El desahucio por impago permite solicitar judicialmente la recuperación de una vivienda arrendada y acumular la reclamación de las rentas debidas. Recuperar la posesión y cobrar son objetivos distintos: el procedimiento, las posibles suspensiones y la solvencia del deudor influyen en el resultado.
Aquí explicamos la fase judicial, los plazos legales y los conceptos del presupuesto. Si acabas de detectar el primer impago, empieza por nuestra guía sobre qué hacer cuando el inquilino no paga.
Revisión documental: 29 de octubre de 2026. Información general basada en las fuentes oficiales del final; no sustituye el análisis del contrato y del expediente.
Antes de presentar la demanda
Con carácter general, hay que acreditar un intento previo de negociación conforme a la LO 1/2025. La conciliación es una opción, no la única: también pueden servir la negociación directa entre las partes o sus abogados y otros medios legalmente admitidos.
Además, si se pretende excluir la enervación ordinaria, debe revisarse el requerimiento fehaciente de pago efectuado al menos treinta días antes de la demanda, sin que se haya pagado al presentarla (art. 22.4 LEC). No basta con identificar un documento como «burofax»: importan su contenido y las circunstancias de la comunicación.
Son requisitos con distinta finalidad. La guía de primeros pasos detalla su preparación y la documentación que conviene reunir. No debe aportarse indiscriminadamente al proceso el contenido confidencial de las negociaciones: su acreditación se ajusta a los artículos 9 y 10 de la LO 1/2025.
1. Demanda: competencia, profesionales y documentos
La acción se tramita por juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.1.º LEC), ante el órgano civil competente del lugar donde esté la finca. En la organización judicial actual corresponde a la sección civil o civil y de instrucción del Tribunal de Instancia que proceda.
Se necesitan abogado y procurador, aunque la deuda sea inferior a 2.000 euros: la excepción de esa cuantía no convierte el desahucio en un procedimiento que pueda tramitarse sin esos profesionales.
La preparación exige revisar, entre otros documentos:
- Contrato, anexos y acreditación del derecho del arrendador a reclamar.
- Desglose de mensualidades y otras cantidades exigibles, descontando lo pagado.
- Requerimientos y documentación del intento negociador.
- Datos necesarios para identificar y notificar a los demandados.
- Información sobre si el inmueble es vivienda habitual y si el demandante tiene la condición de gran tenedor, con la documentación registral que corresponda.
El artículo 439.6 LEC mantiene las indicaciones sobre vivienda habitual y condición de gran tenedor; cuando se afirma no tener esa condición, exige certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades. La STC 26/2025 anuló los artículos 439.6.c y 439.7, entre otros preceptos: no deben seguir presentándose sus requisitos de vulnerabilidad y conciliación especial como vigentes. Esto no elimina el requisito general de MASC de la LO 1/2025.
La definición de gran tenedor y su acreditación requieren revisar la regulación vigente y, en su caso, la declaración de zona tensionada. Tener cinco viviendas no convierte automáticamente a cualquier propietario en gran tenedor en toda España.
2. Qué se puede pedir en el mismo procedimiento
Es posible acumular la recuperación de la posesión y la reclamación de rentas o cantidades análogas en los términos del artículo 437.4.3.ª LEC. El artículo 220.2 permite solicitar también las rentas que venzan hasta la entrega efectiva de la posesión.
Si existe un fiador o avalista, hay que comprobar el alcance de la garantía y los requisitos para dirigir la reclamación contra él. No debe darse por hecho que responde indefinidamente o de cualquier concepto.
La demanda debe precisar lo pedido y prever correctamente su ejecución. Una sentencia de desahucio no implica, por sí sola, que todas las cantidades reclamadas o todos los gastos vayan a cobrarse.
3. Admisión y requerimiento al inquilino: diez días hábiles
Admitida la demanda, se requiere al demandado para que, en diez días hábiles, desaloje, pague en los términos necesarios para enervar si tiene ese derecho, o formule oposición. La resolución debe leerse completa: contiene advertencias, fechas y consecuencias específicas (art. 438.5 LEC).
- Si no atiende el requerimiento ni se opone, puede terminarse el procedimiento por decreto y llevarse a cabo el lanzamiento señalado, salvo que concurra una causa legal de suspensión.
- Si entrega la vivienda pero deja deuda, se documenta la recuperación de la posesión y puede continuar la reclamación de las cantidades conforme a lo solicitado y resuelto.
- Si se opone, se tramita la controversia, con la vista que corresponda y posterior resolución. No basta con ignorar sus alegaciones por considerar que la deuda es evidente.
Los diez días son un plazo de reacción del demandado, no la duración total del desahucio. Una notificación fallida puede retrasar el procedimiento antes incluso de que ese plazo empiece.
4. Enervación ordinaria: cuándo el pago conserva el contrato
La enervación del artículo 22.4 exige pagar o consignar la totalidad de lo debido en el plazo legal, incluidas las cantidades vencidas en ese momento. No es suficiente abonar una parte ni pagar en cualquier momento antes del lanzamiento.
Como regla, no procede si ya hubo una enervación anterior, salvo que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador; tampoco si hubo requerimiento fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y no se pagó al presentarla. Las costas de la enervación tienen su regla específica en el artículo 22.5.
La intervención administrativa extraordinaria que se explica a continuación es independiente de estos límites.
5. Vulnerabilidad y reglas del RDL 29/2026
En vivienda habitual deben valorarse las comunicaciones a las administraciones competentes y las medidas previstas legalmente. No hay una suspensión automática por la mera alegación del inquilino, ni una respuesta única para todo propietario.
El RDL 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre. A la fecha de esta revisión sigue pendiente de convalidación parlamentaria; antes de utilizar esta información en un expediente debe comprobarse su situación normativa.
Enervación extraordinaria: artículo 22.6 LEC
En los desahucios por impago con vulnerabilidad económica acreditada, fuera de los supuestos del artículo 2.1 del RDL, se activa la intervención de la Administración competente. Dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar íntegramente las cantidades reclamadas, las devengadas y las costas previstas. Durante ese plazo se suspenden el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Si paga o consigna todo dentro del plazo, termina el procedimiento y el contrato continúa. Si transcurre el plazo sin alternativa ni pago o consignación íntegros, la norma prevé la subrogación de la Administración en la posición deudora, sin lanzamiento, y el mantenimiento del contrato hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. La obligación legal no debe confundirse con un cobro material inmediato.
Este mecanismo puede actuar aunque exista el requerimiento previo de treinta días y no consume la enervación ordinaria del arrendatario.
Suspensiones del artículo 2: no son todas iguales
El artículo 2.1 establece un régimen hasta el 31 de diciembre de 2030 para determinadas entidades adquirentes de inmuebles o carteras de préstamos en las condiciones descritas en la norma, ante vulnerabilidad sin alternativa habitacional. No equivale a «todo gran tenedor» y no prevé compensación a favor de esas entidades.
El artículo 2.2 regula otros demandantes, cuando no resulte aplicable la enervación extraordinaria. Contempla la intervención administrativa, la suspensión en los supuestos establecidos, revisión cada doce meses y un máximo de tres años desde que se acuerda. Puede levantarse, entre otras causas, si desaparece la vulnerabilidad o se dispone de una alternativa adecuada.
En este segundo régimen se prevén compensaciones para personas físicas y determinadas personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social, con condiciones y límites, no una garantía general de recuperar cualquier perjuicio. También se valora la vulnerabilidad del demandante en los términos del precepto.
La regla del propietario persona física con dos viviendas o menos se recoge en el artículo 2.2: la vulnerabilidad del demandado no prevalece en ese supuesto. No es una exclusión general de todas las suspensiones ni del artículo 22.6 LEC.
La disposición transitoria segunda contempla también ejecuciones y lanzamientos en curso cuando concurran sus requisitos. La valoración debe hacerse sobre el expediente real, no solo sobre cuándo se presentó la demanda.
6. Lanzamiento y cobro de la deuda
La recuperación se produce por entrega voluntaria documentada o por la actuación judicial correspondiente. Si se entregan las llaves durante el pleito, debe comunicarse al tribunal y aclararse qué pretensiones siguen pendientes.
Para cobrar puede ser necesaria la ejecución y la localización de bienes embargables. No deben reclamarse dos veces cantidades ya percibidas del inquilino, del seguro o por otra vía. La fianza, los pagos parciales y los acuerdos han de reflejarse en la liquidación.
No cambies cerraduras ni fuerces la salida mediante cortes de suministros. Si ya tienes la vivienda y solo queda una deuda, consulta también la guía del procedimiento monitorio, cuya idoneidad depende de la documentación y del estado de la reclamación.
Cuánto tarda y qué debe incluir el presupuesto
No existe un plazo único fiable para todos los desahucios. Influyen la carga del órgano judicial, las notificaciones, la oposición, los recursos y las medidas de vulnerabilidad. Una estimación útil debe distinguir la fase previa, la tramitación judicial, la recuperación de la posesión y el cobro posterior.
Antes de contratar, pide que se concrete si el presupuesto incluye:
- Requerimientos y negociación previa.
- Abogado y procurador durante el procedimiento.
- Vista, ejecución y asistencia al lanzamiento.
- Gastos documentales o de terceros, cuando sean necesarios.
- IVA, recursos e incidencias o actuaciones que se presupuesten aparte.
Una condena en costas no significa que recuperarás automáticamente todos los honorarios: su tasación, límites y cobro son cuestiones diferentes. En Ros Legal concretamos el alcance y presupuesto antes de empezar; no publicamos una cifra cerrada que presuponga un expediente que aún no hemos visto.
Preguntas frecuentes
¿El desahucio se resuelve en diez días?
No. Los diez días hábiles son el plazo del requerimiento al inquilino una vez notificado. La duración total depende de las actuaciones y posibles incidencias.
¿Pagar justo antes del lanzamiento lo detiene?
No necesariamente. La enervación ordinaria tiene requisitos y un plazo legal; un pago tardío no garantiza conservar la vivienda. Los acuerdos y los mecanismos extraordinarios deben valorarse por separado.
¿Si soy gran tenedor tengo que cumplir el antiguo artículo 439.7?
No: fue anulado por la STC 26/2025. Sí deben revisarse los requisitos vigentes de la demanda, la condición de gran tenedor y el MASC general de la LO 1/2025.
¿Puedo recuperar la vivienda aunque no cobre toda la deuda?
Son pretensiones distintas. Es posible recuperar la posesión y tener que continuar la ejecución de cantidades; la solvencia del deudor condiciona el cobro.
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En nuestro servicio de abogados de desahucios revisamos los documentos, los plazos ya abiertos y las actuaciones necesarias. Primera consulta gratuita en el 606 300 234.
Fuentes oficiales
- Ley de Enjuiciamiento Civil: artículos 22, 23, 31, 52, 220, 250, 437, 438, 439 y 441.
- LO 1/2025: artículos 5, 9 y 10.
- STC 26/2025: declaración de nulidad de requisitos de admisión.
- RDL 29/2026: artículos 2, 4 y 5.Dos; disposición transitoria segunda.
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