“Guía esencial sobre Gastos de compraventa de vivienda: quién paga el notario, el registro y los impuestos (2026) para el año 2026.”
Resumen rápido
- Los gastos de **otorgamiento de escritura** corresponden al **vendedor**.
- Los de la **primera copia y los posteriores a la venta** (como la inscripción en el Registro) corresponden al **comprador**.
Comprar una vivienda no es solo pagar el precio: alrededor de la compraventa aparecen el notario, el Registro de la Propiedad, los impuestos y, a veces, la gestoría. Saber quién paga cada gasto antes de firmar evita sorpresas y discusiones de última hora en la notaría. Esta guía lo resume con la ley en la mano, válida en toda España en 2026.
Aviso: guía informativa; los tipos impositivos varían por comunidad autónoma y cada operación tiene matices. En Ros Legal Abogados revisamos tu compraventa antes de firmar. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Regla general: qué dice el Código Civil
A falta de pacto, el artículo 1455 del Código Civil reparte así los gastos de la escritura:
- Los gastos de otorgamiento de escritura corresponden al vendedor.
- Los de la primera copia y los posteriores a la venta (como la inscripción en el Registro) corresponden al comprador.
Ahora bien, es habitual que en el contrato se pacte otra cosa: en la práctica, el comprador suele asumir la mayor parte de los gastos. Por eso conviene dejarlo claro por escrito en las arras o en la escritura.
Tabla resumen: quién paga qué
| Gasto | Lo paga normalmente | Base legal |
|---|---|---|
| Notaría (otorgamiento) | Vendedor (salvo pacto) | Art. 1455 CC |
| Primera copia y Registro de la Propiedad | Comprador | Art. 1455 CC |
| ITP (vivienda de segunda mano) | Comprador | RD Leg. 1/1993 |
| IVA (10%) + AJD (obra nueva) | Comprador | RD Leg. 1/1993 |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | RD Leg. 2/2004 |
| Gestoría | Quien la contrata (suele ser el comprador) | Pacto |
Los impuestos, el gasto más importante
El impuesto es, con diferencia, el mayor coste añadido al precio, y depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Vivienda de segunda mano: ITP
Tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359). Lo paga el comprador y el tipo lo fija cada comunidad autónoma, moviéndose en general en una horquilla del 6% al 10%. Muchas CCAA aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual: conviene comprobar el de tu comunidad, porque el ahorro puede ser de miles de euros.
Obra nueva: IVA + AJD
Si compras directamente al promotor, pagas IVA (10% en vivienda, 4% en VPO de régimen especial) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también fija cada CCAA. Ambos los asume el comprador.
La plusvalía municipal la paga el vendedor
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la conocida “plusvalía municipal”, grava el aumento de valor del suelo y, por ley, corresponde al vendedor. Está regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004 (BOE-A-2004-4214). Desde la reforma de 2021, si vendes con pérdidas puedes no pagarlo, pero debes acreditarlo: es un punto donde muchos vendedores pagan de más.
¿Y si pido hipoteca para comprar?
Si financias la compra, los gastos de la hipoteca siguen un reparto distinto al de la compraventa. Desde la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca; tú solo pagas la tasación y las copias que solicites. Ojo: esto se refiere a los gastos del préstamo, no a los de la compraventa de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar que el vendedor pague más gastos?
Sí. El artículo 1455 CC se aplica “salvo pacto”. Todo es negociable y debe reflejarse por escrito.
¿Cuánto sumar al precio para calcular el total?
Como regla orientativa, entre un 10% y un 12% del precio en segunda mano (ITP + notaría + registro + gestoría). En obra nueva, algo más por IVA + AJD.
¿Quién paga la plusvalía si el vendedor es un no residente?
Sigue siendo del vendedor, pero el comprador puede quedar como responsable subsidiario: conviene retener el importe. Consúltalo antes de firmar.
Antes de firmar, que no te cobren de más
En Ros Legal Abogados revisamos el reparto de gastos, comprobamos los tipos reducidos de ITP que te corresponden y blindamos las arras. Tu primera consulta es gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes oficiales: RD Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE-A-1993-25359); RD Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE-A-2004-4214); art. 1455 del Código Civil; Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
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