Cuando varias personas comparten una vivienda —tras un divorcio, una herencia o una compra entre amigos— y una quiere salir, la solución no suele ser vender a un tercero, sino la extinción de condominio. Bien planteada, es mucho más barata que una compraventa, porque paga un impuesto muy inferior. Te explicamos cómo funciona y cuánto ahorra.

Aviso: guía informativa; conviene planificar la operación con un abogado para asegurar el ahorro fiscal. En Ros Legal Abogados te acompañamos. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Qué es la extinción de condominio

Es el acto por el que se disuelve la copropiedad de un bien: uno de los copropietarios se queda con la vivienda completa y compensa en dinero a los demás por su parte. El Código Civil (BOE-A-1889-4763) lo respalda en sus artículos 400 a 406 y 1062:

• Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes (art. 400).
• Si el bien es indivisible (como suele ser un piso), puede adjudicarse a uno que pague su valor a los demás (art. 1062).

La gran ventaja: paga AJD, no ITP

Aquí está el ahorro. Una compraventa de la mitad de la vivienda tributaría por ITP (6%–10% según la comunidad). La extinción de condominio, en cambio, tributa solo por Actos Jurídicos Documentados (AJD), del 0,5% al 1,5%.

Ejemplo: en una vivienda valorada en 200.000 €, comprar la mitad (100.000 €) podría costar entre 6.000 y 10.000 € de ITP. Con extinción de condominio, el AJD sobre esa base rondaría los 500–1.500 €. El ahorro es enorme.

Además, si la compensación es proporcional a las cuotas, la operación no genera plusvalía municipal ni ganancia patrimonial en el IRPF para quien sale.

Requisito clave: la indivisibilidad

Para que Hacienda acepte que tributa por AJD (y no como una transmisión), el bien debe ser indivisible y adjudicarse a un solo comunero compensando a los demás en metálico. El notario hace constar la indivisibilidad (art. 1062 CC): es lo que evita el llamado “exceso de adjudicación” que sí tributaría.

Los casos más habituales

• Divorcio: uno de los cónyuges se queda la vivienda y compensa al otro. Es la vía más económica para repartir la casa.
• Herencia: varios hermanos heredan un piso y uno se lo queda pagando a los demás.
• Pareja o socios que compraron juntos y se separan.

¿Y si hay hipoteca pendiente?

Si sobre la vivienda pesa una hipoteca, hay que contar con el banco: quien se queda el inmueble suele asumir la deuda, pero la entidad debe liberar al que sale (novación o subrogación). Conviene resolverlo a la vez que la extinción para no seguir respondiendo del préstamo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se ahorra frente a una compraventa?
Mucho: se tributa por AJD (0,5%–1,5%) en lugar de ITP (6%–10%). En una vivienda media, miles de euros.

¿Paga plusvalía municipal?
No, si la compensación es proporcional a las cuotas de cada copropietario.

¿Sirve para repartir la casa en un divorcio?
Sí, es la fórmula más habitual y económica cuando uno de los dos se queda la vivienda.

¿Puede un copropietario negarse a extinguir el condominio?
No puede obligar a los demás a seguir en la comunidad. Si no hay acuerdo, puede acudirse a la división judicial de la cosa común.

Reparte la vivienda pagando lo mínimo

En Ros Legal Abogados diseñamos la extinción de condominio para maximizar el ahorro fiscal, coordinamos con el banco si hay hipoteca y evitamos excesos de adjudicación. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuentes oficiales: Código Civil, arts. 400 a 406 y 1062 (BOE-A-1889-4763); RD Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE-A-1993-25359).