Has encontrado un piso que te interesa, pero tiene un inquilino dentro. Puede ser una buena compra (rentabilidad desde el primer día, a menudo un precio más ajustado) o un problema serio si descubres después de pagar que el contrato dura más de lo que pensabas, que hay rentas pendientes o que el inquilino tenía derecho a quedarse la vivienda antes que tú.
La clave es revisar la documentación del alquiler antes de firmar las arras, no después. Una vez entregas la señal, renunciar a la compra suele costar dinero.
¿Vas a comprar un piso alquilado? En Ros Legal Abogados revisamos el contrato de alquiler y las arras antes de que compres. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Información comprobada el 23 de octubre de 2026 con el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos publicado en el BOE, que ya incorpora los cambios del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
Lo que dice la ley, en resumen
- Al comprar, pasas a ser el arrendador. El comprador se subroga en los derechos y obligaciones del vendedor durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor era una persona jurídica (art. 14 LAU).
- Si el contrato se pactó por más tiempo, quedas obligado por toda la duración pactada, salvo que reúnas los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En ese caso solo debes respetar el alquiler hasta completar esos cinco o siete años (art. 14 LAU).
- El inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Puede comprar él en las mismas condiciones: tiene 30 días naturales para ejercer el tanteo desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales (art. 25 LAU).
- Si no se le notificó bien, puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda después de la venta, reembolsando el precio y los gastos (art. 25.3 LAU y art. 1518 del Código Civil). El plazo es de 30 días naturales desde que el comprador le notifica las condiciones de la compraventa con copia de la escritura.
- Novedad desde el 8 de octubre de 2026: la ley dice ahora que las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (art. 25.8 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
Ojo con la renuncia al tanteo: muchas guías siguen diciendo lo contrario
Hasta hace unas semanas era habitual leer que, si el contrato de alquiler incluía una renuncia del inquilino al tanteo y retracto, el comprador podía estar tranquilo. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 25.8 de la LAU establece que esa renuncia no se puede pactar.
Dos matices importantes:
- El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación por el Congreso (en este momento, la Diputación Permanente). Si no se convalida, su contenido dejaría de aplicarse, como ya ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026.
- No hemos encontrado una regla transitoria específica sobre las renuncias incluidas en contratos firmados antes del 8 de octubre. Si el contrato que te enseñan contiene una renuncia, no la des por buena sin revisarla: lo prudente es asegurarse de que el vendedor notifique la venta al inquilino en la forma que exige el artículo 25.
Qué documentos pedir antes de firmar las arras
| Documento que debes pedir | Riesgo que permite detectar | Qué aclarar antes de entregar dinero |
|---|---|---|
| Contrato de alquiler completo, con anexos y prórrogas | Duración real pendiente, renta, cláusulas de actualización, quién paga gastos, si el arrendador era persona física o jurídica | Hasta cuándo tendrás que respetar el contrato y con qué renta |
| Justificantes de pago de las últimas rentas | Impagos o retrasos que heredarías como problema | Si hay deuda, quién la asume y si se descuenta del precio |
| Fianza y garantías adicionales (y, en su caso, el resguardo del depósito autonómico) | Que no sepas cuánto tendrás que devolver al final del contrato ni dónde está depositada | Cómo se te transmite la fianza o se ajusta en el precio |
| Comunicaciones con el inquilino (preavisos, solicitudes de prórroga, actualizaciones de renta) | Una prórroga ya pedida o un preaviso en curso que cambia los plazos | En qué fase está el contrato el día de la compra |
| Notificación del tanteo al inquilino y su respuesta | Que el inquilino pueda quedarse la vivienda por tanteo o retracto | Que se haya notificado con precio y condiciones reales, y qué pasa con las arras si el inquilino compra |
| Nota simple del Registro de la Propiedad | Si el alquiler está inscrito, cargas, titularidad del vendedor | Si la duración pactada te vincula íntegra |
| Estado de la vivienda y suministros | Daños, reparaciones pendientes o deudas de comunidad | Qué se entrega y en qué estado |
La duración pendiente: el dato que más cambia el precio
No basta con mirar la fecha de fin que pone el contrato. Hay que calcular cuánto puede seguir el inquilino:
- La prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador era persona jurídica) se cuenta desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición de la vivienda, si fue posterior (art. 9.1 LAU).
- Después pueden venir prórrogas tácitas si nadie avisa a tiempo.
- Además, el Real Decreto-ley 29/2026 introdujo una prórroga extraordinaria de hasta dos años que el inquilino puede pedir si cumple los requisitos. Lo explicamos en nuestra guía sobre los decretos de vivienda 2026.
Si compras para vivir tú, este cálculo decide si la operación tiene sentido. Si compras para invertir, decide la rentabilidad real y, si la vivienda está en zona tensionada, también qué renta podrás pedir en el siguiente contrato (consulta qué es una zona de mercado residencial tensionado).
Si compras varias viviendas o un edificio entero
Cuando la vivienda alquilada se vende junto con otras viviendas, locales u otros activos, el inquilino conserva su derecho de adquisición preferente si su vivienda es jurídicamente individualizable. La notificación debe indicar el precio imputado a esa vivienda y los criterios objetivos usados para calcularlo, y ese precio debe constar en la escritura (art. 25.2, 25.5 y 25.7 LAU). Una asignación de precio pensada para impedir que el inquilino compre es ineficaz frente a él.
Si estás ampliando una cartera, revisa también si la compra te convierte en gran tenedor, porque cambia el límite de renta en zona tensionada.
Qué incluir en el contrato de arras
Las arras más habituales son las penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si es el vendedor, la devuelve duplicada (art. 1454 del Código Civil). Por eso conviene que el documento recoja expresamente:
- Que la vivienda se vende arrendada, con los datos del contrato y la renta.
- Qué ocurre si el inquilino ejerce el tanteo o el retracto.
- Quién asume las rentas pendientes y cómo se trata la fianza.
- Que el vendedor entrega la documentación de la tabla anterior antes de la escritura.
Lo explicamos con más detalle en nuestras guías sobre el contrato de arras y sobre qué pasa si se incumplen. Si eres tú quien vende, consulta vender un piso alquilado.
Cómo te ayudamos en Ros Legal Abogados
- Revisamos el contrato de alquiler y calculamos hasta cuándo tendrás que respetarlo.
- Comprobamos la notificación del tanteo y qué riesgo de retracto existe.
- Revisamos o redactamos las arras para que recojan la situación real de la vivienda.
- Si compras para alquilar, te decimos qué límites de renta se aplicarán en el siguiente contrato.
Lo ideal es consultarnos antes de entregar la señal. Llámanos al 606 300 234: la primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar al inquilino si compro el piso?
No por el hecho de comprar. El comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años de vigencia, o siete si el vendedor era persona jurídica, y si se pactó una duración mayor, en principio por toda ella (art. 14 LAU).
¿Tiene el inquilino derecho a comprar el piso antes que yo?
Sí. Tiene un derecho de tanteo de 30 días naturales desde que se le notifica la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. Si no se le notificó correctamente, puede ejercer el retracto después de la venta (art. 25 LAU).
¿Sigue valiendo la renuncia al tanteo del contrato de alquiler?
Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 25.8 LAU dice que las partes no pueden pactar esa renuncia. La norma que lo introdujo, el Real Decreto-ley 29/2026, está pendiente de convalidación y no contiene una regla transitoria específica para las renuncias anteriores, por lo que conviene revisar cada caso.
¿Qué pasa con la fianza si compro un piso alquilado?
Como nuevo arrendador, asumes las obligaciones del contrato, incluida la devolución de la fianza al final (arts. 14 y 36 LAU). Por eso conviene acordar en las arras cómo se transmite o se descuenta del precio. En muchas comunidades autónomas la fianza debe estar depositada en un organismo público (disposición adicional tercera LAU).
¿Puede el inquilino pedir más tiempo de contrato después de la compra?
Puede tener derecho a prórrogas legales y, si cumple los requisitos, a la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026. Hay que revisar las fechas del contrato y las comunicaciones ya enviadas antes de comprar.
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 9, 14, 25 y 36 y disposición adicional tercera (texto consolidado, última actualización publicada el 7 de octubre de 2026).
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 3.
- Código Civil, artículos 1454 y 1518.
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