulta la revisión de tus arras
Cuéntanos en qué punto está la operación y cuándo está prevista la firma. Primera consulta gratuita. Puedes llamar al 606 300 234 o solicitar contacto con el formulario.
Fuente oficial: Código Civil, art. 1454 (BOE-A-1889-4763).
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