Desde abril de 2025 tu comunidad de vecinos tiene una herramienta que antes no existía: puede prohibir o limitar el alquiler turístico en el edificio sin necesitar la unanimidad de todos los propietarios. Te explicamos cómo funciona la nueva mayoría, qué pasa con los pisos que ya alquilaban antes del cambio y cómo redactar el acuerdo para que no te lo tumben en un juzgado.
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El cambio: de la unanimidad al 3/5
Hasta el 2 de abril de 2025, para prohibir el uso turístico de una vivienda en el edificio hacía falta el acuerdo unánime de toda la comunidad — en la práctica, casi imposible de conseguir si había un solo propietario interesado en alquilar a turistas.
La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76), publicada en el BOE el 3 de enero de 2025 y en vigor a los tres meses (3 de abril de 2025), reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960). Desde entonces:
- La comunidad puede limitar, condicionar o prohibir el alquiler de uso turístico en el edificio (o en una vivienda o local concretos) con el voto favorable de 3/5 del total de propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación.
- El mismo artículo permite aprobar, con esa mayoría, un incremento de hasta el 20% en la cuota de gastos comunes para las viviendas destinadas a uso turístico, en lugar de prohibirlo — una vía intermedia si la comunidad prefiere “encarecer” la actividad antes que vetarla.
Además, la reforma introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 LPH: a partir de ahora, destinar una vivienda a alquiler turístico exige contar primero con acuerdo favorable de la comunidad adoptado con esa misma mayoría de 3/5 — es decir, el régimen se invierte: de “libre salvo prohibición expresa” a “necesita autorización previa” en aquellos edificios donde la comunidad decida regularlo.
Es un quórum más exigente que el de otras decisiones habituales de la comunidad: por ejemplo, instalar un ascensor solo necesita mayoría simple (art. 17.2 LPH), instalar placas solares o aerotermia solo un tercio (art. 17.1 LPH), y instalar un punto de recarga eléctrica en tu plaza ni siquiera necesita mayoría (art. 17.5 LPH) — ninguna llega a los 3/5 reforzados que exige ahora el alquiler turístico.
¿Y los pisos que ya alquilaban antes de abril de 2025?
La ley no tiene efecto retroactivo. Los propietarios que ya ejercían la actividad de alquiler turístico de forma legal (con la licencia/registro autonómico correspondiente) antes del 3 de abril de 2025 mantienen su derecho adquirido y no pueden verse obligados a cesar por un acuerdo posterior de la comunidad adoptado al amparo de esta reforma — salvo que el propio acuerdo, dentro de los límites legales, contemple algo distinto y sea aceptado, o que existan otras causas (incumplimiento de estatutos, actividad molesta, etc.).
Esto significa que, en la práctica, una comunidad que prohíba el alquiler turístico hoy normalmente solo impide nuevas altas de viviendas en esa actividad, no las que ya estaban operando.
Cómo se adopta el acuerdo correctamente
Para que el acuerdo sea válido y resista una impugnación:
- Convocatoria expresa. El punto debe figurar de forma clara en el orden del día de la junta (general o extraordinaria) — no vale aprobarlo en “ruegos y preguntas”.
- Cómputo de la doble mayoría. Se necesita el 3/5 de los propietarios y, simultáneamente, el 3/5 de las cuotas de participación. No basta con una de las dos.
- Redacción precisa. El acuerdo debe indicar con claridad si prohíbe la actividad, la condiciona (por ejemplo, a un número máximo de viviendas) o solo incrementa la cuota de gastos. Una redacción ambigua es la principal vía de impugnación.
- Notificación e inscripción. El acuerdo debe notificarse a todos los propietarios (incluidos los ausentes) y conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a futuros compradores del inmueble.
Qué pasa si un propietario incumple el acuerdo
Si, pese al acuerdo comunitario válido, un propietario continúa con la actividad turística sin derecho adquirido, la comunidad puede acudir a la acción de cesación del artículo 7.2 LPH: requerimiento previo al infractor y, si no cesa, demanda judicial que puede terminar en la privación del uso de la vivienda por un plazo de hasta tres años, además de la indemnización de daños y perjuicios. Es la misma vía que se usa frente a otras actividades molestas o conflictos vecinales dentro de la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico con una mayoría simple?
No. Desde la reforma de 2025 se exige la doble mayoría de 3/5 (propietarios y cuotas), no la mayoría simple ni la unanimidad anterior.
¿El acuerdo afecta a los alquileres de temporada o de larga duración?
No. La reforma se refiere específicamente al uso turístico regulado por la normativa autonómica de alojamientos turísticos, no a los arrendamientos de vivienda habitual o de temporada regulados por la LAU.
¿Puedo alquilar mi piso a turistas si mi comunidad no ha votado nada?
Si la comunidad no ha adoptado ningún acuerdo, sigue rigiendo la libertad para destinar la vivienda a uso turístico (cumpliendo, eso sí, la normativa autonómica de licencias), salvo que los estatutos ya contuvieran una prohibición previa.
¿Puedo impugnar un acuerdo de prohibición si creo que se aprobó mal?
Sí. Dispones de un plazo de tres meses desde la notificación del acta (o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos) para impugnarlo judicialmente si no se respetaron los requisitos de convocatoria, mayoría o tus derechos adquiridos.
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