Compraste sobre plano, pagaste tus entregas a cuenta puntualmente, y la promotora te prometió una fecha de entrega que ya ha pasado hace meses. ¿Tienes que esperar sin más? No — y el Tribunal Supremo ha dejado esto más claro todavía en una sentencia reciente: no hace falta que el retraso sea especialmente grave para poder actuar.
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Resumen rápido
- Si pasó la fecha de entrega pactada, puedes resolver el contrato y recuperar todo lo pagado, con intereses — y no necesitas demostrar un incumplimiento especialmente grave, según el Tribunal Supremo (2025).
- Todo el dinero que hayas entregado «a cuenta» antes de la entrega debe estar garantizado por ley mediante aval bancario o seguro — puedes reclamar directamente contra esa garantía si la promotora no entrega.
- Tienes dos caminos: reclamar una compensación por el retraso mientras esperas la entrega, o directamente resolver el contrato y recuperar tu dinero.
- Las cláusulas que dejan la fecha de entrega indeterminada o que solo benefician a la promotora pueden ser nulas por abusivas si compras como particular.
Qué dice la ley sobre el dinero que ya has pagado
Cuando compras una vivienda de obra nueva y vas pagando entregas a cuenta antes de que esté terminada, existe una protección específica pensada justo para este caso: la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) —que recoge el régimen original de la Ley 57/1968— obliga a la promotora a garantizar todas las cantidades que reciba antes de la entrega, mediante aval bancario o seguro de caución, desde el momento en que obtiene la licencia de obras. Ese dinero debe depositarse en una cuenta especial, y la garantía cubre el principal, los impuestos correspondientes y los intereses legales.
Esto significa que, si la promotora no entrega o incumple gravemente, no dependes solo de que la empresa tenga solvencia para recuperar tu dinero — puedes reclamar directamente contra el aval o el seguro.
No hace falta que el retraso sea «muy grave» para poder resolver
Aquí está el punto más importante, y el que más ha aclarado la jurisprudencia reciente: bajo este régimen específico de la Ley 57/1968, el comprador puede resolver el contrato y recuperar todo lo pagado con intereses legales en cuanto se supera la fecha de entrega pactada, sin necesidad de acreditar un incumplimiento «grave» o «esencial» como exigiría la regla general de resolución de contratos (art. 1124 del Código Civil).
El Tribunal Supremo, en su sentencia 913/2025, de 9 de junio, lo confirmó de forma expresa: el retraso permite la resolución «aunque no sea especialmente intenso o relevante». Es una protección notablemente más favorable para el comprador que las reglas generales de incumplimiento contractual — y muchos compradores no la conocen, o asumen (equivocadamente) que necesitan probar un perjuicio grave para poder actuar.
Eso sí: para ejercer este derecho, debes hacerlo antes de que la promotora te ofrezca la entrega ya completada — una vez que se pone la vivienda terminada a tu disposición, la posibilidad de resolver por este motivo concreto se cierra.
Tus dos opciones si te retrasan la entrega
- Reclamar una compensación por el retraso, si tu contrato incluye una cláusula penal (habitual: un interés diario o mensual sobre las cantidades entregadas) y quieres seguir adelante con la compra una vez se complete.
- Resolver el contrato y recuperar todo lo pagado más los intereses legales, si prefieres no continuar con la operación — respaldado, como hemos visto, por una protección legal reforzada.
Cláusulas abusivas: lo que no vale si compras como particular
Si compras la vivienda como consumidor (persona física, no como inversor profesional), el Real Decreto Legislativo 1/2007 (texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) protege frente a cláusulas abusivas — en particular, su artículo 87 considera nulas las cláusulas que dejan la fecha de entrega indeterminada, o que dan a la promotora un derecho unilateral a ampliar el plazo o limitar su responsabilidad por el retraso sin una contrapartida equivalente para el comprador. Revisa bien estas cláusulas en tu contrato: si son claramente desequilibradas a tu favor… o en tu contra, pueden no ser válidas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo de retraso necesito para poder resolver el contrato?
Según la jurisprudencia reciente, basta con que se haya superado la fecha pactada, sin necesidad de que el retraso sea especialmente grave — aunque cada caso conviene valorarlo con detalle.
¿Puedo reclamar aunque mi contrato no tenga cláusula penal por retraso?
Sí, si tus pagos a cuenta estaban garantizados (como exige la ley), puedes optar por resolver el contrato y recuperar tu dinero con intereses, independientemente de si existe o no una cláusula penal específica.
¿Qué pasa si la promotora no contrató el aval o seguro obligatorio?
La falta de esta garantía no exime a la promotora de su responsabilidad, y en determinados casos puede generar responsabilidad también para la entidad bancaria que debía haber exigido su constitución.
¿Puedo esperar a ver si finalmente entregan la vivienda, en vez de resolver de inmediato?
Sí, puedes optar por reclamar la compensación por el retraso mientras esperas — pero ten en cuenta que, una vez te ofrezcan la entrega efectiva, ya no podrás optar por la resolución basada en este motivo concreto.
¿Te están retrasando la entrega de tu vivienda de obra nueva?
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Fuentes: Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (garantía de cantidades a cuenta, régimen de la Ley 57/1968). Código Civil, artículos 1101 y 1124. Real Decreto Legislativo 1/2007, artículo 87 (cláusulas abusivas). Tribunal Supremo, Sala Primera, sentencia 913/2025, de 9 de junio.
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