Cuando vendes o heredas una vivienda, el ayuntamiento te cobra la plusvalía municipal. Pero desde la reforma de 2021 hay una regla que muchos desconocen y que puede ahorrarte mucho dinero: si no has ganado nada con la operación, no tienes que pagar. Te explicamos cuándo NO se paga la plusvalía municipal en 2026 y cómo calcularla por el método que más te conviene.

Aviso: guía informativa; cada caso y cada municipio tienen particularidades. En Ros Legal Abogados calculamos tu plusvalía por el método más favorable y reclamamos si procede. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal —oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor del suelo urbano desde que lo compraste hasta que lo transmites. Está regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de Haciendas Locales (BOE-A-2004-4214). La paga:

• El vendedor en una compraventa.
• El heredero o donatario en herencias y donaciones.

El giro de 2021: no se paga si no hay ganancia

La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 anuló el sistema de cálculo anterior por gravar plusvalías inexistentes. El Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto y consagró la regla clave:

Si vendes por un precio igual o inferior al de compra (no hay ganancia real de suelo), NO se paga plusvalía municipal.

Eso sí, tienes que acreditar la pérdida con las escrituras de compra y de venta. No es automático: hay que alegarlo.

Los dos métodos de cálculo (y por qué te interesa)

Desde la reforma, existen dos formas de calcular la base y el ayuntamiento debe aplicar la que te resulte más baja:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente (según los años de tenencia) × tipo municipal.
• Método real: la diferencia real entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicando el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total.

En muchas operaciones el método real sale bastante más barato que el objetivo. Elegir bien puede suponer cientos o miles de euros.

Otros casos en los que no pagas (o pagas menos)

• Transmisiones en menos de un año o entre cónyuges por disolución del matrimonio, con reglas específicas.
• Bonificaciones por herencia de la vivienda habitual: muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95% cuando hereda un familiar directo (hay que solicitarlo).

Plazos para declararla

• Compraventa (inter vivos): 30 días hábiles desde la transmisión.
• Herencia (mortis causa): 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6.

Presentarla fuera de plazo genera recargos, así que conviene no despistarse.

Preguntas frecuentes

Vendí mi piso por menos de lo que me costó, ¿pago plusvalía?
No. Si acreditas con las escrituras que no hubo ganancia de suelo, la operación no está sujeta. Debes alegarlo y probarlo.

¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
El vendedor en la compraventa; el heredero o donatario en herencias y donaciones.

¿Puedo pedir que me calculen por el método real?
Sí. El ayuntamiento debe aplicar el método que te resulte más favorable; conviene calcular ambos.

Pagué una plusvalía que no correspondía, ¿puedo reclamarla?
En muchos casos sí, especialmente si no hubo ganancia real. Conviene revisar tu caso cuanto antes por los plazos.

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No pagues una plusvalía que no te corresponde

En Ros Legal Abogados calculamos tu plusvalía por los dos métodos, comprobamos si estás exento por vender sin ganancia y reclamamos lo pagado de más. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuente oficial: Real Decreto Legislativo 2/2004, de Haciendas Locales (BOE-A-2004-4214), arts. 104 a 110; reforma del Real Decreto-ley 26/2021 tras la STC 182/2021.