Quieres cambiar el tipo de interés de tu hipoteca, ampliar el plazo para pagar menos cada mes, o simplemente renegociar condiciones con tu banco sin cambiarte a otra entidad. Eso es una novación hipotecaria, y en muchos casos puede hacerse sin pagar el impuesto que más suele encarecer estos trámites. Te explicamos qué se puede cambiar y cuándo está exenta de impuestos.

Aviso: guía informativa; cada novación depende de las condiciones concretas que pacten banco y cliente. En Ros Legal Abogados revisamos la escritura antes de firmar. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Qué es la novación hipotecaria y en qué se diferencia de la subrogación

La novación es la modificación de las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco, mediante escritura pública firmada de común acuerdo entre ambas partes. Es distinta de la subrogación, que consiste en cambiar de entidad bancaria manteniendo la hipoteca. Ambas están reguladas por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE-A-1994-7556).

Qué condiciones se pueden modificar

Mediante novación, banco y cliente pueden pactar cambios en:

• La ampliación o reducción del capital pendiente.
• La alteración del plazo del préstamo.
• El tipo de interés inicialmente pactado o vigente (interés ordinario, de demora, o la propia cláusula de variabilidad).
• El método o sistema de amortización y otras condiciones financieras.
• La prestación o modificación de garantías personales.

La exención de impuestos: cuándo no pagas AJD

El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) las escrituras de novación modificativa, siempre que se cumplan dos condiciones:

1. El acreedor sea una de las entidades financieras a las que se refiere la propia ley (bancos, cajas y entidades de crédito habituales).
2. La modificación se refiera al tipo de interés, a la alteración del plazo, o a ambas cosas.

Si tu novación se limita a estos dos aspectos, no pagas AJD por la escritura. Si además incluyes otros cambios (por ejemplo, una ampliación de capital), conviene revisar con detalle qué parte de la escritura queda exenta y cuál no.

El límite a la comisión si amplías el plazo

Cuando la novación consiste en ampliar el plazo del préstamo, la ley limita lo que el banco puede cobrarte: la comisión por modificación de condiciones no puede superar el 0,1% del capital pendiente de amortizar. Es una protección que muchos clientes desconocen y que conviene comprobar en la oferta del banco antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿La novación hipotecaria requiere el consentimiento de los dos, banco y cliente?
Sí, es un acuerdo entre ambas partes; el banco no puede imponer una novación ni el cliente exigirla unilateralmente.

¿Puedo negociar una novación aunque no quiera cambiar de banco?
Sí, de hecho la novación existe precisamente para eso: renegociar condiciones sin necesidad de subrogar la hipoteca a otra entidad.

Si mi novación incluye una ampliación de capital, ¿pierdo la exención de AJD?
La exención se aplica a la parte de la modificación referida al tipo de interés o al plazo; conviene que la escritura y la liquidación fiscal reflejen esto con claridad.

¿Tiene coste notarial y registral la novación, aunque esté exenta de AJD?
Sí, la exención es solo del impuesto de AJD; los honorarios de notaría y registro de la propiedad se siguen pagando aparte.

¿Vas a firmar una novación con tu banco? Revisamos la escritura antes de que firmes

En Ros Legal Abogados comprobamos si tu novación está bien planteada, si te corresponde la exención de AJD y si la comisión que te cobran respeta el límite legal. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuente oficial: Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE-A-1994-7556), arts. 4 y 9.