Cuando las cuotas de la hipoteca dejan de ser sostenibles y la reestructuración de la deuda no es viable, la ley obliga a los grandes bancos a ofrecer una última salida antes de la subasta: la dación en pago. Entregas la vivienda y, si cumples los requisitos, la deuda queda cancelada por completo — sin perseguirte por lo que falte. Te explicamos quién puede pedirla, con qué cifras exactas y qué pasa con Hacienda después.
Aviso legal: este contenido es informativo y no sustituye el análisis de tu caso concreto. En Ros Legal Abogados revisamos tu situación y negociamos con el banco. Primera consulta gratuita: 606 300 234.
Resumen rápido
- Qué es: entregar la vivienda habitual al banco a cambio de cancelar toda la deuda hipotecaria pendiente, incluso si la casa vale menos que lo que se debe.
- Quién puede pedirla: solo deudores en el «umbral de exclusión» (ingresos familiares muy bajos) cuya reestructuración de deuda ya se haya intentado y resultado inviable.
- Tope de la vivienda: precio de adquisición de hasta 250.000 €.
- Plazo: hay que pedirla dentro de los 24 meses siguientes a solicitar la reestructuración de la deuda.
- Ventaja fiscal: la ganancia patrimonial generada está exenta de IRPF si es tu vivienda habitual.
¿Qué es exactamente la dación en pago?
La dación en pago es un acuerdo por el que el deudor transmite la propiedad de su vivienda al banco y, a cambio, este cancela la totalidad de la deuda hipotecaria pendiente — no solo lo que se obtenga al vender la casa. Es la diferencia clave frente a una ejecución hipotecaria ordinaria: si el banco subasta tu casa y el precio de adjudicación no cubre lo que debes, sigues respondiendo con el resto de tu patrimonio presente y futuro por la diferencia. Con la dación en pago regulada por el Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), esa deuda residual desaparece.
No es un derecho automático: solo se aplica a las entidades adheridas al Código (la gran mayoría de los bancos operan bajo él) y exige cumplir requisitos económicos y procesales concretos.
Requisitos para pedir la dación en pago en 2026
La dación en pago es la última fase de un proceso de protección al deudor hipotecario vulnerable. Antes de poder solicitarla, hace falta encontrarse en el llamado umbral de exclusión y haber agotado sin éxito la fase previa de reestructuración de la deuda.
1. Estar dentro del umbral de exclusión
| Situación | Límite de ingresos familiares | Importe anual aproximado (IPREM 2026) |
|---|---|---|
| General | 3 veces el IPREM anual (14 pagas) | 25.200 € |
| Discapacidad ≥33% o dependencia en la unidad familiar | 4 veces el IPREM anual (14 pagas) | 33.600 € |
| Parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual ≥33% o discapacidad física/sensorial ≥65% | 5 veces el IPREM anual (14 pagas) | 42.000 € |
Además, la cuota hipotecaria debe suponer más del 50% de los ingresos netos de la unidad familiar (el límite baja al 40% en los casos de mayor vulnerabilidad por discapacidad). El IPREM anual con 14 pagas está congelado en 8.400 € desde 2022 por la prórroga de los Presupuestos Generales del Estado.
2. Que la reestructuración de la deuda haya fracasado
Antes de la dación, el Código de Buenas Prácticas obliga al banco a ofrecer primero un plan de reestructuración (carencia, ampliación de plazo, rebaja de intereses). Solo si ese plan resulta inviable — y el banco tampoco aplica una quita de la deuda — se puede pasar a solicitar la dación en pago.
3. Otros requisitos
- El precio de adquisición de la vivienda no debe superar los 250.000 €.
- Que no se haya anunciado la subasta judicial, aunque el banco ya haya iniciado la ejecución hipotecaria.
- Que la vivienda esté libre de cargas posteriores a la hipoteca (por ejemplo, un segundo embargo).
- Que el deudor no tenga otros bienes o rentas suficientes para hacer frente a la deuda sin necesidad de vender la vivienda.
- La solicitud debe presentarse dentro de los 24 meses siguientes a haber pedido la reestructuración de la deuda.
¿Puedes seguir viviendo en la casa después?
Sí, con matices. El Código de Buenas Prácticas permite al deudor solicitar quedarse en la vivienda como arrendatario durante dos años, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda pendiente en el momento de la dación. No es automático: hay que pedirlo expresamente al formalizar la dación.
La ventaja fiscal: exención en el IRPF
Entregar la vivienda al banco genera, a efectos fiscales, una «ganancia patrimonial» si el valor de la deuda cancelada supera el valor de adquisición de la casa. La buena noticia: esa ganancia está exenta de tributar en el IRPF siempre que se trate de tu vivienda habitual, conforme al artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF (vigente desde el 1 de enero de 2014). La misma exención se aplica si la pérdida de la vivienda se produce por una ejecución hipotecaria judicial o notarial, no solo por dación voluntaria.
Dación en pago vs. ejecución hipotecaria: la diferencia que más importa
Es el punto que más confusión genera y el que más dinero puede costarte si no se gestiona bien:
- Ejecución hipotecaria (subasta): si el precio de adjudicación no cubre la deuda total, el banco puede seguir reclamándote la diferencia — con tu nómina, cuentas o futuros bienes.
- Dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas: la entrega de la vivienda cancela toda la deuda pendiente, sin excepciones, si cumples los requisitos.
Por eso, si estás en riesgo de ejecución, conviene valorar la dación en pago cuanto antes: cuanto más avanzado esté el procedimiento judicial (y en concreto, si ya se ha anunciado la subasta), más difícil o imposible será acogerte a ella.
Preguntas frecuentes
¿La dación en pago es obligatoria para el banco si yo la pido?
Si cumples todos los requisitos del Código de Buenas Prácticas y tu entidad está adherida a él (la mayoría de los grandes bancos lo están), el banco está obligado a aceptarla. Fuera de esos requisitos, es una negociación voluntaria.
¿Qué pasa si tengo un avalista?
La dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas también libera al avalista o hipotecante no deudor de su responsabilidad sobre la deuda cancelada, siempre que se trate de su vivienda habitual y cumpla los mismos requisitos.
¿Puedo pedirla si mi hipoteca es de más de 250.000 €?
No, dentro del Código de Buenas Prácticas ese es un límite estricto sobre el precio de adquisición de la vivienda. Fuera de ese marco, es posible negociar una dación en pago voluntaria directamente con el banco, aunque sin la garantía legal de aceptación.
¿Afecta a mi historial crediticio?
Una dación en pago formalizada dentro del Código de Buenas Prácticas no debería registrarse como impago, ya que la deuda queda cancelada por acuerdo. Aun así, conviene revisar que la entidad no te incluya en ficheros de morosidad por error.
¿Estás en riesgo de perder tu vivienda por impago de la hipoteca?
En Ros Legal Abogados revisamos si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas, negociamos la reestructuración o la dación en pago con tu banco y te acompañamos en todo el proceso. Primera consulta gratuita. Llámanos al 606 300 234 o escríbenos desde nuestra página de contacto.
Fuentes oficiales: Banco de España — Dación en pago de la vivienda habitual, Banco de España — Umbral de exclusión, Agencia Tributaria — Dación en pago de la vivienda habitual. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Artículo 33.4.d) de la Ley 35/2006, del IRPF.
Deja una respuesta