El 12 de noviembre de 2026, la Diputación Permanente del Congreso convalidó el Real Decreto-ley 29/2026 y derogó el Real Decreto-ley 28/2026. En la práctica, las medidas de alquiler que llevan aplicándose desde el 8 de octubre siguen en vigor, y las que iban a empezar el 15 de noviembre (renovación automática por cinco años e indemnización de doce mensualidades) no llegan a aplicarse.
Esta guía resume qué rige hoy, desde cuándo y hasta cuándo, y qué podría cambiar después de las elecciones.
Fecha de esta guía: 12 de noviembre de 2026. Las resoluciones de la votación se publicarán en el BOE en los próximos días; actualizaremos la guía cuando aparezcan. El contenido de las medidas está contrastado con el texto de los decretos publicado en el BOE.
Qué se votó y qué resultado tuvo
| Decreto | Qué regulaba | Resultado del 12 de noviembre | Efecto |
|---|---|---|---|
| Real Decreto-ley 29/2026 | Prórroga extraordinaria del alquiler, límite a la subida de la renta, desahucios de personas vulnerables, alquiler de temporada y de habitaciones, préstamo para la primera vivienda y medidas fiscales | Convalidado, por 35 votos a favor y 34 en contra según las crónicas | Sigue en vigor, como desde el 8 de octubre de 2026 |
| Real Decreto-ley 28/2026 | Renovación automática del alquiler por cinco o siete años, preaviso de seis meses e indemnización por no renovar | Derogado | Iba a entrar en vigor el 15 de noviembre; no llega a aplicarse |
La votación correspondió a la Diputación Permanente porque las Cortes están disueltas por la convocatoria de elecciones. La Constitución le atribuye en ese caso la decisión sobre los decretos-ley (artículos 78 y 86).
Lo que sigue en vigor: medidas, fechas y límites
| Medida | Desde | Hasta | Dónde está |
|---|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria de hasta dos años, a petición del inquilino | 8 de octubre de 2026 | Para contratos vigentes ese día cuyo plazo obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que acaben una prórroga tácita o una tácita reconducción | Disposición final quinta |
| Límite a la actualización anual de la renta: sin nuevo pacto, como máximo un 2 % | 8 de octubre de 2026 | Anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027 | Disposición final sexta |
| Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, en los supuestos que fija la norma | 8 de octubre de 2026 | 31 de diciembre de 2030 | Artículo 2 |
| Limitación de compras de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado a fondos y grandes tenedores personas jurídicas | 8 de octubre de 2026 | 31 de diciembre de 2030 | Artículo 1 |
| Alquiler de temporada: causa real y escrita, y duración máxima general de doce meses | 8 de octubre de 2026 | Sin fecha de fin: es una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos | Artículo 3 (artículos 7 y 9 bis LAU) |
| El alquiler de una habitación como vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos | 8 de octubre de 2026 | Sin fecha de fin | Artículo 3 (artículo 2 LAU) |
| Préstamo público para la primera vivienda (línea TU CASA): hasta el 20 % del valor y 50.000 euros, al 0 % | Creado el 8 de octubre de 2026 | Pendiente de que el Consejo de Ministros apruebe sus condiciones | Artículo 19 |
| Anuncios de alquiler con el índice de referencia y la condición de gran tenedor cuando proceda | 8 de octubre de 2026 | Sin fecha de fin | Artículo 20 |
Las medidas sin fecha de fin no son provisionales: modifican leyes estables y seguirán vigentes mientras otra ley no las cambie.
La prórroga extraordinaria de dos años
Si tu contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre de 2026, puedes pedir al casero que lo prorrogue hasta dos años más, por años. Tienes que cumplir dos condiciones:
- Que esté terminando el plazo obligatorio de cinco años (siete si el casero es una empresa) antes del 31 de diciembre de 2028, o una prórroga tácita, o una tácita reconducción.
- Que estés al corriente del pago y lo hayas estado todos los meses de los ocho anteriores.
No es automática: hay que pedirla. El casero debe aceptarla salvo en estos casos:
- Que hayáis pactado otras condiciones o firmado un contrato nuevo.
- Que haya comunicado a tiempo que necesita la vivienda para él o para sus familiares de primer grado.
- Que firméis una renovación con una renta al menos un 5 % más baja.
Te explicamos los pasos y el modelo de escrito en nuestra guía de la prórroga extraordinaria del alquiler.
La subida de la renta
Para las actualizaciones que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027:
- Si tu renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida.
- En los demás casos, la subida es la que pactéis.
- Sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.
El 2 % es un techo, no una subida obligatoria.
Desahucios de personas vulnerables
Hasta el 31 de diciembre de 2030, el juzgado debe suspender el desahucio de una persona vulnerable sin alternativa habitacional en dos supuestos:
- Cuando quien demanda es un fondo o una entidad que compra viviendas o deudas hipotecarias a precio de saldo.
- En los demás casos, cuando la Administración no ofrezca una alternativa y se cumplan los requisitos del artículo 2.
Si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos, no prevalece la vulnerabilidad económica del inquilino. Además, en los desahucios por impago con inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda (nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si eres propietario y tu inquilino no paga, revisa cómo funciona hoy el desahucio por impago.
Lo que no está en vigor
Con la derogación del Real Decreto-ley 28/2026 decaen estas medidas, que nunca llegaron a aplicarse:
- Renovación automática por bloques de cinco años (siete si el casero es una empresa).
- Preaviso de seis meses para que el casero no renueve.
- Indemnización de doce mensualidades al inquilino si el casero no renueva.
Las mismas medidas ya se habían aprobado en septiembre con el Real Decreto-ley 27/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre. Por tanto, hoy rige el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026:
- Pasados cinco años de contrato (siete si el casero es una empresa), si nadie avisa, el contrato se prorroga año a año hasta tres años más.
- El casero debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino, con dos.
- No hay indemnización por no renovar.
Lo explicamos en detalle en indemnización por no renovar el alquiler y renovación del alquiler y preavisos.
Hasta cuándo y qué podría cambiar
- Las fechas de la propia norma. La prórroga extraordinaria afecta a los contratos cuyo plazo termine antes de que acabe 2028. El límite del 2 %, a las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027. La suspensión de desahucios y la limitación de compras a fondos duran hasta el 31 de diciembre de 2030. Las reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos no tienen fecha de fin.
- Las nuevas Cortes. Las elecciones generales están convocadas para el 29 de noviembre de 2026. Convalidar un decreto-ley no lo hace permanente: el nuevo Parlamento puede modificarlo o derogarlo mediante una ley. Mientras eso no ocurra, sigue vigente.
- Un nuevo decreto-ley. El Gobierno podría aprobar otro decreto-ley sobre la renovación de los contratos. Se aplicaría desde su entrada en vigor, pero tendría que convalidarse en un plazo de treinta días, como los decretos de este otoño.
- Lo ya hecho se mantiene. Las prórrogas pedidas, las actualizaciones de renta y los avisos de no renovación hechos conforme a la norma vigente en cada momento como regla general no se anulan por los cambios posteriores.
Qué te conviene hacer ahora
Si eres inquilino:
- Si tu contrato termina pronto y cumples los requisitos, pide la prórroga extraordinaria por escrito y guarda la prueba de envío.
- Si te toca actualizar la renta, comprueba si tu caso permite subida y, sin acuerdo, que no supere el 2 %.
- No cuentes con la renovación automática de cinco años ni con la indemnización de doce mensualidades: no están en vigor.
Si eres propietario:
- Para no renovar, avisa con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento y revisa si tu inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria.
- Si quieres alquilar por temporada, deja escrita en el contrato una causa real y comprobable de la temporalidad.
- Si eres gran tenedor, revisa también la prórroga por vulnerabilidad y las obligaciones de los anuncios.
Preguntas frecuentes
¿El decreto de vivienda está aprobado definitivamente?
El Real Decreto-ley 29/2026 fue convalidado el 12 de noviembre de 2026, así que sigue en vigor. Convalidado no significa permanente: una ley posterior puede cambiarlo.
¿Existe la renovación automática del alquiler por cinco años?
No. Estaba en el Real Decreto-ley 28/2026, que fue derogado antes de entrar en vigor. Hoy, pasados cinco años (siete si el casero es una empresa), el contrato se prorroga año a año hasta tres años más si nadie avisa.
¿Me tienen que pagar 12 mensualidades si no me renuevan el alquiler?
No. Esa indemnización no llegó a estar vigente: el Real Decreto-ley 27/2026 se derogó el 2 de octubre y el 28/2026, el 12 de noviembre, antes del 15 de noviembre en que iba a aplicarse.
¿Puedo seguir pidiendo la prórroga extraordinaria de dos años?
Sí, si tu contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026, está terminando uno de los periodos que prevé la norma y estás al corriente de pago en los ocho meses anteriores. Hay que solicitarla.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler este año?
Hasta el 31 de diciembre de 2027: nada, si tu renta supera el índice de referencia aplicable; en los demás casos, lo que pactéis, y sin pacto un máximo del 2 %.
¿Con cuánta antelación tiene que avisar el casero para no renovar?
Con al menos cuatro meses antes del vencimiento, en los contratos de vivienda habitual sujetos al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El preaviso de seis meses del decreto derogado no se aplica.
¿Qué pasa con todo esto después de las elecciones del 29 de noviembre?
Lo convalidado sigue en vigor tras las elecciones. Las nuevas Cortes pueden modificarlo por ley, y el nuevo Gobierno puede aprobar otros decretos-ley, que tendrían que convalidarse.
¿Tu alquiler se ve afectado?
Revisamos tu contrato, los avisos que hayas recibido o enviado y las fechas de tus prórrogas, y te decimos qué te corresponde hoy. Llámanos al 606 300 234 o consulta nuestro servicio de abogados de alquiler. Si quieres el detalle de cada artículo de los decretos, tienes nuestra guía completa de los decretos de vivienda de octubre.
Fuentes oficiales consultadas el 12 de noviembre de 2026: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículos 1, 2, 3, 5, 19 y 20 y disposiciones finales quinta, sexta y decimoprimera; Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822), artículo único y disposición final segunda; Ley de Arrendamientos Urbanos; Constitución Española, artículos 78 y 86. Resultado de la votación según las crónicas de Idealista y EFE, pendiente de publicación en el BOE.
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