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Ros Legal · Herencias en conflicto y copropiedad
Abogada para herencias en conflicto y viviendas en copropiedad
Un hermano no quiere vender la casa heredada, la herencia lleva meses bloqueada o te han dejado menos de lo que te corresponde. Te ayudamos a salir del bloqueo: primero negociando y, si no hay acuerdo, por la vía legal. Trabajamos con herencias y viviendas de Cataluña y del resto de España.
Te podemos ayudar si:
- Heredasteis una vivienda entre varios y uno no quiere vender ni comprar la parte de los demás.
- La herencia está sin repartir porque los herederos no se ponen de acuerdo.
- Un heredero vive en la casa o la usa y el resto no recibe nada.
- Te han desheredado o te han dejado menos de tu legítima.
- Compartes una vivienda con tu expareja y no sabéis cómo repartirla.
La regla de partida: nadie está obligado a seguir en copropiedad
Tanto en Cataluña como en el resto de España, la ley parte de la misma idea: ningún copropietario ni heredero puede quedar atrapado en una comunidad contra su voluntad. Un hermano puede negarse a vender, pero no puede impedir para siempre que se divida o se venda la vivienda.
Cataluña: Código Civil catalán
Cualquier cotitular puede exigir la división «en cualquier momento y sin expresar sus motivos». Solo puede pactarse por unanimidad mantener la indivisión, como máximo diez años (art. 552-10). En la herencia, todo coheredero puede pedir la partición en cualquier momento, salvo indivisión ordenada por el causante o acordada conforme a la ley (art. 464-1).
Resto de España: Código Civil
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad»; el pacto de indivisión no puede superar diez años, prorrogables por nuevo acuerdo (art. 400). Ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia (art. 1051), y la acción para pedir la partición o la división no prescribe (art. 1965).
Aragón, Navarra, el País Vasco, Galicia y Baleares tienen también derecho civil propio. La herencia se rige, en general, por la ley de la vecindad civil del fallecido, y la copropiedad de un inmueble por la ley del lugar donde está (arts. 9, 10 y 16 del Código Civil). Lo comprobamos antes de proponerte nada.
Las salidas, de menos a más conflicto
- Negociar un acuerdo. Que uno compre la parte de los demás, vender entre todos o repartir otros bienes para compensar. Suele ser la vía más rápida y barata, y es la que intentamos primero.
- Requerimiento formal. Si la otra parte no responde, una propuesta por escrito (por ejemplo, por burofax) deja constancia de que se intentó un acuerdo y marca un plazo.
- Formalizar ante notario. Si hay acuerdo, se firma la partición de la herencia o la extinción del condominio, con la tributación revisada antes de firmar.
- Contador-partidor dativo (fuera de Cataluña). En el Código Civil, los herederos que representen al menos el 50 % del haber hereditario pueden pedir al notario o al letrado de la Administración de Justicia que nombre un contador-partidor que haga el reparto (art. 1057).
- Acudir al juzgado. Si la herencia sigue sin repartir, cualquier coheredero puede pedir la división judicial de la herencia (arts. 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si la vivienda ya está a nombre de varios copropietarios, la vía es la acción de división de cosa común, que desde el 20 de marzo de 2024 se tramita siempre por juicio verbal (art. 250.1.16.º LEC).
¿Quién se queda la casa si no hay acuerdo? Aquí Cataluña es distinta
Una vivienda casi nunca se puede partir físicamente. Lo que pasa entonces depende mucho de dónde esté el inmueble.
Vivienda en Cataluña
Si el bien es indivisible o pierde mucho valor al dividirse, se adjudica al cotitular que tenga interés en quedárselo; si hay varios, al que tenga la participación mayor, y si empatan, decide la suerte. Quien se lo queda paga a los demás el valor pericial de su parte. Solo si nadie tiene interés se vende y se reparte el precio. Además, quien tenga cuatro quintas partes o más puede exigir quedarse el bien pagando a los demás (art. 552-11). En la herencia se aplican las mismas reglas (art. 464-8).
Vivienda en el resto de España
Si la cosa es indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio (art. 404). En la partición de la herencia, basta con que un solo heredero pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga (art. 1062).
Por eso, antes de demandar, conviene saber qué ley se aplica y qué resultado es realista: en Cataluña el heredero interesado puede quedarse la vivienda pagando su valor pericial; fuera de Cataluña, el desacuerdo suele acabar en venta.
Legítima y desheredación: lo que te corresponde
Cataluña
La legítima es una cuarta parte de la base de cálculo, que incluye las donaciones de los diez años anteriores (art. 451-5). Una de las causas para desheredar es la ausencia manifiesta y continuada de relación familiar, si es por causa exclusivamente imputable al legitimario (art. 451-17). La desheredación puede impugnarse en un plazo de cuatro años desde la muerte (art. 451-20), y la legítima se puede reclamar durante diez años (art. 451-27).
Resto de España
La legítima de los hijos son dos tercios de la herencia: un tercio a partes iguales y otro de mejora (art. 808). Solo se puede desheredar por causas legales, expresadas en el testamento (arts. 848, 849 y 852 a 855), y si el desheredado lo niega, son los herederos quienes deben probar la causa (art. 850). Quien recibió menos de su legítima puede pedir el complemento (art. 815).
Exparejas con una vivienda en común
El mismo problema aparece tras un divorcio o una ruptura. En Cataluña, si no se pactó otra cosa, el régimen del matrimonio es el de separación de bienes (art. 231-10), así que la vivienda comprada entre los dos suele estar en copropiedad. La acción de división puede ejercerse en el mismo procedimiento de divorcio (art. 232-12), y el criterio de una sola división también se aplica a la separación de hecho y a la ruptura de una pareja estable (art. 552-11.6). En el resto de España, el régimen por defecto es el de gananciales (art. 1316 CC): antes hay que liquidar la sociedad de gananciales; si la vivienda se compró en proindiviso, se aplica la división de la cosa común.
Qué preparar para la primera consulta
El testamento o la declaración de herederos, si los hay; la nota simple o las escrituras de la vivienda; quién figura como propietario y en qué porcentaje; y los mensajes o propuestas que ya os hayáis cruzado. No necesitas tenerlo todo para hacer la primera consulta.
Cómo empezamos
- Nos cuentas tu situación. Quién es copropietario o heredero, dónde está la vivienda y en qué punto está el desacuerdo.
- Revisamos qué ley se aplica y qué vía tiene sentido. Cataluña, resto de España u otra comunidad con derecho propio; acuerdo, notario o juzgado.
- Decides con información. Te explicamos la propuesta de actuación y los honorarios antes de asumir el encargo.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi hermano impedir que se venda la casa heredada?
No de forma indefinida. Tanto el Código Civil (arts. 400 y 1051) como el Código Civil catalán (arts. 552-10 y 464-1) permiten a cualquier copropietario o coheredero pedir la división. Si no hay acuerdo, se puede acudir al juzgado.
Si vamos a juicio, ¿se subasta siempre la vivienda?
No siempre. Fuera de Cataluña, si nadie acuerda quedársela indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC). En Cataluña, el bien indivisible se adjudica al cotitular que tenga interés, pagando a los demás el valor pericial de su parte, y solo se vende si nadie tiene interés (art. 552-11 CCCat).
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar mi legítima?
En Cataluña, la reclamación de la legítima prescribe a los diez años de la muerte del causante (art. 451-27 CCCat). En el resto de España conviene revisarlo caso por caso, porque depende de la acción que haya que ejercer.
¿Qué diferencia hay entre división de cosa común y división de herencia?
Si la herencia todavía no se ha repartido, se pide la división judicial de la herencia (art. 782 LEC). Si la vivienda ya está inscrita a nombre de varios copropietarios, la vía es la acción de división de cosa común, que se tramita por juicio verbal (art. 250.1.16.º LEC).
¿Atendéis casos fuera de Cataluña?
Sí. Estudiamos herencias y viviendas de toda España y comprobamos primero qué derecho civil se aplica, porque las reglas cambian según la comunidad.
Hablemos de tu caso
Llámanos al 606 300 234 o déjanos tus datos. Indica dónde está la vivienda y quiénes sois herederos o copropietarios; en el primer contacto concretaremos la información necesaria.
Fuentes oficiales (BOE): Código Civil, arts. 9, 10, 16, 400, 404, 808, 815, 848 a 855, 1051, 1057, 1062, 1316 y 1965; Libro quinto del Código Civil de Cataluña, arts. 552-10 y 552-11; Libro cuarto, arts. 451-5, 451-17, 451-20, 451-27, 464-1 y 464-8; Libro segundo, arts. 231-10 y 232-12; Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 250 y 782. Textos consolidados consultados el 2 de noviembre de 2026.