Ya es oficial, con referencia BOE: el Congreso de los Diputados derogó el 2 de octubre de 2026 los dos decretos de vivienda que llevábamos semanas siguiendo. Te explicamos qué dice exactamente el texto oficial, qué pasa con lo que ya ocurrió mientras estuvieron vigentes, y qué consecuencias reales tiene esto para ti si eres inquilino.
Confirmado en el BOE: Resoluciones de la Presidencia del Congreso (BOE núm. 245, 2 de octubre de 2026) ordenando publicar la derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20526) y del Real Decreto-ley 27/2026 (BOE-A-2026-20527), firmadas por la presidenta Francina Armengol.
Aviso: información de actualidad verificada contra fuente oficial (BOE); algunos efectos prácticos requieren revisión caso por caso. En Ros Legal Abogados analizamos tu situación concreta sin compromiso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Los dos decretos han sido derogados por el Congreso y el acuerdo ya está publicado en el BOE.
- La derogación surte efecto desde el 2 de octubre, fecha de la sesión y de la publicación en el BOE —no al día siguiente—.
- Lo ya ocurrido mientras los decretos estaban vigentes se mantiene: la derogación no tiene carácter retroactivo.
- Sí tiene consecuencias reales para los inquilinos: el preaviso del casero vuelve a 4 meses (no 6), desaparece la indemnización mínima de 12 mensualidades por no renovar, y ya no se puede pedir la prórroga extraordinaria de 2 años. Las protecciones de la Ley 12/2023 (zonas tensionadas) no se han visto afectadas.
Qué dice exactamente el BOE sobre la derogación
El texto de ambas resoluciones es prácticamente idéntico: «De conformidad con lo dispuesto en el artículo 86.2 de la Constitución, el Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó derogar» cada decreto-ley. La resolución que afecta al RDL 26/2026 detalla además qué 14 leyes y reglamentos distintos —desde normativa de 1954 hasta la propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994— quedan «sin efecto» en las modificaciones concretas que ese decreto les había introducido.
Un detalle técnico relevante: la fecha de disposición y de publicación coinciden, el 2 de octubre. Esto significa que la derogación no espera al día siguiente de su publicación, como sí ocurre con la entrada en vigor habitual de una norma —surte efecto desde la propia sesión y publicación del acuerdo parlamentario—.
¿Qué pasa con lo que ya ocurrió mientras los decretos estaban vigentes?
Aquí aplicamos el principio general que ya explicamos cuando analizamos este mecanismo: según la doctrina asentada sobre decretos-ley no convalidados (con apoyo, entre otras, en la STC 60/1986 del Tribunal Constitucional), la pérdida de vigencia no opera con carácter retroactivo. Los actos y efectos ya consumados durante el tiempo en que los decretos estuvieron en vigor —una prórroga extraordinaria ya solicitada, una suspensión de desahucio ya aplicada por un juzgado— no decaen automáticamente por el solo hecho de la derogación posterior.
Conviene ser honestos sobre un matiz: esto es el principio general aplicable, no una confirmación verificada caso por caso para cada situación concreta derivada de estos dos decretos en particular —por ejemplo, no hay todavía un pronunciamiento judicial específico sobre qué ocurre con el desahucio suspendido en Barcelona que mencionamos esta semana—. Si tienes una situación concreta en marcha, conviene revisarla de forma individual.
¿Tiene esto consecuencias reales para los inquilinos? Respuesta directa
Sí, tiene consecuencias reales. La derogación no es un trámite sin efecto práctico: a partir de ahora, un inquilino ya no puede apoyarse en ninguna de las protecciones nuevas que estos dos decretos habían introducido, porque han dejado de existir. Esto es lo que cambia en concreto, y lo que sigue igual:
Lo que ya NO está disponible (ha desaparecido con la derogación)
- La prórroga extraordinaria de hasta 2 años adicionales que introducía el RDL 26/2026 ya no puede solicitarse. Si no la pediste mientras el decreto estaba vigente, esa vía concreta ha desaparecido.
- El preaviso del arrendador vuelve a ser de 4 meses, no de 6. El art. 10 de la LAU recupera su redacción anterior a la reforma del RDL 27/2026: el casero solo tiene que avisar con 4 meses de antelación si no quiere renovar el contrato, no con 6.
- Ya no existe la indemnización mínima de 12 mensualidades (o 1 mes por año de residencia) por no renovar sin causa justificada. Esa protección específica se ha ido junto con el decreto que la creaba.
- La renovación automática reforzada tras 5 o 7 años que planteaba el RDL 27/2026 no entra en vigor. El mecanismo vigente vuelve a ser la tácita reconducción ordinaria, más débil que lo que proponía el decreto derogado.
- La suspensión de desahucios en pisos de fondos de inversión deja de poder solicitarse para casos nuevos (los ya concedidos se mantienen, según explicamos arriba).
- El IVA reducido del 10% para vivienda turística deja de aplicarse; vuelve el régimen fiscal anterior a este decreto.
Lo que SÍ sigue vigente (no formaba parte de estos dos decretos)
- Las zonas de mercado residencial tensionado y el límite de renta que imponen, regulados por la Ley 12/2023, no se han visto afectados por esta derogación —son una ley distinta, no uno de los dos decretos—.
- La prórroga extraordinaria de hasta 3 años adicionales en zonas tensionadas, y de hasta 1 año para inquilinos vulnerables, prevista también en la Ley 12/2023, sigue plenamente vigente.
- La reducción fiscal para propietarios que bajen el alquiler sigue existiendo, pero con la escala anterior (hasta el 90%, no la ampliación hasta el 100% que planteaba el decreto derogado).
En resumen: si eras inquilino y contabas con alguna de las protecciones nuevas de estos dos decretos, hoy ya no puedes apoyarte en ellas para situaciones nuevas. Si tu protección venía de la Ley 12/2023 (zona tensionada, vulnerabilidad), esa sigue intacta. Conviene revisar exactamente de qué norma dependía tu caso antes de asumir que has perdido —o que conservas— un derecho concreto.
¿Qué viene ahora?
A fecha de esta publicación, no hay ningún texto nuevo en tramitación que sustituya a estos dos decretos. Mientras no se apruebe una nueva norma, la situación legal es la descrita en este artículo: las reglas anteriores a estos dos decretos vuelven a aplicarse, con las excepciones de la Ley 12/2023 que siguen intactas. Seguiremos esta historia y actualizaremos este artículo si hay novedades.
Preguntas frecuentes
¿Puede aprobarse una nueva norma con contenido similar?
Sí, nada impide que se dicte un nuevo decreto-ley o se tramite un proyecto de ley con contenido parecido en el futuro.
¿Pierdo la prórroga de alquiler que ya había pedido?
Según el principio general sobre decretos-ley no convalidados, lo ya solicitado y tramitado mientras la norma estaba vigente debería mantenerse, aunque conviene revisar tu caso concreto si tienes dudas.
¿Dónde puedo consultar el texto oficial de la derogación?
Directamente en el BOE: las resoluciones BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527, ambas del 2 de octubre de 2026.
¿Qué norma protege ahora a los inquilinos en zonas tensionadas?
La Ley 12/2023, que no ha sido derogada y sigue aplicándose con normalidad, incluidos sus límites de renta y sus prórrogas extraordinarias.
¿Te afecta la derogación de alguno de los dos decretos?
En Ros Legal Abogados revisamos tu situación concreta y te explicamos qué significa esto para ti. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes oficiales: BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527 (BOE núm. 245, 2 de octubre de 2026). Constitución Española, artículo 86.2. Tribunal Constitucional, STC 60/1986 (efectos de la no convalidación de decretos-ley). Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
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