Tu contrato de alquiler llega a su fin y el inquilino sigue ahí, sin haber dejado de pagar. No es un caso de desahucio por impago —es un problema distinto, y si no avisaste a tiempo, puede que el contrato se haya prorrogado solo. Te explicamos los plazos exactos para evitarlo y qué pasa si ya se te pasaron.

Aviso: guía informativa; cada contrato y cada fecha de firma tienen sus particularidades. En Ros Legal Abogados revisamos si tu contrato sigue vigente y cómo recuperar la vivienda. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

La duración mínima: 5 años (o 7 si el arrendador es una empresa)

El artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU, BOE-A-1994-26003) obliga a prorrogar el contrato año a año, aunque se haya pactado un plazo menor, hasta alcanzar:

• 5 años, si el arrendador es una persona física.
• 7 años, si el arrendador es una persona jurídica (empresa, fondo, sociedad).

Esto es obligatorio para el arrendador aunque el contrato diga otra cosa; el inquilino sí puede irse antes avisando con 30 días.

Pasados esos años: la prórroga tácita de hasta 3 años más

Cumplida la duración mínima, el artículo 10 LAU prevé una segunda fase: si ninguna de las partes comunica que no quiere seguir, el contrato se prorroga automáticamente, año a año, hasta 3 años más. Los plazos de preaviso para evitarlo son estrictos:

• Arrendador: al menos 4 meses de antelación al vencimiento.
• Arrendatario: al menos 2 meses de antelación.

Si el propietario quiere recuperar la vivienda al terminar el contrato (o su prórroga), tiene que avisar por escrito dentro de ese plazo de 4 meses. Si se le pasa la fecha, el contrato se prorroga un año más sin que él lo quiera.

Cuando ya no queda prórroga: entra en juego la tácita reconducción

Aquí está la confusión más habitual, incluso entre quienes ya han oído hablar de esto: la prórroga tácita de la LAU y la tácita reconducción del Código Civil no son lo mismo.

Cuando se agotan los años de prórroga tácita de la LAU (o el contrato ya no está sujeto a ella) y el inquilino sigue en la vivienda 15 días más con el consentimiento del propietario, sin que este se haya opuesto, entra en juego el artículo 1.566 del Código Civil: se entiende que hay tácita reconducción. La diferencia importa:

• Con la prórroga tácita LAU, sigue siendo el mismo contrato, con la misma duración y condiciones previstas en la ley.
• Con la tácita reconducción, se entiende que nace un nuevo contrato, ya sujeto a las reglas del Código Civil y no a la LAU, normalmente por periodos más cortos (los que marcan la forma de pago de la renta) y con menos protección para el inquilino que la LAU ordinaria.

Cómo evitarla si quieres recuperar la vivienda

1. Marca en el calendario la fecha exacta de vencimiento del contrato (o de su última prórroga).
2. Envía el preaviso por escrito —burofax, para tener constancia— con al menos 4 meses de antelación si eres el arrendador.
3. Si el inquilino no se va una vez vencido el contrato pese al preaviso correcto, no se produce tácita reconducción (porque hubo oposición expresa), pero tampoco se va solo: hace falta acudir a un juicio de desahucio por expiración del plazo contractual, un procedimiento distinto del desahucio por impago, aunque similarmente regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Preguntas frecuentes

Se me pasó la fecha de preaviso, ¿ya no puedo recuperar la vivienda?
Podrás recuperarla al final de la nueva prórroga de un año que se ha generado automáticamente, avisando esta vez con la antelación correcta.

¿La tácita reconducción beneficia al inquilino o al propietario?
En general, al ser un régimen fuera de la LAU y sujeto al Código Civil, suele ser un contrato más fácil de terminar para el propietario que uno sometido a la LAU en prórroga tácita.

Si el inquilino no se va al terminar el contrato, ¿es lo mismo que un desahucio por impago?
No. Es un desahucio por expiración del plazo contractual, un fundamento distinto, aunque el procedimiento judicial comparte muchos trámites con el de impago.

¿Puedo simplemente cambiar la cerradura si el inquilino no se va?
No, nunca. Aunque el contrato haya vencido, recuperar la posesión por tu cuenta es ilegal; hace falta acudir al juzgado.

¿Tu inquilino sigue en la vivienda tras el fin del contrato? Te decimos cómo recuperarla

En Ros Legal Abogados revisamos la fecha de vencimiento real de tu contrato, comprobamos si sigue en prórroga y gestionamos el preaviso o el desahucio que corresponda. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.

Fuente oficial: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003), arts. 9 y 10; art. 1.566 del Código Civil.