Contrato de opción de compra de vivienda 2026: qué es, cómo protegerte y su fiscalidad

Quieres asegurarte un piso a un precio fijo sin comprometerte todavía a comprarlo — o, al revés, alguien te ofrece dinero por darle esa posibilidad sobre tu vivienda. Eso es un contrato de opción de compra: una figura distinta de las arras, con su propia fiscalidad y su propia forma de protegerte frente a terceros. Te explicamos cómo funciona y qué errores evitar.

Aviso: guía informativa; conviene redactar bien el contrato y valorar si conviene inscribirlo. En Ros Legal Abogados redactamos y revisamos contratos de opción de compra. Primera consulta gratuita: 606 300 234.

Qué es y en qué se diferencia de las arras

La opción de compra es un contrato atípico (no tiene una regulación propia y completa en el Código Civil, se admite por la libertad de pactos del artículo 1255 CC) por el que el propietario (concedente) da a otra persona (optante) el derecho, no la obligación, de comprar el inmueble a un precio ya fijado, dentro de un plazo determinado. A cambio, el optante suele pagar una prima que el concedente conserva si finalmente la opción no se ejerce.

La diferencia clave con el contrato de arras es esta: en las arras, ambas partes ya se han comprometido a comprar y vender (con penalización si alguna incumple); en la opción de compra, solo el optante decide si finalmente compra o no — el concedente queda obligado a vender si el optante ejerce la opción, pero el optante no está obligado a ejercerla.

Los tres elementos que debe tener el contrato

Precio de la futura compraventa, ya fijado desde el principio.
Prima de la opción (si la hay) — habitualmente entre el 5% y el 10% del precio pactado. Es el “coste” de reservarte el derecho.
Plazo dentro del cual el optante puede ejercer la opción.

Cómo protegerte: inscribir la opción en el Registro

Un contrato de opción de compra firmado en documento privado solo obliga a las partes que lo firmaron — si el propietario vende el piso a un tercero de buena fe antes de que ejerzas tu opción, puedes perder tu derecho y quedarte solo con una reclamación de daños contra el vendedor incumplidor.

La solución es inscribir la opción en el Registro de la Propiedad, lo que la hace oponible frente a terceros. El artículo 14 del Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947, BOE-A-1947-3843) exige, para poder inscribirla:

Convenio expreso de las partes para permitir la inscripción.
El precio estipulado para la compraventa futura.
El precio o prima de la opción, si la hay.
El plazo para ejercitarla, que no puede superar los 4 años a efectos registrales — aunque civilmente las partes hayan pactado un plazo mayor, el Registro no lo inscribirá por encima de ese límite.

Fiscalidad: IVA o ITP, según quién la conceda

Si el concedente actúa como empresario o profesional (por ejemplo, un promotor), la prima de la opción está sujeta a IVA, con carácter general al tipo del 21%.
Si el concedente es un particular, la prima tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas), regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359).

El artículo 14.2 de esa ley fija la base imponible: se toma el precio pactado por la opción (la prima) o, si no se ha pactado un precio específico, o si el pactado es menor, se presume como base mínima el 5% del precio de la compraventa futura. Es decir, aunque no pactes ninguna prima, Hacienda igualmente calculará el impuesto sobre un 5% presunto del valor del inmueble.

Si finalmente se ejerce la opción y se formaliza la compraventa, esa operación principal tributa aparte, según corresponda (ITP por comunidad autónoma si es vivienda de segunda mano, o IVA + AJD si es obra nueva) — normalmente la prima ya pagada se descuenta del precio final.

Qué pasa si no se ejerce la opción

Si el optante deja pasar el plazo sin comprar, pierde la prima (queda en manos del concedente como compensación por haber mantenido el inmueble “reservado” durante ese tiempo) y el impuesto ya pagado sobre esa prima no se devuelve — es un hecho imponible autónomo, independiente de que la compraventa llegue a producirse o no.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio pactar una prima?
No, pero si no se pacta (o se pacta una muy baja), Hacienda aplicará igualmente la base mínima presunta del 5% del precio de venta a efectos del ITP.

¿Puedo ceder mi derecho de opción a otra persona?
Depende de lo que diga el contrato — es recomendable pactarlo expresamente si interesa esa posibilidad, ya que no se presume automáticamente.

¿Qué pasa si el propietario se arrepiente y no quiere vender cuando ejerzo la opción?
Si la opción está bien constituida y dentro de plazo, el concedente está obligado a vender; si se niega, puedes exigir judicialmente el cumplimiento forzoso o la indemnización de daños y perjuicios — aquí es donde tener la opción inscrita en el Registro marca la diferencia real.

¿Es lo mismo que un contrato de arras?
No. En la opción de compra solo el optante decide si compra; en las arras, ambas partes ya están comprometidas a comprar y vender, con penalización si alguna incumple.