“Se la dono, así no hay que esperar a que yo falte” es una de las frases que más se repite en las consultas sobre vivienda. Pero donar un piso a un hijo no es gratis para nadie: puede haber hasta tres impuestos distintos en juego, y uno de ellos —el que menos se espera la gente— lo paga quien dona, no quien recibe. Te explicamos qué se paga realmente y cómo cambia según dónde vivas.

Aviso: guía informativa; la fiscalidad de las donaciones varía mucho por comunidad autónoma y por circunstancias personales. En Ros Legal Abogados calculamos el coste real de tu donación antes de firmar. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

El Impuesto de Donaciones: lo paga el hijo, y depende muchísimo de dónde vivas

Donar una vivienda está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE-A-1987-28141). Lo paga quien recibe la donación —el hijo—, no quien la hace. Hasta aquí es igual en toda España. Lo que cambia radicalmente es cuánto, porque cada comunidad autónoma tiene sus propias bonificaciones y tarifas para donaciones entre padres e hijos.

Dos ejemplos reales de lo distinto que puede salir:

• Madrid aplica una bonificación del 99% sobre la cuota para donaciones entre padres e hijos (grupos I y II de parentesco), sin límite de importe. En la práctica, el impuesto queda casi simbólico.
• Cataluña no tiene esa bonificación: aplica una tarifa reducida propia para descendientes del 5% hasta 200.000 €, 7% de 200.000 a 600.000 € y 9% a partir de 600.000 € (Decret Legislatiu 1/2024, que refon la Llei 19/2010, amb modificacions del Decret-llei 5/2025). Una donación de 100.000 € de padres a hijo paga en Cataluña unos 5.000 €, frente a una cifra casi testimonial en Madrid con la misma donación.

Para aplicar la tarifa reducida catalana, la donación tiene que formalizarse en escritura pública y declararse en un plazo de 30 días hábiles.

La trampa que casi nadie ve: el IRPF de quien dona

Aquí está el error más caro y más frecuente. Aunque el ISD lo pague el hijo, el que dona también puede tener que tributar, en su propio IRPF, por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y su valor en el momento de la donación —igual que si la hubiera vendido, aunque no haya recibido ni un euro—.

• Si esa diferencia es positiva, es una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF del donante.
• Si fuera negativa (compraste caro y donas por menos), no puedes deducirla: el artículo 33.5.c) de la Ley 35/2006, del IRPF (BOE-A-2006-20764) excluye expresamente las pérdidas por transmisiones lucrativas entre vivos.

La excepción que sí conviene conocer: el artículo 33.4.b) de la misma ley exime esta ganancia cuando quien dona tiene 65 años o más (o está en situación de dependencia severa o gran dependencia), y la vivienda donada ha sido su residencia habitual durante los 3 años anteriores de forma continuada. En ese caso, donar en vida la vivienda habitual no genera ganancia patrimonial para el donante, ni siquiera reservándose el usufructo.

La plusvalía municipal, otra vez a cargo de quien recibe

La donación también puede generar plusvalía municipal (IIVTNU), y aquí de nuevo el sujeto pasivo es el donatario, no quien dona. Lo explicamos con detalle —incluida la posibilidad de no pagar nada si no ha habido incremento real de valor— en nuestra guía sobre la plusvalía municipal.

Por qué hace falta escritura pública

La donación de un bien inmueble solo es válida si consta en escritura pública, tanto la donación como su aceptación (art. 633 del Código Civil). No es un trámite opcional para ahorrar notaría: sin escritura pública, la donación de una vivienda es nula.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor donar en vida o dejarlo en herencia?
Depende de la comunidad autónoma y de la edad y situación de quien dona: en algunas regiones (Madrid, por ejemplo) la donación sale casi igual de barata que la herencia; en otras (como Cataluña) puede salir más cara. Conviene comparar ambos escenarios antes de decidir.

Si dono con reserva de usufructo, ¿cambia algo?
El hijo tributa solo por la nuda propiedad, con un valor menor que el de la vivienda completa, y la exención de IRPF para mayores de 65 años en su vivienda habitual se mantiene aunque se reserve el usufructo.

¿Puedo donar solo una parte de la vivienda?
Sí, es posible donar un porcentaje o la nuda propiedad; el impuesto se calcula sobre el valor de lo que efectivamente se transmite.

Mis padres quieren donarme dinero para comprar mi primera vivienda, ¿es lo mismo?
Es una donación distinta (dineraria, no inmobiliaria), con sus propias reducciones específicas en varias comunidades autónomas, incluida Cataluña para menores de 36 años. Conviene tratarlo aparte.

¿Te estás planteando donar una vivienda a un hijo? Te calculamos el coste real antes de firmar

En Ros Legal Abogados calculamos el Impuesto de Donaciones según tu comunidad autónoma, revisamos si aplica la exención de IRPF y preparamos la escritura pública. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuentes oficiales: Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE-A-1987-28141); Ley 35/2006, del IRPF (BOE-A-2006-20764), arts. 33.4.b) y 33.5.c); Decret Legislatiu 1/2024 (Cataluña); art. 633 del Código Civil.