Tienes la única terraza del edificio, la usas tú solo desde que compraste el piso, y ahora tiene una gotera que moja al vecino de abajo. La comunidad te dice que es tu terraza, así que la reparación la pagas tú. ¿Es así? No necesariamente — depende de un matiz legal que decide quién paga en la mayoría de estos casos, y que el Tribunal Supremo ha tenido que aclarar varias veces.
Aviso: guía informativa; cada terraza y cada título constitutivo son distintos. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso sin compromiso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Usar tú solo una terraza no la convierte en privada. Salvo que se haya «desafectado» formalmente (por escritura o acuerdo unánime), sigue siendo elemento común, aunque tengas el uso exclusivo.
- Si la terraza también hace de cubierta del piso de abajo, la reparación de la impermeabilización y la estructura la paga la comunidad, aunque solo tú la uses — lo dice el Tribunal Supremo con jurisprudencia consolidada.
- El mal estado del suelo o pavimento por falta de cuidado sí puede ser responsabilidad tuya, como usuario exclusivo.
- Cerrar o acristalar la terraza necesita autorización de la comunidad, con una mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas de participación (art. 17.4 LPH), porque afecta a la fachada.
Terraza de uso privativo: sigue siendo de la comunidad
El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes del edificio las cubiertas y «las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración». Que a ti se te haya asignado el uso exclusivo de una terraza no significa que deje de ser un elemento común — sigue perteneciendo a todos los propietarios, solo que tú tienes derecho a usarla en exclusiva. Para que una terraza pase a ser realmente privativa (de tu propiedad individual), hace falta que se haya «desafectado» expresamente, mediante el título constitutivo o un acuerdo unánime de la comunidad — no basta con el uso continuado en el tiempo.
La pregunta que importa: ¿quién paga la reparación?
Aquí está el punto que más confusión genera, y el Tribunal Supremo lo ha resuelto de forma consistente. Cuando la terraza de uso privativo también funciona como cubierta del piso inferior (es decir, protege al vecino de abajo de la lluvia y la humedad), la reparación de los elementos estructurales y de impermeabilización es responsabilidad de la comunidad, no del propietario que la usa en exclusiva.
La sentencia del Tribunal Supremo 80/2024, de 23 de enero, condenó a una comunidad a pagar más de 11.000 € por la reparación de la impermeabilización de una terraza de uso privativo, precisamente por su función de cubierta del piso inferior — con independencia de que solo un vecino la usara. Esta doctrina no es nueva: viene consolidándose desde sentencias anteriores del propio Supremo.
La otra cara de la moneda: si el daño viene del mal estado del pavimento o del suelo por falta de mantenimiento del propietario que la usa (no de un problema estructural), esa responsabilidad sí puede recaer sobre él.
¿Puedo hacer lo que quiera en mi terraza de uso exclusivo?
Puedes darle el uso ordinario que quieras —muebles, plantas, una pequeña zona de estar— sin pedir permiso, siempre que no afectes a la estructura, la seguridad o el aspecto exterior del edificio, ni perjudiques a otros propietarios. Lo que sí necesita autorización es cualquier obra que altere la configuración externa del edificio.
Cerrar o acristalar la terraza: la mayoría que hace falta
Acristalar o cerrar una terraza cambia la fachada del edificio, así que el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prohíbe hacerlo por tu cuenta sin autorización de la comunidad. El artículo 17.4 LPH fija la mayoría necesaria para aprobar el cerramiento de terrazas: 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación — ya no hace falta unanimidad, como sí se exigía antes de la reforma de 2013, pero tampoco basta una mayoría simple.
¿Y si llevo décadas usando una terraza común como si fuera mía?
El uso exclusivo prolongado, incluso con construcciones añadidas, no convierte automáticamente el elemento en propiedad privada — así lo ha confirmado también el Tribunal Supremo en una sentencia de 9 de abril de 2026. La comunidad conserva la acción para recuperar la titularidad del elemento común, sujeta al plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar yo la reparación de una gotera en mi terraza?
Depende de la causa: si es un problema estructural o de impermeabilización que afecta al piso de abajo, suele ser responsabilidad de la comunidad. Si es por falta de mantenimiento del pavimento, puede ser tuya.
¿Puedo poner una piscina desmontable o una pérgola en mi terraza sin pedir permiso?
Depende de si afecta a la estructura, la seguridad o el aspecto exterior del edificio — en muchos casos conviene consultarlo antes con la comunidad para evitar conflictos.
¿Qué diferencia hay entre terraza «de uso privativo» y terraza «privativa»?
La de uso privativo sigue siendo un elemento común, solo que tú tienes derecho exclusivo a usarla. Una terraza privativa de verdad requiere que se haya desafectado formalmente del régimen de elementos comunes.
La comunidad se niega a reparar mi terraza-cubierta, ¿qué puedo hacer?
Puedes reclamarlo formalmente, y si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial apoyándote en la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo sobre este tipo de reparaciones.
¿Tienes un conflicto sobre quién paga la reparación de tu terraza?
En Ros Legal Abogados revisamos tu caso y te decimos si la responsabilidad es tuya o de la comunidad. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes: Código Civil, artículo 396 (elementos comunes) y 1963 (prescripción). Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7.1 y 17.4 (mayoría para cerramiento de terrazas). Tribunal Supremo, sentencia 80/2024, de 23 de enero (reparación de terrazas-cubierta). Tribunal Supremo, sentencia 534/2026, de 9 de abril (uso exclusivo prolongado no convierte en propiedad privada).
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