Te ha llegado dinero extra —una herencia, una venta, un ahorro— y quieres amortizar parte de tu hipoteca para pagar menos intereses. Antes de hacerlo, hay una pregunta clave: ¿cuánto te puede cobrar el banco por eso? La respuesta tiene un límite legal claro, y muchos bancos cobran de más sin que el cliente lo sepa.
Aviso: guía informativa; el límite exacto depende de tu tipo de hipoteca y la fecha de firma. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso sin compromiso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Hipoteca a tipo variable: máximo 0,25% del capital amortizado en los primeros 3 años, 0,15% entre el año 3 y el 5. Desde el año 6, el banco no puede cobrar comisión.
- Hipoteca a tipo fijo: máximo 2% del capital amortizado en los primeros 10 años, 1,5% a partir del año 10.
- Límite adicional: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco por el reembolso anticipado.
- Aplica a hipotecas firmadas bajo la Ley 5/2019 (desde el 16 de junio de 2019); las anteriores pueden tener condiciones distintas según su propio contrato.
Los límites exactos según tu tipo de hipoteca
La Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, fija topes máximos claros a lo que el banco puede cobrarte por amortizar anticipadamente (total o parcialmente) tu hipoteca:
| Tipo de hipoteca | Momento del reembolso | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Tipo variable | Primeros 3 años | 0,25% del capital amortizado |
| Del año 3 al 5 | 0,15% del capital amortizado | |
| A partir del año 6 | 0% — sin comisión | |
| Tipo fijo | Primeros 10 años | 2% del capital amortizado |
| A partir del año 10 | 1,5% del capital amortizado |
Ejemplo: si tienes una hipoteca variable de 2 años de antigüedad y amortizas 20.000 € anticipadamente, la comisión máxima que te pueden cobrar es del 0,25%: 50 €. Si esperas a que pasen 6 años, esa misma amortización sería gratuita.
El límite que muchos bancos no aplican: la pérdida financiera real
Además de esos porcentajes máximos, la ley exige que la comisión nunca supere la pérdida financiera real que sufra el banco por el reembolso anticipado — es decir, aunque el porcentaje máximo permita cobrar más, el banco solo puede cobrar lo que realmente le cuesta esa amortización anticipada, si esa cifra es menor. En la práctica, muchas entidades aplican directamente el porcentaje máximo sin calcular ni justificar la pérdida real, lo que puede dar pie a reclamar.
¿Y si mi hipoteca es de antes de 2019?
Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019), las condiciones de tu contrato pueden ser distintas, ya que se regían por la normativa anterior. Conviene revisar la escritura concreta: en muchos casos las comisiones pactadas entonces eran más altas, y merece la pena comprobar si son reclamables total o parcialmente.
Cómo comprobar si te están cobrando de más
- Revisa la fecha de firma de tu hipoteca y si es a tipo fijo o variable.
- Calcula cuántos años han pasado desde la firma para saber qué porcentaje máximo te corresponde.
- Compara ese máximo legal con lo que realmente te cobró (o te quiere cobrar) el banco.
- Si te cobraron de más, puedes reclamar la diferencia, primero al Servicio de Atención al Cliente del banco y, si no hay respuesta satisfactoria, por vía judicial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo amortizar parcialmente sin pagar ninguna comisión?
Sí, si tu hipoteca es variable y han pasado más de 6 años desde la firma, o si tu contrato concreto no incluye comisión de amortización anticipada (cada vez más entidades ofrecen hipotecas sin esta comisión).
¿Es lo mismo amortizar capital que cancelar toda la hipoteca?
Los mismos límites legales aplican tanto si amortizas una parte del capital como si cancelas la hipoteca por completo.
¿Puedo negociar con el banco que no me cobre la comisión?
Es posible, especialmente si eres buen cliente o el banco quiere evitar que te cambies a otra entidad — no está de más intentarlo antes de amortizar.
¿Qué pasa si mi hipoteca es mixta (parte fija, parte variable)?
Se aplican los límites correspondientes a cada tramo según su naturaleza (fija o variable), en función del momento del reembolso dentro de cada periodo.
¿Crees que te han cobrado de más por amortizar tu hipoteca?
En Ros Legal Abogados revisamos tu escritura y la comisión aplicada, y te decimos si puedes reclamar. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuente oficial: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, artículo 23 (comisión por reembolso o amortización anticipada).
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