¿Necesitas dinero pero no quieres irte de tu casa? Vender la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio es una vía real para conseguirlo: cobras hoy por tu vivienda y sigues viviendo en ella hasta el final. Te explicamos cómo se calcula el precio, qué pagas de impuestos y en qué se diferencia de la hipoteca inversa.
Aviso: guía informativa; el resultado fiscal exacto depende de tu situación personal. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso y calculamos lo que realmente te conviene. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Qué es: vendes la propiedad de tu vivienda pero te reservas el derecho a vivir en ella (usufructo) hasta que fallezcas. Cobras el precio de la nuda propiedad de golpe, al firmar.
- Cuánto cobras: depende de tu edad. La fórmula oficial es (89 − tu edad) % del valor total para el usufructo; el resto es lo que cobras por la nuda propiedad.
- Impuestos si eres mayor de 65 y es tu vivienda habitual: la ganancia está exenta de IRPF.
- El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor de la nuda propiedad que adquiere, no sobre el valor total del inmueble.
Nuda propiedad y usufructo: quién tiene qué
La propiedad de un inmueble se puede dividir en dos derechos separados:
- El usufructo: el derecho a usar la vivienda y disfrutarla (vivir en ella, o alquilarla y quedarte la renta) mientras dure el usufructo — en este caso, de por vida (usufructo vitalicio).
- La nuda propiedad: la titularidad «pelada» del inmueble, sin el derecho de uso. El nudo propietario es dueño, pero no puede vivir en la casa ni alquilarla mientras el usufructo esté vigente.
Cuando fallece el usufructuario, el usufructo se extingue automáticamente y el nudo propietario pasa a tener la propiedad plena, sin trámite adicional ni coste fiscal extra por esa extinción.
Cómo se calcula cuánto cobras
El reparto del valor entre usufructo y nuda propiedad sigue una fórmula fiscal oficial (art. 26 de la Ley del ITP y AJD), que se usa como referencia habitual también en las operaciones de venta de nuda propiedad:
| Concepto | Fórmula |
|---|---|
| Valor del usufructo vitalicio | (89 − edad del usufructuario) % del valor total, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% |
| Valor de la nuda propiedad | 100% − valor del usufructo |
Ejemplo: con 75 años, el usufructo vale (89 − 75) = 14% del valor del inmueble. Si tu vivienda vale 300.000 €, cobrarías aproximadamente el 86% (258.000 €) por vender la nuda propiedad, conservando el usufructo (el 14% restante) de por vida.
Cuanto mayor eres, más alto es el porcentaje que cobras por adelantado, porque el comprador tendrá que esperar (estadísticamente) menos tiempo para disponer de la vivienda al completo.
Fiscalidad: qué paga el vendedor y qué paga el comprador
Si vendes tú (el nudo propietario/usufructuario)
La venta genera una ganancia patrimonial en el IRPF, calculada sobre la diferencia entre el precio de venta de la nuda propiedad y la parte proporcional del valor de adquisición original. Ahora bien, existe una exención importante: si tienes más de 65 años y la vivienda es tu residencia habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF (art. 33.4.b de la Ley 35/2006, del IRPF), se venda la propiedad completa o solo la nuda propiedad.
Si compras tú (el nudo propietario que adquiere)
Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero solo sobre el valor de la nuda propiedad que adquieres — no sobre el valor total del inmueble. El tipo exacto depende de tu comunidad autónoma.
Ventajas y riesgos a tener en cuenta
- Ventaja principal: obtienes dinero de golpe sin tener que mudarte, algo que ni la hipoteca inversa ni una venta tradicional ofrecen igual.
- El dinero se cobra de una vez, no en pagos mensuales (a diferencia de la hipoteca inversa o la renta vitalicia inmobiliaria).
- Es una decisión irreversible: una vez vendida la nuda propiedad, no puedes «arrepentirte» y recuperarla sin comprarla de nuevo (si el comprador quiere vender).
- Afecta a la herencia: al vender la nuda propiedad, esa vivienda ya no formará parte de lo que hereden tus hijos — conviene hablarlo en familia antes de firmar.
- Debes seguir asumiendo los gastos de mantenimiento ordinario de la vivienda como usufructuario (el IBI y las reparaciones menores suelen corresponder al usufructuario, salvo pacto distinto).
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la nuda propiedad si aún no tengo 65 años?
Sí, no hay una edad mínima legal para hacerlo, aunque en la práctica es más habitual (y más ventajoso fiscalmente) a partir de los 65-70 años.
¿Qué pasa con mi hipoteca pendiente si vendo la nuda propiedad?
Debe estar cancelada o el comprador debe aceptar expresamente asumir esa carga; en la práctica, la mayoría de operaciones exigen la vivienda libre de cargas.
¿Es lo mismo que la hipoteca inversa?
No. En la hipoteca inversa sigues siendo el propietario pleno y recibes el dinero en forma de préstamo (con intereses) que se liquida con la herencia. En la venta de nuda propiedad, dejas de ser propietario (aunque conservas el uso) y cobras el dinero de golpe, sin deuda ni intereses.
¿Puedo alquilar la vivienda si tengo el usufructo?
Sí. El usufructuario tiene derecho a usar la vivienda o a alquilarla y quedarse la renta, salvo que se haya pactado expresamente lo contrario en la escritura.
¿Estás valorando vender la nuda propiedad de tu vivienda?
En Ros Legal Abogados calculamos cuánto cobrarías según tu edad, revisamos la fiscalidad de tu caso concreto y redactamos la escritura protegiendo tus derechos como usufructuario. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes oficiales: artículo 26 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993); artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, del IRPF.
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