Mi hermano no quiere vender la casa heredada: qué hacer en Cataluña y en el resto de España

Heredasteis el piso de vuestros padres entre varios hermanos. Tú quieres vender y uno de ellos no: no quiere vender, no quiere comprarte tu parte y, a veces, ni siquiera contesta. Mientras tanto siguen llegando el IBI y la comunidad. La buena noticia es que nadie está obligado a seguir siendo copropietario para siempre. Lo que cambia, y mucho, es lo que pasa si no hay acuerdo: en Cataluña la ley favorece que el heredero interesado se quede la casa pagando a los demás, y en el resto de España el desacuerdo suele acabar en venta.

¿Tu herencia está bloqueada por un hermano? En Ros Legal Abogados revisamos tu caso y te decimos qué vía es realista según dónde esté la vivienda. Primera consulta gratuita: 606 300 234. Más información en nuestra página de herencias en conflicto y viviendas en copropiedad.

Información comprobada el 2 de noviembre de 2026 con los textos consolidados del Código Civil, los libros cuarto y quinto del Código Civil de Cataluña y la Ley de Enjuiciamiento Civil publicados en el BOE.

Resumen

• Ningún hermano puede bloquear la venta para siempre. Cualquier heredero puede pedir el reparto de la herencia, y cualquier copropietario, la división de la vivienda (arts. 400 y 1051 del Código Civil; arts. 464-1 y 552-10 del Código Civil catalán).
• Antes de ir al juzgado hay salidas más baratas: comprar o vender la parte, negociar un reparto con otros bienes o, fuera de Cataluña, pedir un contador-partidor dativo si sumáis el 50 % de la herencia.
• Si se llega a juicio, el resultado depende de dónde esté la vivienda. En Cataluña se adjudica a quien tenga interés en quedársela, pagando a los demás su valor pericial (art. 552-11). En el resto de España, si nadie acepta quedársela indemnizando, se vende y se reparte el precio (arts. 404 y 1062).

Primero: ¿la herencia ya está repartida?

Es la primera pregunta, porque cambia el camino.

• Si la herencia todavía no se ha repartido (nadie ha firmado la aceptación y adjudicación ante notario), lo que hay es una comunidad hereditaria. La salida es la partición de la herencia: de común acuerdo o, si no hay acuerdo, en el juzgado mediante la división judicial de la herencia (art. 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
• Si la vivienda ya está inscrita a nombre de los hermanos por partes (por ejemplo, un 50 % cada uno), ya no es una herencia: es una copropiedad. La salida es la división de la cosa común. Desde el 20 de marzo de 2024 esta acción se tramita siempre por juicio verbal, sea cual sea el valor del inmueble (art. 250.1.16.º LEC).

Las salidas antes de llegar al juzgado

1. Compraros la parte entre vosotros. Uno se queda la vivienda y paga a los demás. Si la vivienda ya está en copropiedad, se suele formalizar como extinción de condominio, que tiene una tributación propia; lo explicamos en nuestra guía de extinción de condominio.
2. Vender a un tercero entre todos y repartir el precio según la cuota de cada uno.
3. Repartir otros bienes para compensar. Si en la herencia hay más bienes (otra vivienda, dinero), se puede adjudicar la casa a uno y compensar a los demás con el resto.
4. Propuesta formal por escrito. Si tu hermano no responde, una propuesta concreta enviada por burofax, con un precio y un plazo, deja constancia de que intentaste un acuerdo antes de demandar.
5. Contador-partidor dativo (solo fuera de Cataluña). Si la herencia se rige por el Código Civil y no hay contador-partidor en el testamento, los herederos que representen al menos el 50 % del haber hereditario pueden pedir al notario o al letrado de la Administración de Justicia que nombre uno. El reparto que haga necesita después la aprobación del notario o del letrado, salvo que todos lo confirmen (art. 1057 CC). El Código Civil catalán no regula esta figura: prevé el contador partidor que nombre el propio causante (art. 464-5), el acuerdo entre los herederos (art. 464-6) y el arbitraje o la partición judicial (art. 464-7).

Si vais a juicio: qué pasa con la casa en Cataluña

En Cataluña, la división de una vivienda en copropiedad se rige por el artículo 552-11 del Código Civil catalán, y la partición de una herencia remite a esas mismas reglas cuando hay bienes indivisibles (art. 464-8). Las reglas son:

• El bien indivisible se adjudica a quien tenga interés en quedárselo. Si varios lo quieren, al que tenga la participación mayor; si las participaciones son iguales, decide la suerte.
• Quien se lo queda paga a los demás el valor pericial de su parte, y ese pago no se considera precio ni exceso de adjudicación.
• Solo si nadie tiene interés, se vende y se reparte el precio.
• Quien tenga cuatro quintas partes o más puede exigir quedarse con todo el bien pagando a los demás el valor pericial de su participación.
• También caben otras soluciones: dividir el edificio en propiedad horizontal si es posible, o adjudicar a uno el usufructo y a otro la nuda propiedad.

En la práctica, esto significa que en Cataluña un hermano que quiere conservar la casa tiene una vía legal para hacerlo, siempre que pague a los demás el valor fijado por un perito. Y el hermano que quiere vender sabe que, como mínimo, cobrará ese valor.

Si vais a juicio: qué pasa con la casa en el resto de España

Fuera de Cataluña (y de las comunidades con derecho civil propio), se aplica el Código Civil:

• Copropiedad (art. 404): cuando la cosa es esencialmente indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio.
• Herencia sin repartir (art. 1062): una cosa indivisible puede adjudicarse a un heredero que abone a los demás el exceso en dinero, pero basta con que un solo heredero pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

Es decir: fuera de Cataluña, el hermano que quiere conservar la casa no puede imponerlo si otro pide la venta. Por eso, en el resto de España, suele interesar más negociar antes de llegar a la subasta, donde el precio puede quedar por debajo del de mercado.

¿Qué ley se aplica a tu caso?

• La herencia se rige, en general, por la ley de la vecindad civil que tenía el fallecido (arts. 9.1 y 16 CC). Si tenía vecindad civil catalana, se aplica el libro cuarto del Código Civil catalán, aunque la vivienda esté fuera de Cataluña.
• La copropiedad de la vivienda, una vez repartida la herencia, se rige por la ley del lugar donde está el inmueble (art. 10.1 CC).
• Aragón, Navarra, el País Vasco, Galicia y Baleares tienen también derecho civil propio, con reglas distintas.

Por eso, en una herencia con viviendas en distintas comunidades, lo primero es revisar qué ley se aplica a cada parte del problema.

Mientras tanto: quién paga los gastos y quién usa la casa

En Cataluña, cada derecho en la comunidad determina la cuota de participación en el uso, los rendimientos, los gastos y las responsabilidades, y las cuotas se presumen iguales salvo prueba en contrario (art. 552-1). En la herencia, los coherederos deben reintegrarse entre ellos los frutos y rendimientos que hayan percibido de los bienes, y reembolsar los gastos necesarios y útiles (art. 464-9). Si un hermano vive en la vivienda o la alquila, conviene revisar estas cuentas antes de negociar.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi hermano negarse a vender la casa heredada?
Puede negarse a vender de forma voluntaria, pero no puede impedir para siempre la división. Cualquier coheredero puede pedir la partición de la herencia y cualquier copropietario puede pedir la división de la vivienda (arts. 400 y 1051 CC; arts. 464-1 y 552-10 CCCat).

¿Puedo vender mi parte de la casa sin el consentimiento de mi hermano?
Puedes vender tu parte, pero no la vivienda entera (art. 399 CC). Si se la vendes a alguien ajeno, tu hermano tiene preferencia para comprarla por el mismo precio: en el Código Civil, por retracto en un plazo de nueve días (arts. 1522 y 1524) o, si la herencia aún no está repartida, subrogándose en el lugar del comprador en un mes (art. 1067); en Cataluña, por tanteo en un mes desde que se le notifica la venta, o retracto en tres meses si no se notificó (art. 552-4 CCCat). En la práctica, pocos compradores quieren una parte indivisa.

En Cataluña, ¿puedo quedarme la casa si mi hermano quiere venderla?
Si la vivienda es indivisible y tienes interés en quedártela, el artículo 552-11 del Código Civil catalán permite adjudicártela pagando a tu hermano el valor pericial de su parte. Si los dos queréis quedárosla, se adjudica al que tenga la participación mayor y, con participaciones iguales, decide la suerte.

Fuera de Cataluña, ¿se subasta siempre la casa?
No siempre: si os ponéis de acuerdo en que uno se la quede indemnizando a los demás, no hace falta. Pero si no hay acuerdo, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC), y en la herencia basta con que un solo heredero pida la subasta (art. 1062 CC).

¿Cuánto tiempo puede seguir bloqueada la herencia?
La acción para pedir la partición de la herencia o la división de la cosa común no prescribe (art. 1965 CC). Solo se puede mantener la indivisión durante un plazo pactado, que no puede superar los diez años (art. 400 CC; art. 552-10 CCCat).

Fuentes

• Código Civil, arts. 9, 10, 16, 399, 400, 404, 1051, 1057, 1062, 1067, 1522, 1524 y 1965 (texto consolidado).
• Ley 5/2006, libro quinto del Código Civil de Cataluña, arts. 552-1, 552-4, 552-10 y 552-11.
• Ley 10/2008, libro cuarto del Código Civil de Cataluña, arts. 464-1, 464-5, 464-6, 464-7, 464-8 y 464-9.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, arts. 250.1.16.º y 782.