Tienes un piso alquilado y quieres venderlo. ¿Puedes hacerlo con el inquilino dentro? ¿Tiene que irse? ¿Y el comprador, tiene que respetar el contrato que firmaste tú? Son las dudas más habituales al vender una vivienda arrendada, y la respuesta corta es: sí puedes vender, pero el inquilino tiene derechos que no desaparecen con la venta. Te lo explicamos con detalle.
Aviso: guía informativa; cada contrato de alquiler tiene sus propias cláusulas. En Ros Legal Abogados revisamos tu caso sin compromiso. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Sí puedes vender una vivienda alquilada. La venta, por sí sola, no permite echar al inquilino ni cambiar las condiciones del contrato.
- El inquilino tiene derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto, art. 25 LAU): si vendes, debe poder comprarlo él primero en las mismas condiciones, salvo que haya renunciado expresamente a ese derecho en el contrato.
- El comprador se subroga como nuevo arrendador: debe respetar el contrato, con una protección mínima de 5 años (si vendes tú como persona física) o 7 años (si vendes como empresa), aunque el contrato diga lo contrario.
- Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador debe respetarlo íntegro, sin el límite de 5/7 años.
El derecho de adquisición preferente del inquilino
Antes de vender a un tercero, el artículo 25 de la LAU obliga a ofrecer la compra primero al inquilino, en las mismas condiciones de precio que vayas a ofrecer al comprador externo. El inquilino tiene 30 días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente para ejercer ese derecho (llamado tanteo).
Si vendes sin haberle notificado correctamente, el inquilino puede ejercer el retracto: quedarse la vivienda a posteriori, en las mismas condiciones en que se vendió a un tercero, dentro del plazo legal para hacerlo.
Es muy habitual que los contratos de alquiler incluyan una cláusula de renuncia expresa a este derecho — revisa tu contrato: si el inquilino renunció al firmar, no hace falta ofrecerle la compra antes de vender a otra persona.
Qué pasa con el contrato cuando cambia el propietario
El artículo 14 de la LAU regula qué debe respetar el comprador:
- Regla general: el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato existente, en las mismas condiciones pactadas.
- Protección mínima: el inquilino tiene derecho a permanecer al menos 5 años desde la fecha del contrato (si el vendedor es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), aunque el contrato incluya una cláusula que diga que la venta extingue el alquiler.
- Contrato inscrito en el Registro de la Propiedad: si el arrendamiento está inscrito, el comprador debe respetar todo el plazo pactado en el contrato, sin el límite de los 5/7 años.
En resumen: salvo casos muy concretos con cláusula expresa de extinción y contrato no inscrito, vender la vivienda no es una vía para echar al inquilino antes de que termine su contrato.
¿Afecta la venta al precio del alquiler?
No. La renta pactada, las condiciones de actualización y el resto de cláusulas del contrato siguen exactamente igual tras la venta — el nuevo propietario no puede subir la renta ni modificar las condiciones unilateralmente por el simple hecho de haber comprado.
Consejos prácticos para vender con inquilino dentro
- Sé transparente con el comprador sobre el contrato existente, su duración y condiciones — ocultarlo puede generar reclamaciones posteriores.
- Notifica correctamente al inquilino tu intención de vender, aunque haya renunciado al tanteo, para evitar conflictos.
- Ten en cuenta que muchos compradores (e inversores) valoran positivamente comprar con inquilino y contrato en regla, porque supone rentabilidad inmediata.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender más barato al inquilino para que ejerza el tanteo, y luego venderlo caro a otro?
No, el tanteo obliga a ofrecerle exactamente las mismas condiciones de precio y forma de pago que se ofrecerían a un tercero real.
¿Y si el inquilino no quiere comprar ni tampoco quiere irse?
No tiene por qué irse: mientras el contrato siga vigente (respetando los mínimos del art. 14 LAU), tiene derecho a permanecer, compre o no la vivienda.
¿El contrato de alquiler debe estar inscrito en el Registro obligatoriamente?
No es obligatorio, aunque inscribirlo da mayor protección al inquilino frente a una venta futura, ya que obliga al comprador a respetar el plazo completo pactado.
¿Qué pasa si el comprador insiste en que quiere la vivienda vacía?
Puede negociarlo directamente con el inquilino (por ejemplo, ofreciendo una compensación económica para que se vaya antes), pero no puede exigir el desalojo simplemente por haber comprado la propiedad.
¿Vas a vender una vivienda con inquilino dentro?
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Fuente oficial: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículos 14 (enajenación de la vivienda arrendada) y 25 (derecho de adquisición preferente).
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