Revisado el 7 de octubre de 2026. Ambos decretos están pendientes de control parlamentario (convalidación o derogación por el Congreso).

El 7 de octubre de 2026 el BOE ha publicado dos nuevos Reales Decretos-ley sobre vivienda: el 28/2026 y el 29/2026, ambos de 6 de octubre. Llegan después de que el Congreso derogara, en su sesión del 2 de octubre de 2026, los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 (de 29 de septiembre) sobre la misma materia. Esta guía se centra solo en lo que afecta al alquiler de vivienda habitual: qué se aplica y desde qué fecha, con remisión a los artículos concretos del BOE. El RDL 29/2026 contiene muchas otras medidas (vivienda asequible, hipotecas, fiscalidad, productos de ahorro…) que aquí no tratamos.

Aviso: guía informativa basada en el texto publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026. Ambos decretos deben ser convalidados o derogados por el Congreso, por lo que su contenido puede cambiar o dejar de aplicarse. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso concreto sin compromiso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Qué es cada decreto, en pocas palabras

• Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823): norma amplia sobre vivienda. En el alquiler habitual, su artículo 3 da una nueva redacción a varios artículos de la LAU (entre ellos el artículo 10) y sus disposiciones finales quinta y sexta añaden dos medidas temporales: una prórroga extraordinaria y un límite a la actualización de la renta. Según su disposición final decimoprimera, entra en vigor el día siguiente a su publicación, salvo que alguna disposición establezca otra cosa.
• Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822): su artículo único vuelve a redactar el artículo 10 de la LAU (prórroga del contrato). Incluye dos disposiciones adicionales y una disposición transitoria única que coordinan el nuevo régimen con el RDL 29/2026 y con los contratos en curso. Su disposición final segunda fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026.

Por eso, entre el 8 de octubre y el 14 de noviembre de 2026 rige la redacción del artículo 10 LAU dada por el RDL 29/2026 (prórroga tácita anual hasta tres años más, con preaviso del arrendador de 4 meses). Si nada cambia antes, a partir del 15 de noviembre la sustituye la del RDL 28/2026.

Desde el 8 de octubre de 2026: las dos medidas temporales del RDL 29/2026

1. Prórroga extraordinaria de hasta 2 años (disposición final quinta)

No se aplica a cualquier contrato. Estos son los requisitos:

• Contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU y vigente el 8 de octubre de 2026.
• Que se dé uno de los supuestos de finalización que prevé la norma: que la prórroga obligatoria del artículo 9.1 LAU termine antes del 31 de diciembre de 2028, que finalice el periodo de prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2 (en su redacción anterior al RDL 28/2026, según aclara la disposición adicional primera.3 de este) o que finalice la tácita reconducción del Código Civil.
• Que el inquilino la solicite: no es automática.
• Que esté al corriente de pago y lo haya estado todos los meses de los 8 meses anteriores.

Si se cumplen los requisitos, la prórroga va por plazos anuales hasta un máximo de dos años, con las mismas condiciones del contrato. El arrendador debe aceptarla salvo que:

• las partes hayan fijado otros términos por acuerdo o hayan firmado un contrato nuevo;
• el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares. El artículo 9.3 se refiere a un arrendador persona física, a familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (o al cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad) y a una comunicación con al menos dos meses de antelación. La norma precisa que, si hay una causa real y acreditada de necesidad, no hace falta que esa posibilidad figurara en el contrato.

Tampoco se aplica si las partes acuerdan renovar o firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior. Es incompatible con la prórroga extraordinaria en zona de mercado residencial tensionado, que tiene preferencia.

No hay que confundir la necesidad del artículo 9.3 (primer grado) con la excepción a la indemnización del nuevo artículo 10.2.a), que, como se explica más abajo, alcanza hasta el segundo grado. Son reglas distintas, con requisitos distintos.

2. Límite a la actualización anual de la renta (disposición final sexta)

Se aplica a los contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba actualizarse porque se cumple la anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta supera el límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento.
• En los demás casos, el incremento es el que resulte de un nuevo pacto entre las partes.
• Solo si no hay nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2%.

El 2% es un máximo para cuando no hay acuerdo, no una subida automática ni un derecho a subir. Tampoco permite superar otros límites legales que puedan aplicarse al contrato. Además, el sistema de índices de precios de referencia (que mide la renta frente a un precio de referencia) no es lo mismo que el IRAV, el índice del INE que se usa para actualizar la renta.

Desde el 15 de noviembre de 2026 (previsto): el nuevo artículo 10 de la LAU

Si el RDL 28/2026 no es derogado antes de su entrada en vigor prevista, su artículo único establece lo siguiente:

• Prórrogas de 5 o 7 años. Pasados como mínimo 5 años de contrato (7 si el arrendador es persona jurídica), si nadie avisa de que no quiere renovar, el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).
• Preaviso. Al menos 6 meses antes del vencimiento si avisa el arrendador; al menos 2 meses si avisa el inquilino.
• Indemnización por no renovar si el arrendador comunica válidamente que no prorroga. Es la mayor de estas dos cantidades: 12 mensualidades, o una mensualidad por cada año de residencia (los periodos inferiores al año se prorratean por meses y los inferiores al mes, por días). La mensualidad se calcula con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Si la vivienda no tiene valor individualizado, se toma como base la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. Se paga en el momento de entregar la vivienda.
• Si el inquilino tiene derecho a una prórroga legal. No hay indemnización si, para ese vencimiento, el inquilino reúne los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la solicita. Si la solicita y se aplica, la indemnización queda aplazada hasta el final de la prórroga y solo será exigible entonces si no concurre ninguna excepción.
• Venta de la vivienda. Si se vende, el derecho a la indemnización corresponde frente al comprador que se subrogue como arrendador.

Cuándo no hay indemnización (artículo 10.2)

Estas excepciones deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:

• a) Necesidad del arrendador persona física para vivienda permanente propia, de familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o del cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con sentencia firme. Si a los tres meses de la entrega la vivienda no está ocupada por esas personas, salvo fuerza mayor, el inquilino tiene derecho a la indemnización desde ese momento.
• b) Ausencia del inquilino más de 6 meses en los 12 anteriores a la notificación, salvo que haya una causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares…) o que en la vivienda hayan seguido viviendo las personas del artículo 7.1 LAU.
• c) Otra vivienda del inquilino apta en el mismo municipio en la fecha de la notificación, en pleno dominio o con un derecho real de uso o disfrute, y que pueda ocupar.
• d) Contrato nuevo de vivienda habitual firmado entre las partes.
• e) Rechazo de una oferta fehaciente de contrato nuevo sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso. La oferta debe garantizar al menos 5 años de permanencia (7 si el arrendador es persona jurídica) y una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6 LAU, aunque la vivienda no esté en zona tensionada. Una oferta informal o simplemente «de buena fe» no basta: tiene que ser fehaciente y cumplir esas condiciones.

Contratos y avisos en curso: el régimen transitorio del RDL 28/2026

La disposición transitoria única del RDL 28/2026 es la que decide qué ocurre con los contratos que ya existen:

• Regla general (apartado 1). El nuevo artículo 10 se aplica a los contratos vigentes el 15 de noviembre de 2026, pero solo para los vencimientos posteriores a esa fecha.
• Contratos ya en prórroga anual (apartado 3). Si el 15 de noviembre el contrato está en el periodo de prórroga del artículo 10.1 en su redacción anterior (prórrogas anuales de hasta tres años), sigue en ese periodo hasta su término. Solo después se le aplica el nuevo artículo 10. No pasa automáticamente a bloques de 5 o 7 años el 15 de noviembre.
• Vencimientos cercanos (apartado 2). Si el 15 de noviembre faltan menos de 6 meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, el arrendador puede notificar con al menos 4 meses de antelación a esa fecha, en lugar de 6.
• Avisos de no renovación anteriores al 7 de octubre de 2026 (apartado 1, párrafo segundo). Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de la publicación (7 de octubre de 2026) conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria. Esta salvaguarda no alcanza a los avisos enviados desde el 7 de octubre: el preámbulo indica que las decisiones de no prórroga adoptadas desde la publicación quedan sujetas al nuevo régimen.
• Tácita reconducción (apartado 5). Los contratos que el 15 de noviembre estén en tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil pasan al artículo 10 LAU a partir del primer vencimiento de la tácita reconducción posterior a esa fecha. Hasta entonces, su duración se rige por los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. Para el mínimo de 5 o 7 años se suma el tiempo del contrato original y el de la tácita reconducción. Los requerimientos para poner fin a la tácita reconducción hechos válidamente antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia sin indemnización.

Cómo encajan la prórroga de 2 años y el nuevo artículo 10

La disposición adicional primera del RDL 28/2026 coordina ambas normas. Las prórrogas no se suman sin más:

• La prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del RDL 29/2026 no se aplica cuando proceda la prórroga del nuevo artículo 10.1 (bloques de 5 o 7 años).
• Si la prórroga extraordinaria se aplica a un contrato en el que el arrendador había comunicado válidamente la no renovación, el contrato se extingue al final de esa prórroga, salvo nuevo acuerdo o contrato. Si la extinción se produce por voluntad del arrendador sin ninguna causa del artículo 10.2, nace el derecho a la indemnización, siempre sin perjuicio del régimen transitorio (por ejemplo, los avisos válidos anteriores al 7 de octubre no generan indemnización).

El control parlamentario: plazo y Diputación Permanente

Según el artículo 86.2 de la Constitución, los decretos-leyes deben someterse a debate y votación de totalidad en el Congreso, convocado al efecto si no está reunido, en los 30 días siguientes a su promulgación. En ese plazo el Congreso debe pronunciarse expresamente sobre su convalidación o derogación.

La disolución de las Cámaras no paraliza ese control. El artículo 78.2 y 3 de la Constitución atribuye a la Diputación Permanente las facultades del artículo 86 cuando las Cámaras han sido disueltas, hasta que se constituyan las nuevas Cortes. El propio Congreso explica que la convalidación de decretos-leyes es una de las funciones que la Diputación Permanente asume en ese caso. Por tanto, una eventual convocatoria electoral no obliga a esperar al nuevo Congreso ni suspende el plazo de 30 días.

El preámbulo del RDL 28/2026 menciona que el Gobierno puede aprobar decretos-leyes incluso con las Cámaras disueltas. Es una consideración general sobre la habilitación del Gobierno y no debe leerse como constancia de una disolución.

Como el plazo de 30 días termina antes del 15 de noviembre, el Congreso (o, en su caso, la Diputación Permanente) se habrá pronunciado sobre el RDL 28/2026 antes de su entrada en vigor prevista. Si lo deroga antes de esa fecha, los cambios previstos para el 15 de noviembre no llegarán a aplicarse.

Qué puede pasar a partir de ahora

• Convalidación: el decreto se mantiene. Además, puede tramitarse como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia (artículo 86.3 CE), lo que permitiría modificar su texto más adelante.
• Derogación: el decreto deja de aplicarse. La Constitución no detalla los efectos sobre las situaciones nacidas mientras estuvo vigente (prórrogas solicitadas, actualizaciones de renta, avisos enviados), así que habrá que estudiar el régimen temporal de cada caso, incluida la resolución de derogación que se publique en el BOE. Con los decretos 26/2026 y 27/2026, las resoluciones de derogación se publicaron en el BOE del mismo 2 de octubre (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527).

¿Te afecta? Orientación según tu situación

• Eres inquilino y tu prórroga o tu contrato termina pronto: comprueba si tu caso está entre los supuestos de la disposición final quinta del RDL 29/2026 y si llevas 8 meses seguidos al corriente de pago. Si es así, puedes solicitar por escrito la prórroga de hasta 2 años. El arrendador puede negarse si ya hay otro acuerdo, un contrato nuevo o una necesidad comunicada en los plazos y condiciones del artículo 9.3 LAU.
• Te toca actualizar la renta entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: si tu renta supera el límite del sistema de índices de referencia aplicable, no procede ningún incremento. En los demás casos, la subida es la que se pacte de nuevo; sin nuevo pacto, como máximo un 2%.
• Tu arrendador te avisó de que no renovaba antes del 7 de octubre de 2026: si el aviso fue válido, conserva su eficacia y no da lugar a la nueva indemnización, aunque pueda aplicarse una prórroga extraordinaria.
• Tu contrato está ya en prórroga anual (de hasta tres años): si el RDL 28/2026 entra en vigor, ese periodo sigue hasta su término y el nuevo régimen se aplicará al terminar, no el 15 de noviembre.
• Eres propietario y piensas no renovar: los avisos enviados desde el 7 de octubre de 2026 no tienen la salvaguarda de los anteriores. Si el RDL 28/2026 entra en vigor, el nuevo régimen solo afecta a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Además, los contratos que ya estén en prórroga anual siguen en ella hasta su término (apartado 3 de la transitoria). Cuando se aplique, necesitarás 6 meses de preaviso (4 si el 15 de noviembre faltan menos de 6 meses para el vencimiento). La indemnización procederá salvo que concurra y se detalle por escrito una excepción del artículo 10.2, o que el inquilino reúna los requisitos para una prórroga legal obligatoria y no la solicite. Si la solicita, la indemnización se aplaza al final de esa prórroga (ver los apartados sobre el nuevo artículo 10 y el régimen transitorio).

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo se aplica cada decreto?
Los dos se publicaron en el BOE el 7 de octubre de 2026. El RDL 29/2026 entra en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026, salvo las disposiciones que fijan otra fecha. La entrada en vigor del RDL 28/2026 está prevista para el 15 de noviembre de 2026, siempre que no haya sido derogado antes.

¿Tengo que pedir yo la prórroga de 2 años, o se aplica sola?
Tienes que solicitarla. Además, tu contrato debe estar vigente el 8 de octubre de 2026, encajar en uno de los supuestos de finalización de la disposición final quinta del RDL 29/2026 y tienes que llevar 8 meses seguidos al corriente de pago.

¿El 2% es la subida que me corresponde este año?
No necesariamente. La regla se aplica a las actualizaciones cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si tu renta supera el límite máximo aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida. En los demás casos, la subida es la que se pacte de nuevo, y el 2% solo opera como máximo cuando no hay ese nuevo pacto. No es una subida automática.

¿Qué pasa si mi arrendador dice que necesita la vivienda?
Depende de qué se discuta. Para negar la prórroga de 2 años, la necesidad debe comunicarse en los plazos y condiciones del artículo 9.3 LAU (familiares de primer grado). Para no pagar la nueva indemnización, el artículo 10.2.a) exige un arrendador persona física, permite familiares hasta el segundo grado y obliga a detallarlo por escrito en el preaviso. Conviene revisar el caso concreto.

¿Mi contrato pasa a prorrogarse 5 años el 15 de noviembre?
No automáticamente. El nuevo artículo 10 solo se aplica a vencimientos posteriores a esa fecha. Si tu contrato ya está en el periodo de prórroga anual del régimen anterior, sigue en él hasta su término.

¿Puede derogarse este decreto aunque haya elecciones?
Sí. El Congreso debe convalidarlo o derogarlo en los 30 días siguientes a su promulgación. Si las Cámaras estuvieran disueltas, esa decisión la toma la Diputación Permanente (artículos 78 y 86 de la Constitución), sin esperar al nuevo Congreso.

¿Cuándo tendría que pagar la indemnización por no renovar?
Solo para vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026, si el RDL 28/2026 entra en vigor y no concurre ninguna excepción del artículo 10.2, y siempre con el régimen transitorio (por ejemplo, los contratos ya en prórroga anual siguen en ella hasta su término). Los avisos de no renovación hechos válidamente antes del 7 de octubre de 2026 no generan indemnización. Como regla general se paga al entregar la vivienda. Hay una salvedad: si el arrendador alegó necesidad (artículo 10.2.a) y la vivienda no se ocupa en tres meses desde la entrega, salvo fuerza mayor, la indemnización es exigible al transcurrir ese plazo. Si el inquilino solicita una prórroga legal de aceptación obligatoria, el pago se aplaza al final de esa prórroga. Si reúne los requisitos y no la solicita, no procede.

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