Cada año miles de extranjeros compran vivienda en la costa española —Costa Cálida, Mar Menor, Costa Blanca— y muchos descubren tarde que comprar siendo no residente tiene reglas propias: necesitas NIE, hay impuestos específicos y, si algún día vendes, Hacienda retiene un 3% del precio. Si vas a comprar en España sin residir aquí, esta guía te evita los errores más caros.

Aviso: guía informativa. En Ros Legal Abogados acompañamos a compradores no residentes en toda España, con la operación revisada de principio a fin. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Lo primero: el NIE (sin él no hay escritura)

El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es imprescindible para comprar: sin él no puedes firmar la escritura, pagar los impuestos ni dar de alta los suministros. Se solicita en la comisaría de policía en España o en el consulado español del país de residencia. Conviene tenerlo antes de llegar a la firma, porque su tramitación puede tardar semanas.

Si no vas a estar en España durante todo el proceso, lo habitual es otorgar un poder notarial a tu abogado para que gestione NIE, cuenta bancaria y firma en tu nombre.

Comprueba lo que compras (due diligence)

Antes de entregar ninguna señal, verifica:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad real, cargas, hipotecas y embargos.
• Situación urbanística: que la vivienda sea legal y legalizable, sin fuera de ordenación; especialmente importante en chalets y viviendas de costa.
• Coincidencia Catastro–Registro (superficie y referencia catastral) y certificado energético.
• Deudas de comunidad e IBI: pide el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.

En vivienda de costa es frecuente encontrar ampliaciones o piscinas sin legalizar: detectarlo a tiempo cambia por completo la negociación.

El contrato de arras y la escritura

Lo normal es firmar primero un contrato de arras (habitualmente penitenciales, art. 1454 del Código Civil) que reserva la vivienda y fija el precio y el plazo. Después se firma la escritura de compraventa ante notario y se inscribe en el Registro. Que las arras estén bien redactadas es clave: definen qué pasa si alguna de las partes se echa atrás.

Impuestos al comprar

• Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje sobre el valor que fija cada comunidad autónoma (en la Región de Murcia, el tipo general del ITP es del 8%).
• Obra nueva: IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Añade notaría, registro y gestoría.

Un punto que sorprende a muchos compradores: Hacienda puede liquidar el impuesto sobre el valor de referencia de Catastro aunque hayas pagado menos, así que conviene comprobarlo antes de firmar.

Comprar a un vendedor no residente: la retención del 3%

Si el vendedor es no residente, como comprador estás obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en lugar de entregárselo al vendedor. Lo establece el artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004, BOE-A-2004-4527). Si no lo haces, el inmueble queda afecto al pago de ese impuesto: un riesgo que recae sobre ti. Por eso es esencial saber si quien te vende reside o no en España.

Ya eres propietario no residente: no te olvides del modelo 210

Ser propietario en España siendo no residente genera obligaciones fiscales continuas:

• Si no alquilas la vivienda, tributas por una renta imputada anual mediante el modelo 210 (IRNR).
• Si la alquilas, declaras esos ingresos también por el modelo 210.
• Y cuando vendas, tributarás por la ganancia patrimonial, y el comprador te retendrá ese 3% como pago a cuenta (recuperable si la retención supera lo que te corresponde pagar).

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar en España sin ser residente?
Sí. No necesitas residencia para comprar; sí necesitas el NIE y cumplir las obligaciones fiscales de no residente.

¿Tengo que estar en España para firmar?
No necesariamente. Puedes otorgar un poder notarial a tu abogado para que gestione y firme en tu nombre.

¿Qué es la retención del 3%?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda (modelo 211) como pago a cuenta del impuesto del vendedor.

¿Qué impuestos pago cada año por tener la vivienda?
El IBI municipal y, como no residente, el IRNR por la renta imputada (o por el alquiler) mediante el modelo 210.

¿Merece la pena un abogado independiente de la inmobiliaria?
Sí. Un abogado que solo defiende tus intereses revisa cargas, urbanismo, contrato e impuestos antes de que firmes, que es cuando se evitan los problemas.

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Compra con seguridad, estés donde estés

En Ros Legal Abogados revisamos toda la operación para compradores no residentes: NIE, poderes, due diligence, contrato, impuestos y la retención del 3%. Trabajamos en toda España y también con agencias inmobiliarias que quieren dar seguridad jurídica a sus clientes extranjeros. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o visita nuestra página para inmobiliarias.

Fuente oficial: Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del IRNR (BOE-A-2004-4527). Los tipos de ITP y demás impuestos dependen de cada comunidad autónoma; cada caso requiere análisis individualizado.