Quieres alquilar tu piso por días en Cataluña y descubres que no basta con darlo de alta en una plataforma: hace falta una licencia. Y desde 2023 la cosa se complicó más, porque en 262 municipios —entre ellos Barcelona— ya no basta con la licencia turística de siempre, hace falta además una licencia urbanística aparte, con cupo limitado. Te explicamos las dos piezas del puzle y el caso especial de Barcelona, donde el plan es llegar a cero licencias en 2028.

Aviso: guía informativa centrada en Cataluña; el régimen varía mucho según el municipio. En Ros Legal Abogados revisamos si tu vivienda puede optar a licencia y en qué plazo. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

La licencia base: darse de alta como vivienda de uso turístico (HUT)

Cualquier vivienda que se cede a terceros a cambio de precio para estancias de 31 días o menos es, legalmente, un habitatge d’ús turístic (HUT), regulado por el Decret 75/2020, de 4 d’agost. Para operar como tal, la vivienda tiene que:

• inscribirse en el Registre de Turisme de Catalunya, obteniendo un número de inscripción (NIRTC),
• mostrar ese número, el aforo máximo y un teléfono de asistencia en un lugar visible de la vivienda,
• cederse completa, no por habitaciones, y
• respetar el aforo que conste en la cédula de habitabilidad de la vivienda (máximo 15 plazas) — otra razón más para tener la cédula en regla, como explicamos en nuestra guía sobre la cédula de habitabilidad.

Este trámite se hace mediante una comunicació prèvia al ayuntamiento, que activa la inscripción. Hasta aquí, la regla general en toda Cataluña.

El cambio de 2023: licencia urbanística en 262 municipios, con cupo

El Decret Llei 3/2023, de 7 de novembre, en vigor desde el 9 de noviembre de 2023, añadió un requisito adicional en los 262 municipios catalanes con problemas de acceso a la vivienda o con más de 5 HUT por cada 100 habitantes (Barcelona está entre ellos). En estos municipios, antes de la comunicación previa hace falta obtener una licencia urbanística municipal, y sin ella la comunicación no produce efectos.

Los puntos clave de esta licencia:

• Vigencia de 5 años, renovable.
• Cada ayuntamiento afectado puede conceder como máximo 10 licencias de HUT por cada 100 habitantes.
• Los propietarios que ya operaban un HUT antes del decreto tienen 5 años desde su entrada en vigor (hasta el 9 de noviembre de 2028) para solicitar la nueva licencia urbanística o cesar la actividad.
• Existe una posible prórroga adicional de 5 años si el propietario acredita que no puede compensar las pérdidas patrimoniales derivadas del cese.

En la práctica, esto significa que en estos 262 municipios ya no basta con la vía de siempre: hay que comprobar si el ayuntamiento sigue teniendo cupo disponible dentro del límite del 10%.

El caso especial de Barcelona: hacia cero licencias en 2028

Barcelona tiene, además, sus propias reglas encima de las anteriores. El Ayuntamiento congeló la concesión de nuevas licencias HUT (HUTB, en su numeración local) desde 2014, y en junio de 2024 el alcalde anunció que no renovará ninguna licencia HUTB cuando expire el marco urbanístico actual, el 24 de noviembre de 2028. Con esto, las cerca de 10.000 licencias HUTB que siguen activas hoy dejarán de existir en esa fecha, sin posibilidad de sustituirlas por otras nuevas.

Mientras tanto, quien ya tiene una licencia HUTB activa en Barcelona debe seguir cumpliendo, entre otras, estas obligaciones: identificación reforzada de huéspedes, comunicación a los Mossos d’Esquadra en menos de 24 horas, liquidación trimestral de la tasa turística y mantenimiento del NRUA (ver siguiente apartado).

El NRUA: un requisito más, desde julio de 2025

Desde el 1 de julio de 2025, cualquier vivienda anunciada en plataformas digitales para uso turístico, de temporada o por habitaciones necesita además un número NRUA (registro estatal de arrendamientos), independiente del NIRTC/HUTB catalán. Sin él, la plataforma no puede publicar el anuncio.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi piso por días en Barcelona si nunca tuvo licencia HUT?
Con la moratoria vigente desde 2014, prácticamente no se conceden licencias nuevas en la ciudad; conviene consultar el caso concreto antes de dar nada por hecho.

Tengo licencia HUTB activa, ¿me la pueden quitar antes de 2028?
La licencia sigue vigente hasta la fecha de expiración del marco urbanístico (24 de noviembre de 2028); el anuncio municipal es que no se renovará a partir de entonces, no una retirada anticipada.

Mi municipio no está entre los 262 afectados, ¿necesito la licencia urbanística?
No, en esos casos sigue bastando con la comunicación previa y la inscripción en el Registre de Turisme de Catalunya del Decret 75/2020.

¿La licencia urbanística es la misma cosa que la autorización de la comunidad de vecinos?
No. Son trámites distintos: la licencia urbanística es administrativa, frente al ayuntamiento; la comunidad de propietarios puede además prohibir el alquiler turístico en el edificio con una mayoría de 3/5, como explicamos en nuestra guía sobre alquiler turístico en comunidad.

¿Quieres alquilar tu vivienda por días y no sabes si te toca licencia urbanística? Te lo revisamos

En Ros Legal Abogados comprobamos si tu municipio está entre los 262 afectados, si hay cupo disponible y qué plazo tienes según tu situación. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuente oficial: Decret 75/2020, de 4 d’agost, de turisme de Catalunya; Decret Llei 3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic; Ajuntament de Barcelona, anuncio oficial sobre la no renovación de licencias HUT.